기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

처분청이 2006.6.5. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 298,068,410원의 부과처분은 ○○○ 대지 598.6㎡의 실지양도가액을 632,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2001.12.18. 취득한 ○○○대지 598.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.10.31. 양도하고 실지거래가액(양도가액 632,000천원, 취득가액 586,553천원)으로 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액을 조사한 바, 청구인이 쟁점토지와 연접한 같은 곳 ○○○의 대지 468.6㎡ 및 기타 건물 828.57㎡(이하 “연접부동산”이라 한다)를 공동소유자로부터 위임을 받아 쟁점토지와 연접부동산을 함께 2,650,000천원에 일괄양도하였다 하여 쟁점토지의 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 이를 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 1,134,993천원으로 산정한 후 2006.6.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 298,068,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.5. 이의신청을 거쳐 2007.5.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인을 포함한 5인은 2000.11.22. 칼국수집으로 사용하던 연접부동산을 공동으로 9억원에 취득하여 증축 및 개축으로 시설확장 후 ‘○○○’이라는 설렁탕집을 운영하였고, 청구인 1인은 2000.12.10. 쟁점토지를 연부연납 조건으로 586,553천원에 취득하였으며, 음식점의 성황으로 연접부동산을 20억원에 매입하고자 하는 매수자들이 많아짐에 따라 청구인은 쟁점토지를 포함하여 매각하고자 하였으나 주변에 나대지가 많아 쟁점토지를 원하는 가격으로 매도할 수가 없는 상황에서 2002.9.3. 청구인 단독으로 쟁점토지 및 연접부동산을 26억 5,000만원에 이○○와 매매계약을 체결하였다. 이후 연접부동산의 공동소유자들은 연접부동산과 청구인 소유인 쟁점토지를 구분하여 계약을 체결하여야 한다고 하여 쟁점토지의 양도가액을 당시 시세인 6억 3,200만원으로 하고 매수자를 최○○(이○○의 자)외 1인으로 하는 구분계약서를 작성하였고 이에 의해 양도소득세 예정신고를 한 것인 바, 처분청이 진위조사없이 일괄양도 계약서를 기준하여 쟁점토지 및 연접부동산의 총 매매대금을 기준시가로 단순 안분계산한 이 건 처분은 국세기본법 제81조 의 5에 규정된 납세자의 성실성 추정 등을 위반한 부당한 과세이다.
• 나. 처분청 의견 처분청의 조사에서 쟁점토지와 연접부동산을 2,650,000천원에 일괄양도한 매매계약서를 징취하였고, 쟁점토지에 대하여 별도로 작성하였다는 매매계약서는 중개업자가 기재되어 있지 아니하는 등 정당성을 신뢰할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래양도가액이 불분명한 것으로 보아 연접부동산이 포함된 일괄양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 사실관계를 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액을 6억 3,200만원으로 신고한 것에 대해 처분청은 쟁점토지 및 연접부동산의 일괄매매계약서를 매수인측으로부터 제출받아 쟁점토지와 연접부동산의 실지양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 일괄계약서상의 총매매금액 26억 5,000만원을 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 1,134,993천원으로 결정하였다. (나) 이 건 심리자료에 의하면, 음식점으로 사용되던 연접부동산은 청구인 외 4인이 공동으로 매입하여 이를 개보수하여 성업중인 음식점으로 사용하였고 쟁점토지는 청구인 단독으로 매입하여 연접부동산의 주차장용도로 사용되다가, 청구인이 공동소유자들로부터 연접부동산 양도에 대한 권한 위임을 받아 쟁점토지 및 연접부동산을 양도하였으며, 매수인측에서도 이를 계속 음식점 및 주차장으로 사용하다가 연접부동산을 2004.5.6. 타인에게 양도하였고 쟁점토지는 계속 보유중인 것으로 확인된다. (다) 청구인은 연접부동산의 공동소유자들이 일괄계약서로는 연접부동산에 대한 가액이 구분이 되지 아니하므로 이를 분리할 것을 청구인에게 요구함으로써 매수인측과 일괄계약서외에 쟁점토지 계약서를 구분하여 작성하게 되었고 또한 매수인측의 소유권 이전등기에 사용하기 위한 쟁점토지의 검인계약서를 작성하면서 쟁점토지 계약서 매매가액(6억 3,200만원)보다 낮은 가액(5억 6,000만원)으로 기재하였다고 주장하면서 이들 계약서를 제시하였다.

1. 먼저 쟁점토지와 연접부동산을 함께 매도하는 일괄계약서의 기재내용을 보면, 계약일 2002.9.3., 계약자는 양도인 청구인 1인과 양수인 ‘이○○ 외1’로 쟁점토지(598.6㎡) 및 연접부동산(토지 468.6㎡, 건물 828.6㎡)을 26억 5,000만원(융자금 9억 5천만원 포함)에 양도하면서 대금을 계약시 2억원, 2002.9.25. 중도금 6억, 2002.11.2 잔금 9억원으로 지급하기로 하였고, 중개업자의 입회하에 특약사항(공동명의인의 위임을 받아 청구인이 계약하며, 책임은 청구인이 짐. 현 상태 상호 ○○○을 계속 사용할 경우 3천만원을 매도인에게 지불. 매도물건의 모든 시설 집기를 포함하며 잔금시까지 건물의 하자가 있을시 매도인이 수리하기로 하며, 다만 2층 진입계단의 공사비는 각각 2/3를 매수인이, 1/3을 매도인이 분담하기로 함. 매매대금에는 융자잔금 9억 5천만원이 포함된 상태이며 잔금시 가감할 수 있음 등)으로 약정하였다.

2. 청구인이 제시한 쟁점토지의 구분계약서를 보면, 계약일 2002.9.30., 계약자는 양도인 청구인 1인과 양수인 ‘최○○ 외1’로 쟁점토지를 6억 3,200만원에 양도하면서 대금을 계약시 6,300만원, 2002.10.20. 중도금 2억 5,000만원, 2002.10.31. 잔금 3억 1,000만원으로 지급하기로 하였고, 중개업자의 입회기록은 없는 것으로 나타난다.

3. 청구인은 ○○○구청장으로부터 발급받았다는 연접부동산 및 쟁점토지의 검인계약서를 제시하고 있는 바, 쟁점토지의 검인계약서에 의하면, 계약일 2002.9.30., 계약자는 양도인 청구인 1인과 양수인 ‘이○○, 최○○’으로 쟁점토지(598.6㎡)를 5억 6,000만원에 매매하면서 대금을 계약시 5,000만원, 2002.10.20. 중도금 2억 5,000만원, 2002.10.31. 잔금 2억 6,000만원으로 지급하기로 하였고, 2002.10.31. 법무사가 ○○○구청에 접수(접수번호 ○○○)한 것으로 나타나며, 연접부동산의 검인계약서에 의하면, 계약일 2002.9.30., 계약자는 양도인인 청구인 등 5인과 양수인 ‘최△△’로 연접부동산의 토지 및 건물을 6억 2,000만원에 매매하면서 대금을 계약시 6,000만원, 2002.10.20. 중도금 2억 5,000만원, 2002.10.31. 잔금 3억 1,000만원으로 지급하기로 하였고, 2002.10.31. 법무사가 ○○○구청에 접수(접수번호 ○○○)한 것으로 나타난다.

4. 한편 청구인은 위 일괄계약서상의 잔금지급일(2002.11.20.)과 쟁점토지계약서 및 검인계약서상의 잔금지급일(2002.10.31.)이 상이한 점에 대하여 청구인은 잔금지급일을 20일 앞당기게 되었다고 주장하고 있다.

5. 청구인은 쟁점토지를 쟁점토지계약서상의 금액 6억 3,200백만원에 양도하였다는 자료로서 청구인과 최○○ 외1인간에 작성하고 청구인 및 최○○이 날인한 거래사실확인서 및 최○○의 인감증명을 첨부하였는 바, 이에 대하여 우리 심판원에서 매수인측 최○○(휴대전화번호 ○○○)에게 확인한 내용은 아래와 같다. 2007.8.23. 10:30분 경에 최○○과 통화한 내용에 의하면, 이○○ 및 최△△는 최○○의 부모이고, 최○○은 청구인과 일괄계약서외에 쟁점토지의 구분계약서를 별도로 작성한 사실과 거래사실확인서를 작성한 적이 없으며 확인서 첨부용으로 인감증명을 떼어준 사실이 없다고 하였다가, 이후에 최○○이 전화하여 원인은 알 수 없으나 최○○도 쟁점토지의 구분계약서를 소지하고 있고 인감증명서도 동사무소에 확인한 바 인감증명서를 발급받은 사실이 있다고 하였으며, 최○○은 2007.8.29. 10:25분경 심판원을 방문하여 일괄계약서상의 총 매매대금 26억 5천만원의 잔금을 일괄계약서상의 잔금날자인 2002.11.20.보다 앞당겨 2002.10.31.자에 잔금을 지급한 이유는 상가임대차보호법이 발효되기 이전에 최○○이 대출을 받기 위한 것이었다며 총매매대금을 지급하였다는 영수증을 제시하였고, 쟁점토지의 구분계약서는 본인이 갖고 있고, 광우병 파동으로 연접부동산의 음식점이 타격을 입었다는 점 등을 설명하였으며, 또한 심판원에서는 최종적으로 확인차원에서 최○○과 2007.9.28. 통화하였는 바 최○○은 거래사실확인서는 기억이 안나고 본인의 필체도 아니고 날인된 도장도 본인 것이 아니며 확인서에 첨부된 인감증명서는 떼준건 맞으나 확인서 첨부용이 아니라 청구인이 공동소유자들과의 관계해명 때문에 필요하다 하여 떼준 것 같고 쟁점토지계약서에 대해서는 작성을 안한 것 같다거나 기억이 없다면서 쟁점토지계약서를 최○○ 본인이 소지하였다는 당초의 입장을 번복하였다. 한편 우리 심판원에서 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 신고시 ○○○세무서장에게 제출하였다는 쟁점토지의 구분계약서 사본 및 거래사실확인서 원본(2002.10.31. 작성), 인감증명서 원본(2002.10.31.발급)상에 찍힌 인감에 대하여 ○○○세무서의 담당자에게 확인한 바에 의하면, 거래사실확인서와 인감증명서상의 인감은 동일하고 구분계약서 사본 및 인감증명서상의 인감은 동일한 것 같다고 답변하였다.

6. 또한 청구인은 2007.9.11. 매수인측 최○○에게 계약당시 상황에 대한 확인요청을 하였으나 매수인측은 회신을 아니하였다는 확인요청서를 제시하였고, 연접부동산 공동소유자들의 확인서를 제시하였으나 공동소유자들간의 매매대금 전부의 분배내역에 관한 금융자료는 제시하지 못하고 있다. (라) 쟁점토지 및 연접부동산의 등기부등본에 의하면, 연접부동산내의 건물은 청구인과 공동소유자들이 소유한 시기인 2001.2.13.자에 건물 556.07㎡가 828.57㎡로 증축된 것으로 나타나고, 아래 표와 같이 청구인측에서 양도한 부동산은 연접부동산의 경우 ‘최△△’로 소유권이전되었고 쟁점토지의 경우 ‘이○○와 최○○’에게로 소유권이전되었으며, 연접부동산 및 쟁점토지의 소유권이전경료일은 2002.10.31.인 것으로 나타난다. <등기부 기재내용> 연접부동산 쟁점토지 청구인측 취득 00.11.22. (청구인 지분 2/6 외 4인 지분 각 1/6) 01.12.18.(청구인 1인 소유) 청구인측 양도일 02.9.30.(매매원인일) 02.10.31.(등기접수일) 02.9.30.(매매원인일) 02.10.31.(등기접수일) 양수인측 최△△ 이○○ 2/3, 최○○ 1/3 02년 ㎡당 공시지가 939,000원 920,000원 (마) 한편 이 건 쟁점토지는 실가신고 하였으나, 청구인 및 공동소유자들이 양도한 연접부동산은 기준시가 신고대상으로 우리 심판원에서 연접부동산의 양도가액을 파악하기 위하여 처분청에 연접부동산의 매매계약서 등의 존재 여부를 문의하였으나 계약서가 없는 것으로 답변하였다.

(2) 판 단 (가) 위의 사실관계에서 나타나는 쟁점토지 및 연접부동산에 대한 매매계약서 및 등기부 기재 내용은 아래 표와 같이 요약된다. 일괄계약서 쟁점토지 구분계약서 쟁점토지 검인계약서 연접부동산 검인계약서 계약일 02.9.3. 02.9.30. 02.9.30. 02.9.30. 잔금일 02.11.20. 02.10.31. (=등기접수일) 02.10.31. (=등기접수일) 02.10.31. (=등기접수일) 매매가액 26억 5천만원 6억 3,200만원 5억 6천만원 6억 2천만원 양도자 청구인 청구인 청구인 청구인 등 5인 매수자 이○○외 1명 최○○외 1명 이○○, 최○○ 최△△ 1인 매도인측 인감날인 청구인 청구인 청구인 청구인 등 5인 매수자측 인감날인 이○○ 1인 최○○ 1인 이○○,최○○ (등기부:이○○,최○○공동소유) 최△△ 1인 (등기부:최△△ 1인) (나) 청구인은 쟁점토지의 실지매매가액이 구분계약서상의 금액인 6억 3,200만원이라고 주장하고 있고 매수인측에서는 쟁점토지의 검인계약서상의 매수가액을 5억 6,000만원으로 신고한 이 건에 대하여 단순히 쟁점토지의 실지매매가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지와 연접부동산을 기준시가로 안분하여 계산한 11억 3,499만원을 쟁점토지의 실거래가액으로 추정할 경우 청구인은 상당한 금액의 양도차익이 발생함으로써 불이익이 발생하고 매수인측은 향후 쟁점토지를 양도할 경우 양도차익이 적게 발생함으로써 상대적으로 이익을 취하는 불합리한 문제가 발생된다고 하겠으므로 위 사실관계에 근거하여 쟁점토지의 구분계약서를 실지 매매계약서로 인정할 수 있는지의 여부에 대한 판단은 필요하다고 할 것이다. (다) 위와 같은 바탕하에서, 쟁점토지와 연접부동산의 총 매매가액이 26억 5,000만원으로 당초 일괄계약서상의 잔금일자(2002.11.20.)보다 앞당겨 잔금을 2002.10.31. 수수하였다는 점에 대해서는 매도인과 매수인 상호간에 이견이 없는 이 건의 경우, 매수인측은 쟁점토지와 연접부동산 각각의 실지거래가액을 명확히 제시하지 아니하면서 쟁점토지의 구분계약서를 작성한 사실이 없다고 하였다가 이를 가지고 있다고도 한 후 다시 잘 모르겠다고 번복하는 등 신뢰성이 없는 점, 매도인 및 매수자가 명확히 나타나지 않는 일괄계약서 또는 구분계약서만으로는 매수인측이 소유권이전등기를 이행할 수 없어 검인계약서를 작성한 사실은 틀림이 없다 하겠고 쟁점토지의 검인계약서상의 매매금액이 청구인 제시 매매계약서상의 금액보다도 낮은 가액으로 기재된 점, 매수인측에서는 인감증명서 발급 및 거래사실확인서를 작성한 사실이 없다고 하였다가 인감증명서를 발급받은 사실을 인정하고 있고 청구인이 당초 신고시 제출한 인감증명서 원본 및 거래사실확인서상의 인감이 동일하며 구분계약서 사본상의 인감과 인감증명서상의 인감이 동일한 것으로 보인다고 ○○○세무서 담당자가 답변하고 있는 점, 또한 쟁점토지는 나대지이고 연접부동산의 건물은 증개축된 것으로서 건물가치 상승분과 음식점의 영업권도 포함되어 있으므로 단순히 기준시가에 의한 안분계산 규정을 적용하기에는 적합하지 않은 점과 비록 연접부동산의 공동소유자들간에 분배한 금융증빙 등은 구체적으로 확인되지 아니하나 검인계약서 작성일 및 잔금지급일자가 동일한 쟁점토지의 구분계약서가 당사자간 작성되었고 이 계약서는 매수인이 인감증명 및 거래사실확인서에 의해 실가라고 확인해준 사실이 있는 것으로 볼 때 일괄계약서만이 존재하는 것으로 보아 쟁점토지의 실지 양도가액이 불분명하다고 단정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점토지와 연접부동산의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 실지거래 양도가액을 산출한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.