쟁점증축분을 자본적 지출액인 리모델링비용으로 볼 것인지 여부

○○세무서장이 2007.2.13. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 186,891,320원 경정고지처분은 쟁점증축분의 취득가액 27,917,967원을 필요경비로 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1983.6.23.(의제취득일: 1985.1.1.) ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○ 606.1㎡와 위 지상 철근콘크리트조 및 철골조 철골평지붕 4층 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하고, 2005.8.1. 최○○에게 쟁점부동산을 4,575,000,000원에 양도한 후, 2005.8.1. 취득가액을 의제취득일 당시의 환산가액으로 계산하고, 쟁점부동산에 대한 공사비용 593,000,000원 및 중개수수료 40,000,000원(이하 ‘쟁점필요경비’라 한다)을 쟁점부동산에 대한 자본적 지출로 보아 양도소득금액을 계산하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우 이에 대한 필요경비는 실제 지출한 비용이 아닌 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 에 의한 금액만을 공제하여야 한다고 보아, 2007.2.13. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 186,891,320원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구 청구인은 2002.11.14. 쟁점부동산의 건물부분중 80㎡(이하 ‘쟁점증축분’이라 한다)를 증축하면서 그 비용으로 593,000,000원을 지출하였고, 이 건 양도에 따른 부동산중개비용으로 40,000,000원을 지급하였으므로 위 금액의 합계 633,000,000원을 필요경비로 보아 양도소득금액을 산정해야 할 것이다

(2) 예비적 청구 취득가액을 환산가액으로 산정하여 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 에 의한 금액 이외의 필요경비를 인정할 수 없다고 보더라도, 청구인은 의제취득일 이후인 2002.11.14. 쟁점증축분을 취득하였다고 볼 수 있으므로, 그 취득가액인 593,000,000원을 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하여야 할 것이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 1983.6.23. 쟁점부동산을 매입하였으므로 그 취득시기는 의제취득일인 1985.1.1.로 되는 것이고, 이 경우 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제4항 제1호, 같은 조 제3항 제3호에 의하여 환산가액으로 산정하며, 취득가액외의 필요경비는 소득세법 제97조 제3항 제2호, 동법시행령 제163조 제6항 제2호 나목, 동법 제99조 제1항 제1호 나목에 의하여 건물에 대한 취득당시 기준시가의 3%만을 공제하는 것인 바, 자본적지출 내지 양도비인 쟁점필요경비를 양도가액에서 공제하지 아니한 이 건 과세처분은 정당하다.

(2) 청구인의 주장에 따르더라도 쟁점증축분은 80㎡(24.2평)에 불과한 반면, 증축비용으로 주장하는 금액은 593,000,000원으로 평당 건축비가 24,504,132원에 달하는 바, 2002년 표준건축비가 평당 2,290,000원에 불과한 점을 감안할 때 합리적이지 아니하다고 보이고, 청구인이 제시한 세금계산서를 봐도 증축비용보다 리모델링 비용이 대부분을 차지한다고 볼 수 있다 할 것인 바, 쟁점증축분에 관한 비용을 취득가액으로 보지 아니하고 한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산을 의제취득일(1985.1.1.) 이전인 1983.6.23. 취득하여 취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우, 쟁점부동산에 대한 자본적 지출액 및 양도비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(2) 쟁점증축분을 자본적 지출액인 리모델링비용으로 볼 것인지, 증축으로 새로 취득한 것으로 볼 것인지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 나. 건물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

○ 소득세법 부칙 (1994. 12. 22 법률 제4803호 전면개정) 제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1983.6.23.(의제취득일: 1985.1.1.) 쟁점부동산을 취득하고, 2002.11.14. 쟁점증축분을 신축한 사실, 2005.8.1. 최○○에게 쟁점부동산을 4,575,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 2005.8.1. 취득가액을 의제취득일 당시의 환산가액으로 계산하고 쟁점필요경비를 쟁점부동산에 대한 자본적 지출 및 양도비로 보아, 양도소득 과세표준 예정신고를 하였으나, 처분청은 취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우 이에 대한 필요경비는 실제 지출한 비용이 아닌 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 에 의한 금액만을 공제하여야 한다고 보아, 쟁점필요경비의 공제를 부인하여 2007.2.13. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.

(3) 이에 대해 청구인은 2002.11.14. 쟁점증축분에 공사대금으로 593,000,000원, 이 건 양도에 따른 부동산중개수수료 40,000,000원 합계 633,000,000원을 지출하였으므로 이를 필요경비로 보아 양도소득금액을 산정해야 한다고 주위적으로 주장하고, 취득가액을 환산가액으로 산정하여 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 에 의한 금액 이외의 필요경비를 인정할 수 없다고 보더라도, 청구인은 의제취득일 이후인 2002.11.14. 쟁점증축분을 취득하였다고 볼 수 있으므로, 그 취득가액인 593,000,000원을 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하여야 한다고 예비적으로 주장한다.

(4) 우선 주위적 주장에 대하여 살펴보면, 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제4항 제1호, 같은 조 제3항 제3호, 부칙(1994.12.22 법률 제4803호 전면개정) 제8조에 의하면 의제취득일전에 취득한 자산의 취득시기는 1985.1.1.로 의제되는 것이고, 이러한 경우 취득가액은 매매사례가액․감정가액․환산가액과 취득당시 실지거래가액이나 매매사례가액․감정가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액중 큰 금액으로 하는 것이며, 소득세법 제97조 제3항 제2호, 동법시행령 제163조 제6항 제1호, 제2호 나목, 동법 제99조 제1항 제1호 나목에 의하면 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우 취득가액이외의 필요경비는 토지 및 건물에 대한 취득당시 기준시가의 3%만을 공제하고 자본적지출액 및 양도비는 공제하지 아니하는 것인데, 앞에서 살펴본 바와 같이 청구인은 1983.6.23. 쟁점부동산을 취득하여 취득시기는 1985.1.1.로 의제된다 할 것이고, 취득가액은 의제취득일을 기준으로 환산하여 산정하는 경우에 해당한다 할 것이어서 취득가액외에는 쟁점부동산에 대한 취득당시 기준시가의 3%만을 필요경비로 인정할 수 있다고 할 것이므로, 쟁점필요경비를 자본적지출액 내지 양도비로서 양도가액에서 공제해야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다고 보인다.

(5) 다음으로 예비적 주장에 대하여 살펴보면, 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 일반건축물대장(갑), 등기부등본, 건축물에 대한 설계계약서, 세금계산서 사본에 의하면 청구인은 2002.11.9. 쟁점부동산에 쟁점증축분 80㎡를 증축하면서 동시에 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사를 병행하였고, 쟁점증축분 증축공사대금 및 쟁점부동산 리모델링 공사대금을 합하여 593,000,000원을 지급한 사실이 확인되는 바, 청구인은 2002.11.9. 쟁점증축분을 신규 취득하였다고 할 것이나 그 취득가액으로 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사대금이 포함되어 있는 593,000,000원 전액을 산정하기는 어렵다고 보인다. 다만, 처분청이 제출한 청구인의 등록세, 취득세 납부내역조회에 의하면 청구인은 2002.12.6. 과세표준을 27,917,967원으로 하여 쟁점증축분에 대한 등록세 및 취득세를 납부한 사실이 확인되고, 지방세법 제111조 제1항 및 130조 제1항은 취득세․등록세의 과세표준을 취득․등기 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있으므로, 청구인의 쟁점증축분 취득가액은 27,917,967원으로 볼 수 있다 할 것이다.

(6) 따라서, 이 건 과세처분은 쟁점증축분에 대한 취득가액 27,917,967원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.