매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.5.30. ○○○(전용면적 114.88㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 형 손○○○로부터 증여받아, 2006.6.14. 증여재산가액을 514,000,000원으로 하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액인 같은 동에 소재하는 1604호(전용면적 114.88㎡, 이하 “비교평가아파트”라 한다)에 대한 2006.4.7.자 매매가액인 725,000,000원으로 평가하여 2007.4.25. 청구인에게 2006년도 증여분 증여세 43,352,060원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 쟁점아파트의 시가 514,000,000원은 인근 부동산중개업소로부터 구두 확인한 매매사례가액으로 정당한 시가라 할 것이고, 비교평가아파트의 증여당시 기준시가(501,000,000원)는 쟁점아파트의 기준시가(488,000,000원) 보다 높은 바, 비교평가아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 증여세 신고시 쟁점아파트의 시가를 514,000,000원으로 산정하였으나 그 근거가 모호한 점, 쟁점아파트의 비교평가아파트의 기준시가는 2005.5.2.까지는 동일하였으나 2006.4.28.에 와서야 차이가 발생한 점, 동은 다르나 기준시가가 같은 동일 평형 아파트의 거래가액도 비교평가아파트와 비슷한 시세로 거래가 되고 있는 점 등을 고려하여 보면 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여재산(쟁점아파트)을 같은 동 소재 비교평가아파트의 2006.4.7.자 매매가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 국세기본법 제79조 【불고불리ㆍ불이익변경금지】

② 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 형 손○○○로부터 증여받아 2006.6.14. 증여재산가액을 514,000,000원으로 하여 증여세를 신고하였음에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 바, 처분청은 쟁점아파트의 가액을 평가함에 있어 비교평가아파트에 대한 2006.4.7.자 매매가액인 725,000,000원을 시가로 보아, 2007.4.25. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 비교평가아파트의 증여당시 기준시가(501,000,000원)가 쟁점아파트의 기준시가(488,000,000원) 보다 높으므로, 비교평가아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 봄은 부당하다고 주장한다.

(3) 국세청 전산 조회에 따르면 쟁점아파트와 같은 단지에 위치하였고 면적ㆍ용도 및 종목이 유사하다고 볼 수 있는 아파트의 거래로서 이 건 증여일인 2006.5.30. 전후 3월 이내에 이루어진 것들의 내역은 아래 표와 같음이 확인되는 바, 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 비교평가아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가하였다.

(4) 살피건대, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 은 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있으나, 아파트의 경우 같은 단지내 같은 동․같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 바, 이 건의 경우 쟁점아파트와 비교평가아파트는 층이 서로 상이하고 비교평가아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가 보다 높게 나타나고 있어, 비교평가아파트의 2006.4.7.자 거래가액을 쟁점아파트와 위치 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 보기는 어렵다고 판단된다

(5) 따라서, 비교평가아파트외 쟁점아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 유사한 아파트의 매매사례가액으로 이 건 증여일과 가장 가까운 날에 해당하는 것을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 이 건 증여세 과세표준을 경정하여야 한다 할 것인데, 그렇다면 쟁점아파트의 바로 옆 동으로 같은 층(17층)에 위치하였고 기준시가도 동일하여 쟁점아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 유사한 재산의 매매사례가액으로 볼 수 있는 거래중, 이 건 증여시점과 가장 가까운 날에 해당하는 같은 아파트 14동 1702호에 대한 2006.8.16.자 매매의 거래가액 760,000,000원으로 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하여야 한다 할 것이나, 국세기본법 제79조 제2항 에 의하면 우리 원은 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다 할 것이므로, 위와 같이 같은 아파트 ○○○에 대한 2006.8.16.자 거래가액 760,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 평가하는 경우 당초 처분보다 청구인에게 불이익하게 된다 할 것이어서, 이 건 부과처분을 취소하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.