양도가액 및 취득가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인이 2001.3.26. 정○○으로부터 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○연립 ○동 ○○○호(건물 84.95㎡, 대지 103.76㎡, 이하 ＂쟁점주택＂이라 한다)를 취득하여 2002.5.11. 조○○에게 양도한 후, 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 150,000천원, 취득가액 140,000천원)으로 계산하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액(150,000천원)이 기준시가인 205,500천원보다 낮아 청구인을 양도소득세 실지조사대상자로 선정하여 조사한 결과, 청구인이 신고한 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 2007.4.2. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 20,146,890원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 직전 소유주인 정○○은 쟁점주택의 원소유자인 이○○의 은행 채무를 대신 변제해주고 쟁점주택을 취득하였으며 단서조항으로 2년 내 이○○이 대신 변제한 채무를 반환할 때 동 주택의 소유권을 이○○에게 환원하는 조건으로 1999.4.14. 취득하였으나, 2년이 경과되어도 이○○이 채무를 변제하지 못하였다. 그 결과, 청구인이 정○○으로부터 2001.3.26. 이○○이 거주하는 조건으로 3억원에 취득하게 되었는 바 그 취득대금 지급내역을 보면, 양도인(정○○)에게 지급한 140,000천원, 이○○의 근저당 채무인수금액 70,000천원, 전세보증금 인수액 80,000천원, 이전등기비 및 제반수수료 10,000천원 등이다. 청구인은 2002.5.13. 쟁점주택을 취득시와 같은 조건으로 310,000천원에 매도하게 되었는 바, 이는 청구인이 제시한 제증빙에 의하여 쟁점주택을 300,000천원에 취득하여 310,000천원에 양도하였음을 알 수 있음에도 처분청이 쟁점주택의 취득 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 경정하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 조사당시와는 달리 쟁점주택의 양도가액을 310,000천원이라고 주장하나, 청구인과 매수자 조○○간에 체결된 양도매매계약서상에는 이러한 기재내역이 확인되지 않으며, 채무액(70,000천원)에 대하여도 등기부등본 및 매매계약서상 인수․인계 계약이 없고, 이전등기비 및 제반수수료 1천만원에 대한 증빙서류가 없으며, 이○○에게 전세보증금을 지급하였다는 증빙서류가 영수증외에는 없는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점주택을 310,000천원에 양도하였다는 주장은 진실성이 없어 보인다. 다음으로, 쟁점주택의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택의 실제취득가액이 3억원이라고 주장하며, 그 내역으로 양도인에게 지급한 140,000천원, (이○○의) 채무인수금액 70,000천원, 이전등기비 및 제반수수료 1천만원, 전세금 채무인수액 8천만원 등이라고 주장하나, 청구인의 주장이 처분청의 조사당시의 주장과는 다르고, 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 이러한 구체적인 내역이 기재되어 있지않으며, 전소유자 정○○이 양도가액을 2억원 이하로 매매하였다고 확인하고 있으며, 정○○에게 지급하였다는 금액중 6천만원외에는 금융증빙이 확인되지 않는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점주택을 정○○으로부터 3원에 취득하였다는 주장은 진실성이 없어 보인다. 따라서, 쟁점주택의 양도가액 및 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2 에 의거 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득가액 및 양도가액을 부인하고, 당해 양도차익을 기준시가로 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】 ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 쟁점주택이 양도된 후, 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 양도가액을 150,000천원으로 취득가액을 140,000천원으로 하여 신고하였다. 이에 대해, 처분청은 앞에서 본 처분청 의견에서와 같이 청구인이 신고한 위 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다고 판단하여 양도차익을 기준시가(양도가액 205,500천원, 취득가액 140,000천원)로 결정하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. 청구인은 이 건 심판청구에 이르러 당초 신고내용과는 달리 쟁점주택의 실제 취득가액과 양도가액이 각각 300,000천원 및 310,000천원이라고 주장하며, 그 증빙으로 청구인의 남편인 박○○외 4매의 확인서, 청구인의 예금 거래내역,한국시티은행의 수표금액(70,000천원)에 대한 확인서, 채무변제금 80,000천원에 대한 이○○의 영수증, 청구인이 매도자 정○○의 은행채무 78,000천원이 나타나는 쟁점주택의 등기부 등본, 쟁점주택에 대한 우리감정평가법인의 감정평가서(감정일자: 2001.3.21. 감정가액 250백만원, 근저당권 총액 78,000천원) 등을 제시하고 있다. (나) 쟁점주택의 취득시 및 양도시 기준시가는 각각 140,000천원과 205,000천원에 해당되며, 매수자,조○○이 취득시 채권최고액을 260,000천원으로 하여 근저당을 설장한 사실이 아래와 같이 확인된다. (단위: 천원) 근저당 설정일자 채권최고액 근저당 말소일자 채무자 1999.4.14. 78,000 2002.5.13. 청구인 2001.3.26. 139,200 2002.5.13. 청구인 2002.5.13. 260,000 2004.7.6. 후소유자 (다) 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 150,000천원은 기준시가(205,500천원)보다 적은 금액으로 확인되며, 부동산뱅크 시세 280,000천원~290,000천원과 비교할 때도 현저히 미달되는 것으로 확인된다. (라) 한편, 청구인은 조사당시와는 달리 쟁점주택의 양도가액을 310,000천원이라고 주장하면서, 양도가액 310,000천원의 지급내역을 매수자로부터 받은 150,000천원, 이○○의 채무인계액 70,000천원, 이전등기비 및 제반수수료 10,000천원, 전세보증금 승계액 80,000천원으로 주장하나, 청구인과 매수자 조○○간에 체결된 양도매매계약서상에는 이러한 기재내역이 확인되지 않으며, 채무액(70,000천원)에 대하여 등기부등본 및 매매계약서상 인수 ․ 인계 계약이 없고, 이전등기비 및 제반수수료 1천만원에 대한 증빙서류가 없으며, 이○○에게 전세보증금을 지급하였다는 증빙서류가 영수증외에는 없는 것으로 확인된다.

(2) 판단 (가) 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 실지거래액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 산정하여 과세한 처분이 부당하다는 주장이나, 쟁점부동산을 양도한 시기인 2002년도의 관련법률에서 규정한 양도소득세의 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하면서 취득가액과 양도가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 양도 소 득세를 결정하고, 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 경우에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하도록 하고 있다. (나) 청구인이 당초 신고시 제시한 취득계약서 및 양도계약서는 임대보증금 채무액에 대한 금액과 승계에 대한 약정이 표시되어 있지 않는 바, 이는 일반적인 부동산매매계약 관례상 있을 수 없는 일이어서 실지 계약서로서의 신빙성에 의문이 간다 할 것이고, 처분청의 조사당시와는 달리 이건 심판청구에 이르러 쟁점주택을 310,000천원에 양도하고 그 대금을 수령함에 있어 매수자로부터 받은 150,000천원, 이○○의 은행채무인계액 70,000천원, 전세보증금 승계액 80,000천원, 이전등기비 및 제반수수료 10,000천원을 수취하였다고 주장하나, 청구인과 양수자 조○○간에 체결된 양도계약서상에는 이러한 채무인수 ․ 인계내역이 기재되어 있지 아니하고, 이○○에게 전세보증금을 지급하였다는 증빙서류가 영수증외에는 없는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점주택을 310,000천원에 양도하였다는 주장은 진실성이 없다 할 것이므로 청구인이 주장하는 취득가액이 실지거래가액으로 확인되는지에 대하여는 이를 더 나아가 살펴볼 것없이 처분청이 쟁점주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 경정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.