분양자로부터 받기로 약정된 위약금을 기타소득으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001년 분양자인 ○○○○대표 고○○와 서울특별시 ○○○구 ○○동 0가 00-00번지 ○○○○ ○○동 ○○○호(38평형이고, 이하 “당초분양오피스텔”이라 한다)를 복층시공 조건(복층시공이 안될 경우 불입금액상당액을 위약금으로 지급받는 조건)으로 분양가액 350백만원에 분양받는 계약을 체결하였다가 2004년 관할구청의 복층시공 불허가로 계약이행이 불가능하게 되자, 대신 ○○○○ ○○동 ○○(51평형이고, 이하 “대체분양오피스텔”이라 한다)를 대체 분양받았다. 처분청은 ○○지방국세청장으로부터 통보받은 과세자료에 의거 당초 분양오피스텔의 위약금 350백만원(이하 “쟁점위약금”이라 한다)이 대체 분양오피스텔의 분양가액 794,375천원(당초분양오피스텔 불입금 350백만원+당초분양오피스텔 위약금 350백만원+ 나머지 추가 불입)에 충당된 것이라 하여 쟁점위약금을 기타소득으로 보아 2006.9.8. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 162,458,890원을 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.20 이의신청을 거쳐 2007.3.26. 심판 청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 대체분양오피스텔의 분양가액을 794,375천원으로 보고, 동분양가액에 충당된 당초분양오피스텔의 불입금 350백만원 및 추가 납부액을 차감한 나머지 350백만원을 당초분양오피스텔의 위약금으로 산정한 것이나, 청구인들은 복층시공조건으로 당초분양오피스텔을 350백만원에 분양받았다가 관할구청으로부터 복층시공의 허가가 취소되어 대체분양오피스텔로 계약변경하면서 당초 불입액 350백만원에 추가로 1억원을 불입하고 대체 분양오피스텔을 450백만원에 취득한 것일 뿐, 분양자로부터 당초분양오피스텔의 해약과 관련하여 쟁점위약금 350백만원을 받은 사실이 없으므로 처분청이 대체분양오피스텔의 분양가액을 794,375천원으로 전제한 후 그 불입액에 충당된 450백만원과의 차액인 쟁점위약금을 기타소득으로 보아 과세한 처분은 부당하다. 설령, 청구인이 당초분양오피스텔의 해약과 관련하여 위약금을 받았다고 하더라도 그 경제적 이익은 분양가액 794,375천원에서 청구인이 포기한 당초분양오피스텔의 재분양가액 450백만원을 차감하고 청구인이 추가지급한 1억원을 차감하면 청구인의 기타소득은 244,375천원이 되지만 대체분양오피스텔의 2004년 4~5월의 시가가 6억원인 점을 감안하면 청구인의 실질적인 기타소득은 5천만원 정도에 불과하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초분양오피스텔의 해약과 관련한 쟁점위약금 350백만원이 대체분양오피스텔의 분양가액으로 대체된 사실이 없다고 주장하나, 시행사인 분양자는 위약금 대신에 대물변제하였다고 소명서를 제출하였으며, 청구인외 다른 수분양자들도 당초 분양받은 오피스텔을 해약하고 불입금 350백만원 및 위약금 350백만원을 충당한 후 추가 불입액을 납부하고 청구인이 취득한 대체분양오피스텔과 같은 51평을 794백만원 내지 768백만원에 분양받은 사실이 확인되므로 청구인이 실제 불입한 금액을 초과하는 350백만원을 위약금으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분양자의 분양요건 미비로 당초 분양받은 오피스텔을 다른 오피스텔로 대체분양받으면서 당초분양오피스텔의 해약과 관련하여 분양자로부터 받기로 약정된 쟁점위약금이 대체분양오피스텔의 분양가액에 충당된 것이라 하여 동 위약금을 기타소득으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득 ․ 배당소득 ․ 부동산임대소득 ․ 사업소득 ․ 근로소득 ․ 일시재산소득 ․ 연금소득 ․ 퇴직소득 ․ 양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (2) 소득세법시행령 제41조 【저작권사용료 등이 범위】 ③ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받는 금액 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (3) 소득세법 기본통칙 제21-1 【기타소득의 범위】 ④ 법 제21조 제1항 재10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다.

3. 부동산매매계약후 계약불이행으로 인하여 일방 당사가가 받은 위약금 또는 해약금 (4) 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2001년도에 분양자와 계약을 체결하여 복층시공조건으로 당초분양오피스텔을 분양가액 350백만원에 분양받은 사실, 2004년도에 복층시공에 대한 관할구청의 건축허가가 불허가되자 계약을 변경하여 대체분양오피스텔을 다시 분양받으면서 당초분양오피스텔의 분양대금 불입액 350백만원을 충당하고 추가 금액을 불입한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 당초분양오피스텔의 해약금 350백만원이 대체분양오피스텔의 분양가액 768,750천원에 충당된 것이라 하여 동 해약금 350백만원을 기타소득으로 보아 이건 종합소득세를 과세한 것인 반면, 청구인은 쟁점 해약금을 받은 사실이 없으므로 동 해약금 350백만원을 기타소득으로 본 처분은 부당하고, 설령 기타소득에 해당된다고 하더라도 이 건 분양계약의 변경과 관련하여 청구인이 얻은 경제적 이익은 대체분양오피스텔과 같은 평형 아파트의 시가 6억원에서 당초분양오피스텔의 재분양가액 450백만원과 추가납부액을 차감한 차액 50백만원 정도를 기타소득으로 보아야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 분양자 고○○에 대한 ○○지방국세청장의 조사종결복명서에 의하면, 당초 복층분양자 청구인 등 4인에 대해 계약불이행에 따른 위약금(불입금액의 100%)을 지급하기로 약정하였다가 계약당사자들의 요구 등으로 상호협의하여 다른 오피스텔로 대체분양하면서 기 납입 복층오피스텔 불입금액과 위약금약정액을 대체오피스텔의 분양대금으로 대체하고 잔액만 실 납입받았다는 내용이 나타나고, 대체분양 오피스텔과ㅓ 같은 51평의 104동 3002호의 일반분양자 유○○의 분양가액도 768,750천원으로 제3자와의 거래시가가 확인되므로 청구인이 주장하는 대체 분양오피스텔의 실분양가 450백만원은 타당성이 없다는 내용이 나타난다. 한편, 청구인이 처분청에 제출한 확인서에 의하면 위약금을 받지 않는 조건으로 대체분양오피스텔을 분양가액 794,375천원에 분양받은 것으로 나타난다.

(4) 오피스텔분양자인 고○○이 제출한 복층분양관련 소명서에 의하면, 2001년 7월경은 주택가격상승이 미미하였던 시기였고, 이 건 오피스텔이 위치한 서울특별시 ○○○구 ○○동은 변두리에 위치하여 분양률을 높이기 위한 방편으로 일부 계약자에 한하여 복층시공을 약정하고 분양하게 되었고, 청구인 등 4인에게 분양계약시 복층시공을 못하는 경우 불입금액의 2배를 지급한다는 약정을 하고 당초 38평을 분양하였고, 시공도중 해당구청으로부터 건축법상 복층시공은 불가능하나는 지적을 받아 계약서상 2배를 배상하여야 하나 당시 분양하지 않고 있던 51평의 오피스텔이 남아 있어 이를 대물변제하게 된 것이며, 청구인에게는 당초분양오피스텔을 350백만원에 분양을 하면서 복층시공 불가능시 총불입액의 2배를 배상한다는 합의각서를 체결하였고 복층시공이 불가능한 시점에 청구인은 350백만원 분양대금을 납부한 상태이었으며 불입금액의 2배 배상이라는 각서내용에 따라 분양자의 입장에서는 350백만원에 대한 2배인 7억원과 현금 94,375천원을 지급받고 총 794,375천원에 대체분양오피스텔로 대물변제한 것이라는 내용이 나타난다.

(5) 청구인이 심리자료로 제시하는 분양자 고○○의 확인각서(2001.11.21)에 의하면, 청구인이 분양받은 오피스텔 101동 2002호(복층)를 복층으로 시공하고, 분양자가 입주시까지 복층시공을 이행하지 않을 경우 본 계약을 해지하고 청구인에게 불입금의 2배를 지급하기로 약정한 사실이 확인되고, ○○○구청장이 청구인에게 통보한 공문(2004.4.28)에 의하면 청구인이 분양받아 현재 입주 또는 입주예정인 당초분양오피스텔(101동 2002호)이 건축법 제9조 (건축신고)를 위반하여 무단증축(복층)한 건축물로서 2004.5.17까지 자진철거하여 원상회복하기 바라며, 만일 시정명령기간내에 원상회복하지 않을 경우에는 행정조지(단전, 단수 등)할 예정이다라는 내용이 확인된다.

(6) 살피건대, 먼저 청구인은 대체분양오피스텔의 재분양가액이 450백만원(당초분양오피스텔 분양가액 불입액 350백만원+추가납부액 1억원)으로 분양자로부터 쟁점위약금을 받지 않았다고 주장하나, 분양자가 당초분양 오피스텔에 대하여 입주시까지 복층시공을 이행하지 않을 경우 청구인에게 불입금액의 2배에 상당하는 금액을 지급하기로 약정한 사실이 분양자 고○○의 확인각서(2002.11.21)에 의하여 확인되고, 실제 관할구청으로부터 복층시공을 허가받지 못하여 계약이 해제된 사실이 확인되는 점, 처분청이 분양자 고○○에게 확인받은 내용에 의하면 일반분양자의 분양가액이 768백만원인 점 등에서 청구인이 대체분양오피스텔을 분양가액 450백만원에 분양받았다고 보기 보다는 쟁점위약금 350백만원이 대체분양 오피스텔의 분양가액에 충당되어 실제는 대체분양오피스텔을 794,375천원에 분양받았다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 다음으로 청구인은 대체분양오피스텔의 시가 6억원에서 청구인이 포기한 당초분양오피스텔의 재분양가액 450백만원 및 주가 납부액 1억원을 차감한 50백만원 정도를 기타소득금액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구주장은 관련법령에 근거하지 않은 임의적 주장에 불과하여 이를 받아 들이기는 어렵다고 할 것이다(국심 2007서0529, 2007.4.20. 같은 뜻임). 따라서 처분청이 당초분양오피스텔의 해약과 관련한 쟁점위약금이 대체분양오피스텔의 분양가액에 충당된 것으로 조사한 후 동 위약금을 기타소득으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.