비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 인정하여 평가할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.12.26. 청구인의 부 이○○로부터 ○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 이를 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 아파트기준시가인 90,000,000원으로 시가를 평가하여 2006.3.3. 증여세 5,400,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 2005.12.23. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지내 동일규모인 ○○○동 ○○○○호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 160,000,000원으로 평가하여 동 금액을 시가로 보고 증여세를 결정하여 2006.10.2. 청구인에게 증여세 10,654,000원을 2006.10.31. 납부기한으로 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.16. 이의신청을 거쳐 2007.4.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 같이 개인의 경우 아파트 단지내의 양도금액을 파악하기가 어려울 뿐만 아니라 쟁점아파트는 부친소유로 제대로 관리가 되지 아니하여 매매가격이 주변시세보다도 떨어진 상태에서 증여받은 것으로 아파트 가격의 경우 같은 동·같은 평형이라도 위치에 따라 가격이 다르므로 동일 평형의 매매사례가 있는 경우라도 매매사례가액을 다른 아파트의 시가로 볼 수 없는 것임을 감안할 때 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 처분청이 쟁점아파트의 증여가액을 평가함에 있어서 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용한 것은 동·규모·호수 등 개별성을 고려하지 않은 부당한 평가라는 주장이나, 처분청이 결정한 쟁점아파트의 시가는 증여일 전 후 3개월 이내의 기간 중 거래된 수 건의 거래 중 가장 낮은 가액으로 결정한 것이며, 국세청 전산자료상 쟁점아파트와 동일아파트 동일평형의 매매거래시가는 2005.10.30. 이후 최저 165백만원 내지 최고 200백만원으로 쟁점아파트는 최저가에 미달하는 160백만원으로 시가를 결정하였고, 쟁점아파트의 기준시가는 쟁점아파트의 시가에 근접하지 아니하므로 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여받은 아파트의 증여세 과세가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 인정하여 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (4) 상속세및증여세법 제76조 【결정·경정】

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 증여재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 증여일로부터 3일전에 거래된 같은 단지내 같은 평형 아파트의 유사매매사례가액(2005.12.23. 160,000,000원)으로 평가하여 증여세를 과세하였음이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인과 같이 개인의 경우 아파트 단지내의 양도금액을 파악하기가 어려울 뿐만 아니라, 아파트 가격의 경우 같은 동·같은 평형이라도 각 층마다 가격이 다르고, 같은 동이라도 위치에 따라 가격이 다르므로 동일 조건의 매매사례가 있는 경우라도 매매사례가액을 다른 아파트의 시가로 볼 수 없다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 평형, 국세청 기준시가 등이 아래표와 같이 나타난다.

• 아 래 - 구 분 쟁점아파트 비교대상아파트 소 재 지

○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(동남향) 같은아파트

○○○동 ○○○○호(동남향) 평 형 31평형(84.93㎡) 좌 동 기준시가(2005.5.20.) 90,000,000원 93,000,000원 층 수 3층/15층 11층/15층 거 래 일 자 2005.12.26. 증여 2005.12.23. 매매 (나) 처분청 심리자료에 의하면, 쟁점아파트와 같은 단지내 ○○○동 ○○○호의 경우, 쟁점아파트와 동은 다르나 동일 평형, 동일 층으로 기준시가도 같으므로 쟁점아파트의 시가를 ○○○동 ○○○호(동남향)의 매매가액인 166,000천원으로 평가할 수 있을 것이나, 청구인에게 유리한 비교대상아파트의 매매사례가액 160,000,000원으로 평가하여 증여세를 부과한 것으로 나타난다. (다) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은법 시행령 제49조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 매매가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(3) 종합하건대, 쟁점아파트는 3층이고 비교대상아파트는 11층으로 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트의 기준시가에 비하여 낮게 나타나고 있으나, 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점아파트와 동일아파트 동일평형의 매매거래시가는 2005.10.30.이후 최저 165백만원 내지 최고 200백만원으로 나타나고, 처분청이 쟁점아파트와 시가를 동은 다르나 쟁점아파트와 기준시가가 같은 동일 평형, 동일 층인

○○○동 ○○○호의 매매가액인 166,000천원으로 평가할 수 있음에도 청구인에게 유리한 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가한 점 등을 감안할 때 처분청이 청구인이 신고한 쟁점아파트의 기준시가를 인정하지 아니하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.