쟁점아파트의 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1995.8.19. 경매로 취득한 ○○○(건물면적 99.11㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.12.27. 청구외 방○○○에게 양도하고 2005.2.14. 실지거래가액(양도가액: 310,000천원, 취득가액: 191,000천원)으로 부동산 양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 2004.9.27. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지내 ○○○(건물면적 99.11㎡, 이하 “비교아파트”라 한다)의 양도가액 610,000천원을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 2007.3.7. 2004년 귀속 양도소득세 117,761,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.6. 이의신청을 거쳐 2007.6.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 양수자 방○○○은 친구사이로 당초 방○○○ 남편이 소유하던 쟁점아파트를 경매를 통해 낙찰 받았고, 평소에 도움을 많이 준 방○○○에게 시세보다 저렴하게 양도한 것으로, 청구인이 제출한 증빙서류에 의해 특별한 상황에서 쟁점아파트를 저렴하게 매매한 사실이 확인되므로 처분청이 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정한 처분은 부당하며, 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정한다고 하더라도 비교아파트의 매매사례가액을 적용하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후에도 방○○○이 쟁점아파트를 계속 사용하였음이 확인되므로 실제로는 명의신탁된 부동산으로 보여지며, 등기부등본상의 등기원인일과 매매계약서의 계약일이 상이하고, 시세대비 50% 가격으로 양도 신고하였으며, 잔금을 근저당 설정하여 대체하는 등 통상적인 매매에서 볼 수 없는 거래로 양도소득세를 탈루할 목적으로 허위 계약서를 작성한 것으로 판단되므로 기준시가가 동일하고 매매시기가 일치하는 비교아파트의 매매사례가액을 양도가액으로 추계결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.2.14. 쟁점아파트의 실지 양도가액과 취득가액을 각각 310,000천원, 191,000천원으로 하고 청구외 방○○○과 체결한 매매계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 등기부등본상의 등기원인일과 매매계약서의 계약일이 상이하고 양도가액이 시세대비 50%로 매매계약서가 허위로 작성된 것으로 판단하여 2004.9.27. 거래된 비교아파트의 양도가액 610,000천원을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다. 처분청이 조사한 쟁점아파트 단지내 매매사례

○○○

(2) 쟁점아파트는 양수인 방○○○의 남편 이○○○이 1981년 취득한 후, 1995년 ○○○ 경매로 청구인 소유로 있다가 2004.12.27. 방○○○이 재취득하였으며, 청구인은 쟁점아파트에 전입한 사실이 없고 방○○○이 1981.10.16. 전입하여 2007.5.27.까지 거주한 사실이 등기부등본 및 주민등록초본 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 양수자와 친구사이로 특별한 상황에서 쟁점아파트를 저가에 매매한 것이므로 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정한 처분은 부당하며, 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정한다고 하더라도 비교아파트의 매매사례가액을 적용하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서의 계약일(2004.12.20), 매매대금(310,000천원)과 소유권이전 등기시 제출한 검인계약서의 계약일(2004.11.20), 매매대금(270,000천원) 및 등기부등본상의 등기원인일(2004.11.20)이 상이하며, 매매계약서 특약사항에 계약금은 전세보증금(200,000천원)으로 상계처리하고 매도인이 ○○○으로부터 담보대출 받은 50,000천원 및 이자금을 포함하여 매수인이 승계하는 것으로 하고 잔금 60,000천원은 잔금 지급일에 근저당 설정하는 것으로 나타난다. (나) ○○○에서 고시한 쟁점아파트 및 비교아파트의 기준시가와 ○○○ 및 ○○○ 전산자료의 평형별 매매가 동향은 아래 표와 같다.

○○○ 기준시가 추이

○○○ 매매가 동향

○○○ (다) 살피건대, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서의 계약일(2004.12.20), 매매대금(310,000천원)과 소유권 이전등기시 제출한 검인계약서의 계약일(2004.11.20), 매매대금(270,000천원) 및 등기부등본상의 등기원인일(2004.11.20)이 상이하여 소유권 이전등기 후 양도소득세가 과다하게 과세될 것을 알고 쌍방합의로 매매계약서를 작성하였다고 보여지며, 양도가액이 쟁점아파트 기준시가 대비 71.5%, 비교아파트 양도가액의 50.8%에 불과하여 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 확인되지 않는다. (라) 또한, 청구인은 쟁점아파트와 비교아파트의 입주여건이 상이하고 ○○○ 시세정보에 따르면 2004.9월부터 2004.12월까지 시세가 하락하는 시기이며, 2005.5.2. 고시된 ○○○ 기준시가(403,000천원)도 2004.4.30. 고시된 기준시가(433,500천원)보다 하락하였고, ○○○ 공동주택 평형별 적정가격 조회내역에도 쟁점아파트의 매매평균가가 565,000천원으로 조사됨에도 ○○○ 기준시가가 동일하다는 이유로 고가인 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점아파트는 1981년 준공된 아파트로 2004년 당시 재건축이 추진중이었으므로 동별 위치는 매매사례가액에 영향을 주지 않는다고 판단되며, 2004.4.30. 고시된 비교아파트와 쟁점아파트의 ○○○ 기준시가가 동일하고, 2005.5.2. 고시된 기준시가는 쟁점아파트(403,000천원)가 비교아파트(400,000천원) 보다 더 높은 점 등으로 보아 청구주장을 인정하기 어렵다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 비교아파트 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.