수용에 의해 양도된 경우 부동산매매업 과세처분의 적법여부

1. 00세무서장이 2007.3.15. 청구인에게 한 2005년도 귀속 종합소득세 1,375,118천원의 부과처분은 00도 00시 0동 000-0 번지 대지 109㎡, 같은곳 000-00번지 잡종지 99㎡, 주택 25.11㎡, 기타건물 224.49㎡, 같은 곳 000-00번지 대지 89.㎡는 부동산매매업 범위에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

00지방국세청장은 2006년 12월 청구인의 부동산 취득자금 출처조사를 하는 과정에서, 청구인이 2003.4.15.과 2004.8.9. 00도 00시 0동 000-0외 5 필지 대지 198㎡, 전 2,715㎡, 잡종지 99㎡와 건물 249,49㎡ (이하 ‘쟁점부동산 ’이라 한다)을 1,335,000천원에 취득하여 공공용지(서울-춘천간민자고속도로)로수용에 의해 2005.2.3.부터 2005.9.9.까지 3차에 걸쳐 4,879,488천원을 받고 양도하는 등 2003.4.15. 부터 2005.8.30.까지 7건의 부동산을 취득하고 그 중 5건의 부동산을 양도한 양태 등으로 보아 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 판단하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였다. 처분청은 00지방국세청장의 과세자료에 의해 2007.3.15. 청구인에게 2005년도 귀속 종합소득세 1,375,118천원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 음식점업을 운영할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였으나, 매매계약당시(2003.2.19) 쟁점부동산의 임대차계약을 승계하는 조건이어서 1년 이상 부동산임대업으로 이용하다가 2004년 4월경 임차인을 부속건물로 이주시키고, 4개월 동안 내부수리와 조형물 설치공사 등 개업준비를 한 후, 2004.8.25.부터 2005.7.10.까지 ‘0000’라는 상호로 직접 음식점업을 운영하다가 공공용지 수용됨에 따라 청구인의 의사와 무관하게 양도하였음이 사업자등록․부가가치세 신고내용 등으로 확인되는 바, 쟁점부동산은 부동산 임대업과 음식점업을 위한 실수요 목적을 위한 것이고, 실수요의 부동산은 부동산매매업의 범위에 포함할 수 없음 에도, 단지 양도차익이 많이 발생하였다는 사유만으로 쟁점부동산 을 부동산매매업에 포함시켜 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2003년 4월～2005년 5월 기간동안 그린벨트 해제․도로 건설에 따른 지가상승 등이 예상되는 00도 00시 0동, 00동, 000 동, 000동 등의 토지를 집중적으로 취득한 자로서, 2003.4.15. 쟁점부동산 을 취득하여 부동산임대업을 운영하다가 공공용지 편입 고시일인 2004.7.2. 이후인 2005.8.25. ‘0000’라는 상호로 사업자등록을 하였고, 쟁점부동산 중 00시 0동 000-00번지는 공공용지 편입고시일 이후인 2004.8.10.에 취득하는 등 쟁점부동산이 공공용지로 수용되어 매매차익 3,519백만원을 실현하였는 바, 청구인이 쟁점부동산 등을 취득할 당시 3개 년간 실제 소득이 67,037천원(2002년 16,873천원, 2003년 17,817천원, 2004년 32,347천원) 인데도 2003년～2005년 8월 기간동안 은행 등으로부터 2,634,520천원을 대출 받아 부동산을 매입한 것 등으로 보아 쟁점부동산은 사업상 목적(음식점 영업)이 아닌 그린벨트 해제로 인한 개발예정지 및 공공 용지에 편입에 막대한 손실보상금과 지가상승에 따른 매매차익 실현에 목적이 있었던 것으로 보이는 것으로써, 00000시 00구 00동 000 0000000 0관(0동) 000호는 2003.11.5. 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2006.2.13. 양도하였고, 00도 00시 00동 000-0번지외 1필지는 서울～춘천간 민자고속도로에 인접한 부동산으로 민자고속도로건설공사 사업시행에 따른 공공용지 편입고시일 이후인 2004.9.8. 900,000천원에 취득하여 2006.11.30. 950,000천원에 양도하였으며, 00도 000시 00동 2-1번지 000000아파트 000호 0000호는 2004.10.19. 540,000천원에 취득하여 2006.12.6. 700,000천원에 양도하였고, 00도 00시 000동 000-0외 10필지 토지와 건물을 2005.5.13. 2,400,000천원에 취득하여 2005.6.22. “00002” (한식업)라는 상호로 사업자등록만 하고 실제 운영하지 않고 있을 뿐 아니라, 00도 00시 000동 000-0번지외 3필지 토지와 건물은 2005.8.30. 2,300,000천원에 취득한 것 등으로 보아 위 부동산의 취득목적이 실수요(부동산임대, 거주)라기 보다는 그린벨트 해제로 인한 개발예정지 및 공공용지의 편입예정지 등에 따른 매매차익 실현에 목적이 있었던 것으로 판단되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산 등을 취득하여 양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지 여부.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (3) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청은 청구인의 부동산 거래내역 등으로 보아 청구인이 부동산매매업에 해당한다 하여 이 건을 처분한데 대하여, 청구인은 쟁점부동산을 부동산매매업으로 과세함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2003.1.1.이후 아래 표와 같이 7건의 부동산을 취득하고, 5건의 부동산을 양도하였음이 등기부등본 등으로 확인된다. 구분 소재지 지목 등 면적(㎡) 취득일 양도일 비 고 1 00도 00시 0동 262-2 전 2,375 '03.4.15 05.4.2 협의수용 " 262-3 대지 109 " '05.2.3 " " 262-24 전 340 " " " " 262-25 대지 89 " " " " 262-18 잡종지 99 " " " 2 " 262-16 답 650 '04.8.9 '05.9.9 " 3 00시 00구 00동 00 0000 000호외 3개 상가 248.49 '03.11.5 '06.2.13 매매 4 00도 00시 00동 000-0외 2필지 목장용지 답 (건물) 891 566 297.6 '04.9.8 " " '06.11.30 " " 매매 5 00도 000시 002-1 0000A 304-1101 대지 (건물) 69.06 182.76 '04.10.19 '06.12.6 매매 6 00도 00시 000동 000-0외 11필지 전 임야 도로 (건물) 2,603 272 250 (196.8) '05.5.13 보유중 7 00도 00시 000동 000-0외 4필지 대지 전 잡종지 (건물) 1,349 307 199 (397.06) '05.8.30 보유중 음영부분은 쟁점부동산임 (나) 쟁점부동산이 수용될 당시 등기부등본과 지장건축물 등 보상액 산정조서 등을 보면, 쟁점부동산 중 0번지 대지 109㎡와 0 번지 잡종지 99㎡에는 근린생활시설과 주택 및 부속건물 (지하실: 근린생활시설 74.7㎡, 주택 25.1㎡, 1층: 근린상가 99.9㎡, 부속사 49.8㎡)이 있었고, 25번지에는 조형물인 물레방아와 오작교가 있었으며, 000 -0번지 전 2,375㎡, 000 -00번지 전 340㎡, 000-00번지 답 650㎡ 에는 수목이 있었거나, 공지상태였던 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점부동산을 실수요목적으로 취득하였다고 주장하며 그 증빙으로 제시한 부동산 매매계약서와 부가가치세 신고내역 등으로 보면, 청구인은 2003.2.19. 장00과 1번 부동산 매매계약을 체결하고 2003.4.15. 소유권 이전하면서, 매매계약서상 특약사항에 의해 임차인을 승계한다는 조건에 의해 2 004년 4월말까지 1년 정도 부동 산임대업을 운영 하다가 임차인인 0000레포츠와 0000를 부속건물로 이주시키고, 2004년 4월말부터 2004년 7월까지 약 4개월 동안 196,374천원의 시설비를 투자하여 인테리어와 조형물 설치공사를 한 후, 2004.8.25.부터 2005.7.10.까지 ‘0000’ 라는 상호로 음식점업과 임대업을 운영한 것으로 나타난다. 부동산임대업과 음식점업에 대한 부가가치세 신고내역 (천원) 구 분 2003년 1기 2003년 2기 2004년 1기 2004년 2기 2005년 1기 임대업 7,071 19,474 19,453 15,722 12,574 음식점업

• -

• 25,643 10,776 계 7,071 19,474 19,453 41,365 23,350 (라) 청구인은 쟁점부동산 전체가 부동산임대업과 음식점업에 이용되었다고 주장하나, 쟁점부동산 중 000-00번지 답 650㎡는 도로구역결정의 고시일(2004.7.2) 이후인 2004.8.9.에 취득하여 부동산 임대업이나 음식점업에 이용되지 아니하였고, 000-0번지 전 2,375㎡, 000 -00번지 전 340㎡도 쟁점부동산상 건축물 규모와 청구인이 신고한 수입금액 등으로 볼 때, 비록 일부가 주차장이나 임대용 부지로 이용되었다고 할지 라도, 이는 부수적으로 이용된 것에 불과하여 실수요 목적으로 취득하였다는 주장을 인정하기 어렵다. (마) 한편, 청구인이 2003.4.15.부터 2005.8.30.까지 취득한 7건의 부동산과 양도한 5건의 부동산의 중 5번 부동산(아파트 면적 182.76㎡) 은 아들인 오00의 나이(24～25세, 단독세대)와 청구인의 거주지가 00도 00시 일대였던 것 등으로 보아 거주목적이었던 것으로 보기 어렵고, 4․6․7번 부동산은 부동산형태(토지중심)․취득 금액․임대수입금액 등으로 볼 때, 부동산임대업은 일시적이고 형식적인 것에 불과한 것이어서 이를 사업목적으로 볼 수 없다.

(2) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하면, 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 같은 법 시행령 제34조 에서 규정하고 있는 부동산매매업은 거주자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원97누3224, 1998.3.27. 같은 뜻임)고 할 것인 바, 청구인의 부동산거래는 매매차액을 목적으로 한 부동산매매업에 해당하는 것으로 봄이 타당하다. 다만, 쟁점 부동산 중 0번지 대지 109㎡와 18번지 잡종지 99㎡ 및 00번지에는 근린생활 시설․주택․부속건물 및 조형물인 물래방아, 주택 25.11㎡, 기타건물 224.49㎡ 와 오작교가 있었던 것으로 확인되고, 이들 부동산으로 부동산 임대업이나 음식점업을 영위하면서 수입금액을 신고해온 점으로 미루어 볼 때, 동 부동산은 음식점업을 영위하기 위해 취득한 것으로 봄이 사회통념에 부합한다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산 전체를 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.