취득당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○면 ○○리 ○○번지 대지 795㎡, 같은 리

○○번지 대지 418㎡, 같은 리

○○번지 잡종지 26㎡ 합계 1,239 ㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.2.20 심○○로부터 취득하여 보유하다가 2006.8.16 양도하고, 양도당시 거래가액 360,000,000원, 취득당시 거래가액 180,000,000원을 실지거래가액으로 하여 2006.10.31 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도소득세 실지거래가액에 대한 조사결과 양도당시 실지거래가액은 360,000,000원으로 확인하고, 취득당시 실지거래가액은 확인되지 아니한다하여, 양도당시 실지거래가액을 취득당시 기준시가비율로 환산한 98,220,390 원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 2007.1.15 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 48,797,050원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.9 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1990.2.20 심○○로부터 180,000,000원에 취득한 사실이 명백하므로 이를 취득당시 실지거래가액으로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지를 1990.2.20 심○○로부터 180,000,000원에 취득한 사실이 구체적으로 확인되지 아니하므로 양도당시 실지거래가액을 취득당시 기준시가비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여, 양도당시 실지거래가액을 취득당시 기준시가비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법(2004.12.31 개정전) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 제출한 경우 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비 계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산 가액 소득세법 제114조 【 양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정 가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령(2004.8.30 개정전)제163조 【 양도자산의 필요경비 】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 소득세법시행령 제176조 의 2 【 추계결정 및 경정 】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×(취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 360,000,000원으로 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 취득당시(1990.2.20)의 실지거래가액이 180,000,000원이라고 주장하면서 쟁점토지를 청구인에게 양도하였던 심○○의 거래확인서(2006.10.30 작성), 쟁점토지의 매매거래를 주선하였다는 김○○의 확인서(2007년 8월 작성)를 제출하는 한편, 의견진술(청구인은 출석진술, 심○○은 ‘컨퍼런스콜’제도를 이용한 전화진술)을 신청하였다.

(3) 심○○의 거래확인서(2006.10.30 작성)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 부동산의 표시: 쟁점토지를 기재함 (나) 계약내용(매매대금의 지급)

• 매매대금총액: 180,000,000원

• 계약금: 15,000,000원(1990.1.10 지급약정)

• 잔 금: 165,000,000원(1990.2.12 지급약정) (다) 매도인: 심○○ (라) 매수인: 유○○(청구인) (마) 상기 내용대로 부동산(쟁점토지)을 매매한 사실이 있음을 인감증명서를 첨부하여 확인한다. 당시 매도인이 건축한 임대아파트 약 700세대의 도로변 앞으로 유망한 토지였으며 친하게 지내던 ○○도 ○○시 ○○동에서 ○○약국을 경영하던 김○○의 소개로 그의 동서인 유○○에게 중개인 없이 매매하였다.

(4) 김○○의 확인서(2007년 8월)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 주 소: ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 (나) 직 업: 약사 (다) 부동산의 표시: 쟁점토지를 기재함 (라) 본인은 ○○시 ○○동에서 ○○약국을 경영하여 오던 중 1989년 12월 중순경(일자미상) 전부터 친하게 지내오던 심○○씨로부터 ○○도 ○○군 ○면 ○○리 임대아파트 약 700세대 앞쪽에 소재한 쟁점토지를 사업상 자금이 필요하여 매도하겠다는 소식을 듣고 현지 답사한 바, 투자하면 전망이 있을 것으로 판단하여 서울에 살고 있는 동서 유○○에게 소개하였고, 현장을 같이 답사하였으며, 그 후 180,000,000원에 매매가 성사된 사실이 있음을 확인한다. 또한, 위의 사실은 어느 곳에서도 증언할 수 있다.

(5) 처분청은 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액은 다음과 같은 이유로 객관적으로 확인되지 아니하는 것으로 판단한 사실이 답변서에 나타난다. (가) 취득당시 실지거래가액을 인정할 만한 양도양수계약 서, 대금지급증빙(금융자료)의 제시가 없다. (나) 쟁점토지의 개별공시지가는 취득당시(1990년) 75,000원 / ㎡, 양도당시(2006년) 288,000원/㎡으로, 양도당시 개별공시지가는 취득 당시 개별공시지가의 약 4배(3.84배)나 상승하였음에도, 청구인이 신고한 양도가액(360,000,000원)은 취득가액(180,000,000원)의 2배에 불과하여 청구인이 신고한 취득당시 거래 가액은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

(6) 한편, 청구인은 이 건 심리일 현재 우리원에 출석하여 쟁점토지의 취득당시 거래가액 180,000,000원이 실지거래가액이라는 내용으로 의견진술을 하였고, 심

○○ 은 ‘컨퍼런스콜’제도를 이용하여 청구인이 진술한 내용과 동일한 취지로 전화를 통한 의견진술을 하였다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득당시 거래가액 180,000,000원이 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서가 없는 점, 쟁점토지의 매매대금을 지급한 사실을 객관적으로 입증할 만한 증빙의 제시가 없는 점, 취득당시와 양도당시의 기준시가 증가율은 4배에 이름에도 신고한 거래가액의 증가율은 2배에 불과한 점, 쟁점토지를 양도한 심

○○ 의 진술내용만으로는 취득당시 실지거래가액이 구체적으로 확인되지 아니 하는 점 등을 모아볼 때, 청구인이 주장하는 취득당시 거래가액 180,000,000원은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보고, 양도당시 실지거래가액을 취득당시 기준시가비율로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.