매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.2.3. 청구인의 모 여○○○로부터 서울특별시 ○○○(대지지분 37.04㎡, 건물 68.91㎡, 22평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여재산가액은 국세청장이 산정․고시한 기준시가 245백만원으로 평가하여 증여세 29,700천원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형 아파트인 112동 1208호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 2006.4.28. 매매사례가액 515백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.1.2. 청구인에게 2006.2.3. 증여분 증여세 56,997,000원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트 단지는 한강 조망권 및 일조권이 아파트의 시세에 큰 영향을 끼치는 바, 매매사례아파트는 12층으로 한강을 훤히 바라볼 수 있는 한강 조망권 및 일조권이 확보되나 쟁점아파트는 4층으로 88올림픽도로의 방음벽에 가로 막혀 조망권이 확보되지 못하고 쟁점아파트의 남쪽에 있는 113동에 막혀 일조권도 열악하여 가액에 많은 차이가 있고, 매매사례아파트는 12층 이어서 사생활 침해우려가 없으나 쟁점아파트는 4층으로 남쪽에 위치한 113동이 있어 사생활 침해 우려가 있어 커튼을 치지 아니하고는 생활이 불가능한 실정이며, 쟁점아파트는 4층으로 88올림픽도로와 인접하여 12층인 매매사례아파트에 비해 소음과 비산먼지의 공해가 훨씬 심각하여 이러한 여건을 감안하면 쟁점아파트보다 매매사례아파트의 가액이 훨씬 높음에도 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 매매사례아파트를 보면 아파트의 층수와 호수만 다를 뿐 같은 단지, 같은 동, 면적 및 용도가 같고, 국세청 기준시가도 같으며, 매매사례아파트가 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월이내에 거래된 것으로 확인되므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여재산(쟁점아파트)을 평가함에 있어 같은 동, 같은 평형 아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간중 매매․감정․수용․경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인이 2006.2.3. 쟁점아파트를 모 여○○○로부터 증여 받고 그 증여재산가액을 기준시가인 245백만원으로 평가하여 신고한데 대하여, 처분청은 매매사례아파트의 2006.4.28. 매매가액 515백만원을 증여 전후 3개월 이내의 매매사례가액에 의한 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인이 신고한 증여재산가액의 차액에 대하여 이 건 증여세를 경정고지하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트는 매매사례아파트에 비해 한강 조망권, 일조권, 사생활 침해 정도 및 소음 등의 입지 여건이 열악하여 그 시세가 다르게 형성되므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 조사한 매매사례아파트 등의 매매사례가액은 아래 <표>와 같다.

○○○ (나) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 입지여건을 보면, 쟁점아파트는 4층으로 12층인 매매사례아파트에 비하여 한강 조망권이 미흡하나, 그 밖에 쟁점아파트와 매매사례아파트의 남측에 113동이 위치하나 동간 거리로 볼 때 일조권 확보에는 별 차이가 없어 보이고, 사생활 침해에도 큰 차이가 나는 것으로 보이지 아니하며, 국세청장이 산정․고시한 기준시가를 보면 2005.5.2. 고시한 기준시가는 쟁점아파트의 기준시가가 매매사례아파트의 기준시가보다 오히려 높았고, 2007.1.1. 고시한 기준시가는 동일하며, 쟁점아파트와 매매사례아파트가 위치한 이 아파트 단지는 재건축을 추진하고 있는 것으로 확인된다. (다) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서, 같은법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 ‘수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서“평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하고 있고, 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있으며, 또한 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다. (라) 청구인은 매매사례아파트는 쟁점아파트에 비해 입지 여건이 우월하여 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용함은 부당하다는 주장이나, 일반적으로 재건축을 추진 중인 아파트의 경우에는 층수가 당해 아파트의 가격형성에 큰 영향을 미치지 아니하는 점, 증여 당시 쟁점아파트의 기준시가가 매매사례아파트의 기준시가보다 오히려 높았다가 최근의 기준시가는 동일하게 산정․고시된 점 등에 비추어 보아 매매사례아파트는 쟁점아파트와 유사한 아파트로 보는 것이 타당하며, 유사아파트의 매매가액이 존재하는 이 건의 경우 보충적인 평가방법인 기준시가보다 이를 우선 적용해야 하는 것이다.

(3) 따라서 처분청이 증여일 전․후 3월 이내의 유사아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.