매매계약하여 중도 해지된 경우 그 매매가액을 시가로 평가할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

상속인 한○○, 한△△, 한□□, 한◇◇(이하 “청구인들”이라 한다)은 2005.4.27. 피상속인 오○○의 사망에 따라 상속재산의 일부인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 19,155㎡ 및 같은 곳 ○○구 ○○동 ○○번지 공장용지 11,022㎡에 대한 피상속인의 지분 1/6(5,030㎡로 이하 “쟁점상속재산”이라 한다)의 상속재산가액을 개별공시지가에 의하여 평가한 2,192,862,000원으로 신고하였다. 처분청은 청구인들 및 피상속인이 2003.9.15. (주)○○에게 양도계약하였던 위 필지 부동산의 5/6(피상속인 사망이전으로 피상속인 지분이 포함, 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)의 매매대금 18,784,000,000원에서 지급받은 계약금 일부 1,250,000,000원을 제외하여 계산한 피상속인의 지분 1/6에 해당하는 금액 3,506,800,000원〔(18,784,000,000원/5인) - (1,250,000,000원/5인)〕을 쟁점상속재산의 평가액으로 하여 2007.1.22. 청구인들에게 2005.4.27. 상속분 상속세 593,328,270원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2007.4.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2003.9.15. (주)○○와 한 쟁점부동산 매매계약은 지불미이행으로 2003.12.16. 최종 계약해지가 되었으므로 상속개시일(2005.4.27)로부터 6개월내의 매매가액으로 볼 수 없으며, 또한 처분청은 상속개시일로부터 6월이 경과한 2005.11.30.에 한 쟁점부동산의 매매체결내용에 비추어 2003.9.15자의 계약금액을 쟁점토지의 가액으로 평가하였으나 2005.11.30.의 매매계약은 매수자 및 매매금액이 상이하고, 상속개시일로부터 6개월내의 매매가액도 아니므로 상속세 신고 당시에는 반영할 수 없는 가액에 해당한다. 따라서 쟁점부동산은 상속개시일인 2005.4.27.을 전후한 6개월내(2004.10.28.~2005.4.27.)에 매매거래한 금액이 없음에도 2003.9.15. 매매계약가액을 시가로 평가함은 부당하므로 개별공시지가로 쟁점상속재산을 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 2003.9.15.자의 쟁점부동산 매매계약이 파기된 원인은 매도인과 매수인간에 해당거래의 거래가격에 대한 불만족이 아니라 매수인의 대금지급의무 불이행으로 인하여 계약이 파기된 것이고, 또한 2005.11.30.자의 쟁점부동산 매매계약은 계약금의 인정과 잔액(240억원)의 계약당일 전액 납부 등 형식적으로 새로운 계약이나 실질은 2003.9.15. 계약의 잔급지급 등 일부만 변경된 것으로 나타나며, 2005.11.30.자의 계약서상 “매매대금 255억원은 2003.9.25. 지불했던 계약금 15억원이 포함된 금액이다”라고 약정한 사실로 보아 2003.9.15.자의 매수당사자 (주)△△와 2005.11.30.자의 매수당사자 (주)○○는 상호 관련성이 있다고 하겠는 바, 이는 의도적으로 상속개시 6개월이내의 기간을 피해 계약서를 작성한 것으로 판단되므로 2003.9.15.자의 쟁점부동산 매매계약 금액을 기준하여 쟁점상속재산의 평가액을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속개시일 6월 이전에 매매계약하여 중도에 해지된 쟁점부동산(쟁점상속재산 포함)의 매매가액을 쟁점상속재산의 시가로 평가함은 부당하므로 개별공시지가로 평가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙) 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점부동산에 관한 매매계약 등에 대하여 본다. (가) 청구인들 4인(지분 4/6소유)과 피상속인 오○○(지분 1/6 소유로 쟁점상속재산)은 2003.9.15. 쟁점부동산(지분 5/6으로 25,147㎡)을 (주)○○ 한××에게 매매대금 187억 8,400만원에 양도하는 계약을 체결하면서, 계약금 18억 7,840만원ㆍ잔금 169억 560만원으로 하여 2003.10.31.까지 현금 및 어음 등으로 이를 지급받기로 하였으나 계약금조로 지급받은 현금 12억 5,000만원을 제외한 나머지 대금을 지급받지 못함에 따라 청구인들은 2003.11.7. 납부독촉서ㆍ2003.11.21. 해약통고 최고서를 발송하였으며 2003.11.21. (주)○○에게 최종적으로 해약통보를 한 것으로 나타난다. (나) 피상속인 오○○은 2005.4.27. 사망하였다. (다) 청구인들 4인(피상속인 사망이전 지분 4/6) 및 청구외 한☆☆(피상속인 사망이전 지분 1/6)은 피상속인 오○○의 지분 1/6이 포함된 부동산 전체 면적 30,177㎡을 2005.11.30. (주)△△ 남○○에게 매매대금 255억원에 양도하는 계약을 체결하였고, 255억원 중에는 2003.9.25. (주)○○가 청구인들에게 지불했던 계약금 15억원이 포함된 금액으로 (주)△△는 15억원에 대하여 어떠한 경우라도 민ㆍ형사소송을 제기하지 않는 것으로 약정하였다.

(2) 한편, (주)○○와 (주)△△에 관한 내용을 보면, (주)○○는 주택건설업을 영위하기 위하여 2003.7.30. 개업하였다가 2006.6.30. 폐업하였으며, (주)△△는 부동산컨설팅업 등을 영위하기 위하여 2005.11.1. 개업한 업체로 확인된다.

(3) 처분청은 피상속인 오○○의 지분 1/6에 대한 쟁점상속재산의 평가액을 2003.9.15. 계약한 쟁점부동산의 매매가액 187억 8,400만원에서 계약금조로 지급받은 12억 5천만원을 제외하고 지분별로 나누어 계산한 35억 680만원〔(18,784,000,000원/5인) - (1,250,000,000원/5인)〕으로 평가한 반면에, 청구인들은 2003.9.15. 및 2005.11.30.의 부동산매매계약서는 상속개시일 전후 6월 이내에 해당되지 않아 동 계약서상의 금액을 시가로 볼 수 없다면서 상속세및증여세법 제61조 에 의한 개별공시지가로 쟁점상속재산가액을 평가하여야 한다고 주장한다.

(4) 판단컨대, 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙)는 ‘상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 개별공시지가 등으로 평가’하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 ‘수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액을 말한다’고 하면서, 단서사항으로 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하고 있는 바, 청구인들과 (주)○○간에 한 2003.9.15.자 쟁점부동산 매매계약의 해지사유가 매매가액의 다툼때문이 아니라 (주)○○의 대금 미지급으로 인한 것이었으며, 2005.11.30.자의 계약서가 2003.9.15.자의 계약서와 별개의 계약서인지의 여부는 불분명하나 2003.9.15.자의 지급된 일부계약금을 승계한 것으로 나타나고 그 계약금액을 비교해 보면 쟁점상속재산의 1㎡당 가액은 2003.9.15. 746,968원(187억 8400만원/쟁점부동산 면적 25,147㎡)에서 2005.11.30. 845,014원(255억원/30,177㎡)으로 변경된 것으로 나타나는 점으로 보아 쟁점상속재산은 상속개시일 현재 가격 상승세에 있었다고 할 것이다. 따라서 처분청이 2003.9.15. 체결된 쟁점부동산의 매매가액을 시가로 보아 쟁점부동산의 일부 면적인 쟁점상속재산의 평가액을 산정하고 청구인들에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.