주택의 부수토지에 대한 양도가액을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○ 대지 1,646㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 2006.12.1. 양도하고 그 위에 건축된 타인명의 4개 주택 바닥면적 234.3㎡의 5배에 상당하는 1,171.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주택부수토지로 보아 기준시가로, 기준면적 초과분 474.5㎡는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 ○○○가 2005.7.20. 주택투기지역으로 지정되었다 하여 쟁점토지도 실지거래가액 적용대상으로 보아 2007.5.22. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 37,862,590원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지와 같이 그 지상에 타인명의의 주택이 있는 경우에 토지의 양도자는 주택을 양도한 것이 아니므로, 주택투기지역 내에 소재한 주택에 대하여 실지거래가액으로 양도가액을 산정하도록 규정한 소득세법 제96조 제2항 제7호 및 같은법 제104조의 2 제2항의 적용대상이 아니고, 쟁점토지는 임대사업용토지에 해당하여 비사업용 토지에 대하여 실지거래가액으로 양도가액을 산정하도록 규정한 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 같은 법 제104조의 3 제1항 제5호 적용대상도 아니므로 기준시가로 양도가액을 산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 양도일 현재 소득세법 제104조 의 2 규정에 의한 주택투기지역에 소재하고, 그 위에 주택이 있음이 확인되며, 소득세법 제104조 의 2 및 같은법시행령 제168조의 12 등에서 토지와 주택의 소유자가 다른 경우 주택의 부수토지에 대하여 기준시가로 양도가액을 산정하는 규정이 없으므로 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택투기지역으로 지정된 지역내 토지 위에 타인명의의 주택이 있는 경우, 당해 주택의 부수토지에 대한 양도가액을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

○ 소득세법 제104조 의 2【지정지역의 운영】

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.

○ 소득세법시행령 제168조 의 3【지정지역 지정의 기준 등】

① 법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

• 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역
• 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

③ 법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다.(이하 생략)

1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 주택(그 부수토지를 포함한다)

2. 제1항 제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 제1호 외의 부동산

○ 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

5. 지방세법 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지가 소재한 ○○○는 2005.7.20. 주택투기지역으로 지정되었고, 쟁점토지를 포함한 전체토지 위에 김○○○ 등 4인 명의의 주택이 건축되어 있으며, 청구인은 전체토지를 2006.12.1. 김○○○에게 양도하고 주택의 바닥면적 234.3㎡의 5배에 상당하는 쟁점토지(1,171.5㎡)는 주택부수토지로 보아 기준시가로, 기준면적 초과분 474.5㎡는 실지거래가액으로 양도가액을 산정하여 양도소득세를 예정신고하였다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 주택투기지역으로 지정된 지역이라도 주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 당해 주택부수토지의 양도차익은 실지거래가액이 아닌 기준시가로 산정하여야 한다고 주장한다.

(3) 이 건과 관련된 법령규정을 종합해 보면, 소득세법 제96조 제2항 제7호 는 소득세법 제104조 의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산에 대하여는 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하도록 되어 있고, 소득세법 제104조 의 2 제2항은 “지정지역 안의 부동산”에 관하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정된 지역을 말한다고 규정하고(소득세법시행령 제168조 의 3 제1항), 그 중 소득세법시행령 제168조 의 3 제1항 제1호의 규정에 따라 주택투기지역으로 지정되는 경우에는 같은 법 같은 조 제3항 제1호에 의하여 주택의 부수토지를 포함(괄호부분)하는 것으로 되어 있다.

(4) 위 관련법령상 주택투기지역내에 소재한 주택과 그 부수토지의 양도가액은 모두 실지거래가액을 적용하도록 규정하고 있고, 주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우를 별도로 구분하여 규정하고 있지 아니한 점에 비추어 주택투기지역 내에 소재한 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 소유자가 동일한 경우와 같이 주택부수토지의 양도가액은 실지거래가액으로 산정함이 타당하다. 따라서, 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 처분청이 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하였음은 잘못이 없다고 판단된다.○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.