기준시가에 의한 양도차익 계산시 특례규정을 적용하지 아니한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.12.29. ○○○ 1,720㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 ○○○ 주식회사에 양도하고, 2007.2.28. 실지거래가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인은 2007.4.19. 쟁점토지의 양도는 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 공익사업용 부동산의 양도에 해당하므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 달라고 처분청에 경정청구하였다.
• 나. 처분청은 2007.6.11. 청구인의 경정청구에 대하여 환지방식의 도시개발사업 시행사로 참여한 민간건설회사에 양도한 것은 조세특례제한법 제85조 규정을 적용할 수 없다는 이유로 거부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 도시개발조합은 조합원들이 신청한 집단환지에 대하여 양수대금을 지급할 능력이 없어 개발사업비를 부담하는 대가로 체비지를 제공하기로 하고 ○○건설 주식회사에 쟁점토지를 양도하였는바, 이것은 사업시행자인 도시개발조합에 양도한 것과 실질적으로 동일한 것으로 보아야 함에도 납득할 만한 구체적 사유의 명시 없이 이를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당진1지구 도시개발사업조합 대표로 ○○○도지사로부터 도시개발사업 시행자로 지정되었고, 쟁점토지는 도시개발사업조합자로 지정된 자가 민간기업과 환지방식의 도시개발사업 시행협약에 의하여 양도한 것이므로, 과세특례를 적용받을 수 없다.

• 가. 쟁점 지정지역내의 쟁점토지가 공익사업시행자에게 양도되지 않았다는 이유로 조세특례제한법 제85조 규정의 기준시가에 의한 양도차익 계산 특례규정 적용을 부인한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

2. 산업입지및개발에관한법률 제7조 의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날

3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조 의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날

4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조 의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날

5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정，보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

○ 도시개발법 제11조 (시행자 등)

① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각 호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 제4호의2의 조합을 시행자로 지정한다.

2. 대통령령이 정하는 정부투자기관 2의2. 대통령령이 정하는 정부출연기관

3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사

4. 도시개발구역 안의 토지소유자(공유수면매립법 제9조 의 규정에 따라 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제20조의 규정에 따른 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역 안의 국·공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다) 4의2. 도시개발구역 안의 토지소유자(공유수면매립법 제9조 의 규정에 따라 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에 한하며, 이하 "조합"이라 한다)

○ 도시개발법시행규칙 제20조의3 (환지계획의 기준)

⑥ 시행자는 법 제5조제1항제7호의 규정에 의한 토지이용계획상 공동주택용지로 계획된 위치에 소재한 토지 또는 토지소유자가 공동주택의 건설을 요청한 토지에 대하여는 집단으로 환지를 지정할 수 있다.

○ 도시개발법 제27조 (환지계획의 작성)

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항이 포함된 환지계획을 작성하여야한다.

2. 필지별로 된 환지명세(이하생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 도시개발사업자지정서, 집단환지 확인서 등에 의하면, 1998년 2월 쟁점토지(1,720㎡)를 포함한 인근지역 토지(266,414㎡)가 토지구획정리 사업지구로 지정된 사실, 2004년 11월 이 지역 주민들로 구성된 ○○○ 도시개발사업조합(이하 "조합"이라 한다)이 창설된 사실, 2005년 7월 충남도지사는 위 조합을 도시개발사업 시행자로 지정한 사실이 확인되고, 쟁점토지가 소득세법 제104조의2 제1항 의 규정에 의한 지정지역 내에 소재한 사실 및 청구인이 쟁점토지를 사업시행자인 위 조합이 아닌 ○○건설 주식회사에 양도한 사실에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) ○○○ 도시개발사업 시행협약서에 의하면, 위 조합은 2006.8.24. ○○○ 주식회사와 도시개발사업 시행협약을 체결하면서, ○○○ 주식회사는 사업시행에 필요한 비용을 부담하고, 그 대가로 위 조합이 보유한 토지 중 일부를 환지방식에 의하여 ○○건설 주식회사에 체비지로 제공하기로 약정한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도는 사업시행자인 도시개발조합에 양도한 것과 실질적으로 동일한 것으로 보아야 하므로, 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정되어야 한다고 주장하므로, 그 내용을 살펴보기로 한다. (가) 조세특례제한법 제85조 규정은 투기지역으로 지정된 지역내의 부동산이라도 공익사업을 위해 ‘당해 사업시행자’에게 양도된 부동산의 경우에는 실지거래가액 대신 기준시가로 과세하여 납세자의 세부담을 완화하여 공익사업의 원활한 시행을 도모하기 위해 공공기관이 시행하는 사업계획에 의하여 수용 또는 협의매수되는 경우가 그 적용대상이라 할 수 있고, 민간건설업자가 시행자인 경우에는 공익목적사업에 의하여 양도되는 부동산의 경우에 한하여 예외적으로 인정되는 것이라고 할 것이다(국심 ○○○ 2007.6.29.). (나) 그런데, 위 조합은 2005년 7월 도시개발법 제11조 제1항 제4조의2 규정에 의하여 도시개발사업 시행자로 지정된 자이고, 사업시행자 지정당시 대표자는 청구인이었음이 확인되는바, ‘당해 사업시행자’가 아닌 민간건설업체인 ○○건설 주식회사는 영리목적으로 자산을 취득한 것으로서 공익사업자의 지위에서 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것이고, 이는 공익사업계획에 의한 것이 아닌 일반적인 매매 형식에 해당한다고 할 것이므로, 동법 제85조 규정의 양도방식과 실질적으로 동일하다고 볼 수는 없다고 판단된다.

(4) 그렇다면, 처분청이 이 건 양도에 관하여 조세특례제한법 제85조 의 규정을 적용할 수 없다는 이유로 청구인이 제기한 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.