취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산하여야 한다는 주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 2006.12. 7. OOO OOO OOO OOO OOOO OOO OOOOOOO OOOO OOOO(이하 쟁점부동산 이라한다)를 신OO에게 양도한 후 2006.12.18. 1세대 1주택 비과세 대상으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도일인 2006.12. 7. 현재 쟁점부동산 이외에 OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OO OOOO의 주택을 소유하고 있어 1세대 2주택에 해당되는 이유로 비과세를 배제하고, 쟁점부동산의 양도소득세를 과세하면서 당초 양도소득세신고서상의 취득가액과 양도가액을 실거래 가액으로 하여 2007. 4.13. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 84,566천원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 7. 3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 당초 2001. 9.28. 박OO이 최초로 분양받아 2002. 3. 2.최OO에게 분양권을 양도하였고, 청구인은 2003. 5.15 최OOOOO OOOO을 주고 분양권을 취득하였으나, 쟁점부동산의 분양권 매매계약서가 없으며, 또한 쟁점부동산의 내부확장공사를 하였으나, 이에 대한 공사계약서, 공사대금 지급증빙이 없어 쟁점부동산의 취득당시 매매사례가액, 감정가액을 확인할 수 없으므로 취득가액을 환산하여 경정하는 것이 타당하다
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산에 대해 최OOOO OOOO을 주고 취득한 분양권 매매계약서가 없으며, 쟁점부동산의 내부확장공사에 대한 공사계약서, 공사대금 지급증빙이 없다고 주장하나, 분양회사에 사실확인한 바, 프리미엄이 8백만원으로 확인되어 감액경정·결정하였으며, 내부수리비용은 청구인이 입증하여야만 공제 할 수 있는 필요경비이므로쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여야 한다는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령 (1)소득세법 제96조 (양도가액) ①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

(2) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ①법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다

(4) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정) ①법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산 양도일 현재 쟁점부동산 이외에 OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OO OOOO의 주택을 소유하고있어 1세대 2주택에 해당되는 점에 대하여는 다툼이 없다. 청구인은 당초 2001. 9.28. 박OO이 최초로 쟁점부동산을 분양받아 2002. 3. 2. 최OO에게 분양권을 양도하였고, 청구인은 2003. 5.15 최OOOOO OOOO을 주고 분양권을 취득하였으나, 쟁점부동산의 분양권 매매계약서가 없으며, 또한 쟁점부동산의 내부확장공사를 하였으나, 이에 대한 공사계약서, 공사대금 지급증빙이 없어 쟁점부동산의 취득당시 매매사례가액, 감정가액을 확인할 수 없으므로 취득가액을 환산하여 경정하는 것이 타당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 쟁점부동산의 건설업체인 OOOO(주)에 쟁점부동산에 대한 권리의무 승계 계약서 및 양도·양수계약서(프리미엄)를 요청하여 OOOO(주)로부터 송부받은 분양권 매매 계약서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산의 분양권을 2003. 5. 1. 최OO로부터 프리미엄 8백만원을 지급하고 취득한 사실이 확인된다. (나) 처분청은 OOOO(주)로부터 송부받은 위 분양권 매매계약서를 근거로 분양권에 대한 프레미엄 8백만원에 분양대금 납입액을 합산하여 쟁점부동산의 취득가액을 결정하여 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (다) 자본적 지출액을 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 요건은 납세자가 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 그 지출금액을 납세자가 밝힌 금액에 한하여 공제 가능한 바, 청구인이 증빙자료로 제시한 사진에 의하여 쟁점부동산의 실내확장공사를 시행한 사실은 확인되나, 청구인은 동 공사의 지출금액을 밝히지 아니하고 있다.

(2) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 분양가액(실지거래가액)과 프리미엄을 확인하여 과세한 사실이 확인되는 반면에,청구인은 분양가액(170백만원)과 프리미엄(8백만원)이 사실과 다르다는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시한 사실이 없는 점,쟁점부동산의내부수리비용은 청구인이 입증하여야만 공제 가능한 필요경비에 해당되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보기는 어려우므로 쟁점부동산의 실제 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 하여 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 쟁점부동산의 당초 분양가액에 분양권 프리미엄을 가산한 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.