조망권 및 일조권이 오히려 열악하고, 기준시가가 동일한 매매사례 아파트 가액을 적용(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2005.1.5. 청구인의 부 김OOO로부터 서울특별시 OOO(대지지분 34.93㎡, 건물 84.51㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여재산가액은 국세청장이 산정․고시한 기준시가 3억원으로 평가하여 증여세를 과세미달로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동의 같은 평형 아파트인 102동 506호(이하 “비교대상아파트”라고 한다)의 2004.12.31. 매매사례가액인 352백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.2.12. 청구인에게 2005.1.5. 증여분 증여세 5,647,520원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 부동산의 가격은 개별성이 강하여 같은 단지 내 평수가 유사한 아파트라도 층마다 그 가격이 다르고 같은 층에서도 위치(조망권, 일조권 등) 및 시설의 상태(구조변경, 인테리어의 시공정도, 시공시기)에 따라 가격이 다를 수 있기 때문에 평수가 유사한 다른 아파트의 가격 을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다 할 것이다. 또한 아파트 시가 결정시 쟁점아파트에 대한 매매사례가액을 조사 수집한 사실도 없이 실무담당자가 보유하고 있는 양도소득세 과세자료 중에서 쟁점아파트와 유사하다고 추측되는 자료의 양도가액을 기준으로 쟁점아파트에 대한 시가를 평가한 것은 ‘세법의 해석, 적용에 있어서 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권을 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다’는 국세기본법 제18조의 세법적용의 원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제49조 제5항의 규정에 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 기준시가보다 먼저 이를 적용하는 것이므로 비교대상아파트의 2004.12.31. 매매사례가액 352백만원은 증여일 전후 3월 이내의 매매사례가액이므로 이를 시가로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 증여재산(쟁점아파트)을 평가함에 있어 같은 단지 내의 다른 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일 ”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 ”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인이 2005.1.5. 쟁점아파트를 부 김OOO로부터 증여 받고 그 증여재산가액을 기준시가인 3억원으로 평가하여 신고한데 대하여, 처분청은 비교대상아파트의 2004.12.31. 매매가액 352백만원을 증여 전후 3개월 이내의 매매사례가액에 의한 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인이 신고한 증여재산가액의 차액에 대하여 이 건 증여세를 경정고지하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 아파트의 가액은 개별성이 강하여 조망권, 일조권, 인테리어 시설공사의 정도 및 공사시기 등에 의하여 쟁점아파트와 유사한 아파트라도 그 가격이 다르고, 아파트 시가 결정시 쟁점아파트에 대한 매매사례가액을 조사 수집한 사실도 없이 실무담당자가 보유하고 있는 양도소득세 과세자료 중에서 쟁점아파트와 유사하다고 추측되는 자료의 양도가액을 기준으로 쟁점아파트에 대한 시가를 평가한 것은 국세기본법 제18조의 세법적용의 원칙에 위배되어 이 건 과세는 부당하다는 주장이나, 처분청이 제시한 비교대상아파트의 매매계약서를 보면, 그 계약내용에 비교대상아파트가 인테리어 시설공사로 더 높은 가액으로 거래되었다는 내용이 확인되지 아니하고, 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 더 고층이어서 조망권 및 일조권은 쟁점아파트가 오히려 우월한 것으로 보인다.

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 위치, 가격 등은 아래 ＜표＞와 같다. OOO

(4) 상속세및증여세법 제60조 제1항에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서, 같은법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 ‘수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중 매매감정수용경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하고 있고, 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있으며, 또한, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 처분청이 이 건을 과세함에 있어서 매매사례가액으로 적용한 352백만원은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동에 위치하고 있고, 비교대상아파트는 쟁점아파트 보다 저층에 위치하여 조망권 및 일조권은 오히려 열악한 점, 기준시가가 동일한 점, 매매사례가액 352백만원은 쟁점아파트의 증여일로부터 전후 3월 이내의 가액인 점 등을 볼 때 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항의 요건을 충족하고 있다 할 것이다. 따라서 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액 352백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.