다가구주택을 단독주택으로 보아 비과세 규정을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구외 김○○(청구인의 모), 이○○(청구인의 형) 3인이 공동으로 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○로 ○가 ○○-○○○ 소재 다가구주택(이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)을 2005.5.30. 청구외 박○○, 강○○, 이○○ 3인(이하 “박○○ 외 2인”이라 한다)에게 669,840천원에 양도하고, 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 고가주택의 양도로 보아 양도가액 6억원 초과부분에 대하여만 양도소득세 375,997원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점다가구주택을 박○○ 외 2인에게 양도한 것이므로 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정의 적용을 배제하고 가구별로 하나의 주택으로 보아 양도가액을 산정하여 2007.3.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 19,130,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.1. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점다가구주택은 등기부등본상 다가구주택으로 되어 있을 뿐, 쟁점다가구주택을 신축한 1991년 10월 이전부터 양도한 2005년 6월까지 다른 세대에 임대를 주지 않고 청구인 가족이 함께 거주하여 온 단독주택으로, 신축당시 다가구주택 붐에 따라 등기만 “다가구용 단독주택”으로 등기하고 실제로는 단독주택이므로 1세대1주택 양도소득세 비과세 주택에 해당된다.

(2) 쟁점다가구주택을 다가구주택으로 판정한다 하더라도 청구인은 실질적으로 1층 주택에서 1세대로 14년간 거주하여 온 점을 감안하여 쟁점다가구주택의 공동소유자인 청구인, 청구외 김○○, 이○○가 층별로 각각 1채씩 소유한 것으로 보아야 한다. 나.처분청 의견

(1) 청구인이 제출한 거주현황에 따르면 쟁점다가구주택은 여러 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 다가구주택이고, 각 층마다 1세대씩 거주하고 있으므로 수인에게 공유지분으로 양도된 쟁점다가구주택에 대하여 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정의 적용을 배제한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점다가구주택의 등기부등본상 층별 구분없이 다가구주택 전체에 대하여 공유자로 등기되어 있고, 쟁점다가구주택의 양도시 부동산매매계약서의 매도인란에도 청구인, 청구외 김○○, 이○○가 공유지분권자로 기재되어 있으므로 쟁점다가구주택을 층별로 각각 1채씩 소유한 것으로 보아야 한다는 청구주장은 받아 들이기 어렵다. 3.심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하는지 여부

(2) 쟁점다가구주택을 그 공동소유자들이 층별로 각각 1채씩 소유한 것으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득 】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 (2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)

① 법 제89조제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

○ 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

○ 건축법시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련)

• 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다)
• 나. 다중주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.

(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점다가구주택을 박○○ 외 2인에게 양도하고, 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 고가주택의 양도로 보아 양도가액 6억원 초과부분에 대하여만 양도소득세를 납부하였고, 처분청은 청구인이 쟁점다가구주택을 박○○ 외 2인에게 양도한 것이므로 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세규정의 적용을 배제하고, 쟁점다가구주택 소유지분 1/3에 대하여 가구별로 하나의 주택으로 보아 각각 1주택으로 판정하고, 2층 1/3지분에 대하여는 1세대3주택 보유에 따른 실거래가액 중과세규정을 적용하며, 1층 1/3지분에 대하여는 기준시가를 적용하고, 지하층 1/3지분에 대하여는 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 각각 적용하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점 (1)에 대하여 본다. (가) 처분청의 조사내용에 의하면, 쟁점다가구주택의 등기부등본을 보면, 벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구용 단독주택(3가구)으로서 지하층 45.80㎡(1가구), 1층 39.60㎡(1가구), 2층 37.40㎡(1가구)로 되어 있고, 다가구용 단독주택으로 등기되어 있으며, 실제로 각 층별로 각각의 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있고, 2007.1.2. 현재 4세대(옥탑방 포함)가 거주한 것으로 되어 있다. (나) 청구인은 쟁점다가구주택이 등기부등본상 다가구주택으로 되어 있을 뿐, 동 주택을 신축한 1991년 10월 이전부터 양도한 2005년 6월까지 다른 세대에 임대를 주지 않았고, 청구인 가족이 함께 거주하여 온 단독주택으로 신축당시 다가구주택 붐에 따라 등기만 “다가구용 단독주택”으로 등기하고 실제로는 단독주택이므로 1세대1주택 양도소득세 비과세 주택에 해당된다고 주장한다. (다) 소득세법시행령 제155조제15항 (2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)의 규정에 의하면, 재정경제부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다고 규정되어 있고, 소득세법시행규칙 제74조 의 규정에 의하면, 재정경제부령이 정하는 다가구주택이란 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말하고, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각의 주택으로 본다고 규정되어 있으며, 또한 건축법시행령 별표1제1호 다목의 규정에 의하면, 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로 규정되어 있다. (라) 살피건대, 쟁점다가구주택이 등기부등본과 일반건축물관리대장상 다가구용 단독 주택으로 등기되어 있음에도 불구하고, 쟁점다가구주택이 각 층별로 각각의 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 점, 이 건 양도 소득세 과세시점 현재 쟁점다가구주택에 4세대가 거주하고 있는 점, 소득세법시행령 제155조제15항 에 다가구주택은 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도한 경우에만 이를 단독주택으로 본다고 규정하고 있는 점, 쟁점다가구주택의 경우는 박○○ 외 2인에게 양도한 점 등을 볼 때 다가구주택을 단독주택이 아닌 세대별 공동주택으로 보는 현행과세체계상 쟁점다가구주택의 양도를 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례규정이 적용되는 단독주택의 양도로 보기 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점 (2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점다가구주택을 다가구주택으로 판정한다 하더라도 청구인은 실질적으로 1층 주택에서 1세대로 14년간 거주하여 온 점을 감안하여 쟁점다가구주택의 공동소유자인 청구인, 청구외 김○○, 이○○가 층별로 각각 1채씩 소유한 것으로 보아야 한다고 주장한다. (나) 처분청의 조사내용에 의하면, 쟁점다가구주택의 지하층(45.80㎡)은 청구인의 형 이○○ 및 그 가족(2명), 청구인의 모 김○○가 거주하고, 1층(39.60㎡)은 청구인 및 그 가족(3명) 거주하고, 2층(37.40㎡)은 임차인이 전세로 거주하고, 옥탑방은 임차인이 전세로 거주한 것으로 되어 있다. (다) 쟁점다가구주택의 등기부등본에 의하면, 청구인은 층별 구분없이 다가구 주택 전체에 대하여 공유자로 등기되어 있고, 쟁점다가구주택의 양도시 부동산매매계약서에 의하면, 매도인란에 청구인, 김○○, 이○○가 공유지분권자로 기재된 사실이 확인된다. (라) 살피건대, 소득세법시행규칙 제74조 의 규정에 의한 다가구주택을 양도한 것에 대하여 그 전부를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조제1항의 규정에 의한 비과세를 적용하려면 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 반드시 1인에게 양도해야 하는 것이므로 수인에게 공유지분으로 양도하는 다가구주택에 대하여는 공유자의 동일세대 구성여부에 불구하고 동 규정에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니한 바(국심 2007광1414, 2007.7.27. 외 다수 같은 뜻임.), 이 건의 경우 쟁점다가구주택의 등기부등본상 층별 구분없이 쟁점다가구주택 전체에 대하여 청구인이 공유자로 등기된 점, 쟁점다가구주택의 양도시 작성된 부동산매매계약서상 매도인란에 청구인, 청구외 김○○, 이○○가 공유지분권자로 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점다가구주택을 그 공유자가 층별로 각각 1채씩 소유한 것으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.