비과세되는 1세대 1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1986.8.11. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○번지 대지 159㎡, 주택 및 점포 326.8㎡(지하실 근린생활시설 88.72㎡, 1층 근린생활시설 79.36㎡, 2층 주택 79.36㎡, 3층 주택 79.36㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 주택 및 점포로 사용해 오다가 2004.4.16. 2층 점포면적 79.36㎡를 근린생활시설에서 주택으로 용도변경하고 2005.9.30. 양도한 후, 쟁점주택의 양도가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 보아 2005.11.30. 처분청에 비과세 신고하였다. 처분청은 겸용주택의 비과세 판정시 주택면적의 계산은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 주택부분의 면적이 점포부분의 면적보다 큰 경우에 전체를 주택으로 보는 것인 바, 쟁점주택은 양도당시 주택면적(지하층 59.15㎡, 3층 79.36㎡)이 138.51㎡으로 근린생활시설 면적(지하층 29.57㎡, 1층 79.36㎡, 2층 79.36㎡) 188.29㎡ 보다 작으므로 주택면적 138.51㎡와 그 부수토지에 대하여는 비과세 규정을 적용하고 주택외의 면적 188.29㎡와 그 부수토지에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 2007.5.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 26,441,820원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.12. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 양도당시 지하실에 근린생활시설 88.72㎡, 1층 근린생활시설 79.36㎡, 2층 주택 79.36㎡, 3층 주택 79.36㎡였으나, 지하실은 처분청에서도 용도가 불분명하다고 보아 안분계산시, 59.15㎡(88.72㎡ × 158.72/238.08)를 주택으로, 나머지 29.57㎡를 점포로 안분계산하였음이 확인되는 바, 양도당시의 현황에 의하면 주택면적은 217.87㎡(지하실 안분계산 면적 59.15㎡, 2층 79.36㎡, 3층 79.36㎡)로 점포면적 108.93㎡(지하실 안분계산분 29.57㎡, 1층 79.36㎡)보다 크므로 쟁점주택 전체를 주택으로 보고 양도당시 1세대 1주택으로 보아 비과세하여야 한다. 다만, 2층 주택은 용도변경일로부터 3년이 경과되지 않아 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 2층 주택부분과 이에 부수되는 토지만 과세대상이고 나머지는 비과세하여야 한다. 나.처분청 의견 청구인은 주택면적이 점포면적보다 작은 겸용주택을 소유하다가 점포부분 중 일부를 주택으로 용도변경하여 실제 주택면적이 주택외의 면적보다 커졌으나, 용도변경한 주택의 보유기간이 3년을 경과하지 아니하였으므로 용도변경한 주택부분과 주택외의 부분은 1세대 1주택의 양도로 인한 비과세 규정을 적용할 수 없다. 따라서 쟁점주택의 용도변경 후, 주택면적 및 주택외의 면적 188.29㎡(2층 79.36㎡, 1층 79.36㎡, 지하층 29.57㎡)와 그 부수토지에 대해 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다. 3.심리 및 판단
• 가. 쟁점 겸용주택에 대한 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 양도 직전에 일부 점포를 주택으로 용도 변경함에 따라 주택면적(3년 미만 보유 면적 포함)이 점포면적보다 큰 경우, 주택 및 점포면적 전체를 비과세되는 1세대 1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 󰡒주택부수토지󰡓라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.(1995. 12. 30. 개정)

⑥ 제1항에서 󰡒가족󰡓이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 󰡒지역별로 대통령령이 정하는 배율󰡓이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)

2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점주택의 양도에 대해 청구인이 점포면적 중 일부를 주택으로 용도변경하여 양도당시 주택면적이 주택외의 면적보다 커졌으나, 용도변경한 주택의 보유기간이 3년을 경과하지 아니하였다 하여 용도변경한 주택부분과 주택외의 부분은 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당하지 않는다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다. 이에 대해 청구인은 양도당시의 주택면적이 217.87㎡로 점포면적 108.93㎡보다 크므로 쟁점주택 전체를 주택으로 보고 양도당시 1세대 1주택으로 보아 비과세하여야 하며 다만, 2층 주택은 용도변경 후 3년이 경과되지 않았으므로 당해 면적만 과세대상이고 나머지 부분은 비과세하여야한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(2) 처분청의 조사복명서에 의하면, 겸용주택의 비과세 판정시 비과세 요건을 충족한 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체면적을 주택으로 보는 것이므로 쟁점주택은 주택면적(지하층 59.15㎡, 3층 79.36㎡)이 138.51㎡으로 근린생활시설 면적(지하층 29.57㎡, 1층 79.36㎡, 2층 79.36㎡) 188.29㎡보다 작으므로 비과세되는 주택면적은 138.51㎡이 되는 바, 쟁점주택의 주택면적 138.51㎡와 부수토지에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 주택외의 면적 188.29㎡와 그 부수토지에 대하여는 기준시가에 의하여 이 건 과세한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 1986.8.11. 쟁점주택을 취득하여 주택 및 점포로 사용해 오다가 2004.4.16. 2층 점포면적 79.36㎡를 근린생활시설에서 주택으로 용도변경하고 2005.9.30. 양도하였으며, 위 점포를 주택으로 보면, 지하층 주택면적(59.15㎡)과 2, 3층 주택면적(158.72㎡)을 합한 주택 전체면적이 217.87㎡로 근린생활시설의 면적(지층 29.57㎡, 1층 79.36㎡) 108.93㎡보다 크며, 위 점포를 주택으로 보지 아니하면, 주택면적(지하층 59.15㎡, 3층 79.36㎡)이 138.51㎡로 근린생활시설 면적(지하층 29.57㎡, 1층 79.36㎡, 2층 79.36㎡) 188.29㎡보다 작은 것으로 나타난다. 또한 지하층의 경우 공부상은 근린생활시설이나 처분청은 양도당시까지 장기간 공가 상태였음을 인정하고 주택면적과 주택외의 면적비율로 안분계산하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(4) 쟁점주택의 등기부등본 및 건축물대장 등에 의한 취득․용도변경․양도시의 주택면적과 주택외의 면적의 변동내역을 살펴보면, 아래와 같다. < 공부상 쟁점주택의 용도변경 내역 > 건물내역 면적(㎡) 변 동 내 역 합계 326.80 취득일 - 대지: 1985. 06. 05. 건물: 1986. 08. 11. 3층 주택 79.36 2층 주택 79.36

2004. 04. 16. “근린→주택”으로 용도변경 1층 근린 79.36 지하 근린 88.72 용도불분명으로 안분계산 → 청구인 및 처분청 의견일치 (주택: 59.15㎡, 근린: 29.57㎡) (5) 소득세법시행령 제154조 의 규정은 1세대 1주택의 범위에 대하여 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것”으로 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 “하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”라고 규정함으로써 겸용주택의 비과세 주택 면적기준에 대해 규정하고 있다.

(6) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 하나의 건물에 주택과 주택외의 부분으로 복합된 건물에 대하여 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하되, 주택면적보다 주택외의 면적이 큰 복합건물 중 주택외의 부분을 주택으로 용도 변경함으로써 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 용도변경으로 인한 주택이 용도변경일로부터 양도일까지 3년 이상 경과한 경우(비과세 요건을 충족한 경우)에만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있다 하겠다. 따라서 쟁점주택의 경우 주택외의 면적 중 일부를 주택으로 용도 변경하여 실제 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에도 용도변경한 주택의 보유기간이 3년을 경과하지 아니한 경우는 용도변경한 주택면적과 주택외의 면적은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 아니한다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 쟁점주택 중 용도 변경한 주택면적과 주택외의 면적 188.29㎡(2층 79.36㎡, 1층 79.36㎡, 지하층 29.57㎡) 및 그 부수토지에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.