신고 양도가액을 부인하고 매수인이 제출한 계약서로 양도가액 확정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1984. 12. 26. 상속을 등기원인으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○ 대지 207.2㎡와 동 지상의 미등기 주택 249.45㎡(1988년 신축분, 이하 위 대지 및 주택을 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004. 9. 14. 김○○, 김○○ 및 하○○ 등 3인(각 3분의 1 지분씩)에게 매매에 의한 소유권을 이전등기하였으나 관련 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 2006년 7월 청구인이 세무조사에 응하지 아니함에 따라 매수인 중 김○○가 제출한 매매계약서 등의 자료에 의하여 쟁점부동산의 실제 양도가액은 900,000천원, 실제 취득가액은 환산가액인 283,063천원으로 산정하여 2006. 10. 2. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 30,132,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 11. 30. 이의신청을 거쳐 2007. 3. 27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매매계약서상 매수자로 나타나는 김○○나 김○○ 등은 직접 계약당사자가 아닐 뿐만 아니라 모르는 사람이고, 처분청은 청구인이 양도세 조사협조에 불응하였다고 하나 청구인은 그 당시 경찰 및 검찰의 매매계약권 조사 요구로 곤란한 상황이라고 밝힌 바 있다. 그리고 이의신청 결정문의 사실관계 조사내용을 보면, 매수인은 청구인에게 2004. 4. 30. 계약금 50,000천원, 2004. 6. 7. 중도금 50,000천원, 2004. 6. 30. 잔금 160,000천원을 지급하였고, 조사일(2006년 7월) 현재 미지급금 120,000천원이 확인된다고 하였는 바, 상식적으로 채권확보도 없이 거액의 미수금을 두고 부동산을 먼저 이전해 주는 거래는 불가능하므로 처분청이 이러한 사실관계를 주장하기 위하여는 명확한 증빙서류가 필요하리라 본다. 따라서, 이 건 처분은 청구인이 알지도 못하는 사람과의 계약서 및 확인서와 맞지도 않는 사실을 근거로 과세한 것으로 보여지므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 조사당시 관련 서류의 제출요구에 응하지 아니함에 따라, 불가피하게 매수인을 조사하였고, 매수인 중 김○○가 제출한 매매계약서에는 쟁점부동산 양도가액이 900,000천원인 것으로 나타나고, 김○○의 확인서 및 영수증에 따르면, 2004. 4. 30. 계약금 50,000천원, 2004. 6. 7. 중도금 50,000천원, 2004. 6. 30. 잔금 160,000천원을 지불하고, 조사일 현재 미지급금은 120,000천원으로 확인되며, 이 금액에서 위 매매계약서상 잔금(850,000천원)에서 상계하기로 한 전세금 470,000천원 및 융자금 50,000천원을 합계하면 총 양도가액 900,000천원과 같아진다. 따라서, 청구인은 조사기간 중 3차례에 걸쳐 조사협조 요청에 불응하였고, 이 건 청구시에도 관련 증빙의 제시없이 알지 못하는 내용에 대한 과세라는 청구주장은 기각되어야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실제 양도가액을 900,000천원으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다.

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다. (1999. 12. 28. 개정)

⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본자료에 의하면, 동 대지 207.2㎡는 청구인이 1984. 12. 26. 상속을 등기원인으로 1988. 3. 24. 취득등기하였다가 2004. 9. 14. 김○○, 김○○, 하○○ 등 3인에게 각 1/3지분으로 하여 소유권이전등기를 하였고, 동 주택은 미등기 상태인 것으로 확인된다.

(2) 쟁점부동산에 관한 매매계약서를 보면, 소유권이전등기용 매매계약서(검인분, 계약일 2004. 6. 8)에는 계약당사자가 매도인은 청구인, 매수인은 김○○, 김○○, 하○○ 등 3인, 매매대금은 510,000천원 [계약금 50,000천원(2004. 6. 8.), 잔금 460,000천원(2004. 9. 2.)]으로 하여 작성되어 있고, 처분청이 매수인을 조사하여 제출받은 부동산매매계약서(약정일 미기재, 이하 “쟁점계약서”라 함)에는 계약당사자가 매도인은 청구인, 매수인은 김○○, 매매대금은 900,000천원[계약금 50,000천원(계약시 지불), 잔금 850,000천원(2004. 6. 30.)]으로 하고, 특약사항에는 전세금(470백만원) 및 융자금(50백만원)은 잔금에서 상계하는 것으로 약정하고 있는데, 위 2개의 계약서상 “매도인” 란에 날인된 청구인의 도장은 동일한 것으로 보아 청구인이 매수인 김○○, 김○○ 등을 알지 못한다는 주장은 신빙성이 결여된 것으로 보여진다.

(3) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도에 따른 세무조사에 응하지 아니함에 따라 매수인을 조사하여 쟁점부동산 양도가액을 900,000천원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 심리자료에 의하여 확인되는 바, 처분청이 청구인에게 보낸 양도소득세 조사협조 공문(○○세무서 ○○2과-2006. 7. 26.)에는 청구인이 양도소득세 조사와 관련하여 2차례에 걸친 조사협조에 응하지 않고 있으므로 2006. 8. 4.까지 관련 매매계약서 등을 제출하여 주시고, 기한내 제출하지 않는 경우에는 거래상대방으로부터 확보한 매매계약서 등을 근거로 과세할 수 밖에 없다는 내용이 적시되어 있다.

(4) 처분청의 양도소득세 조사보고서(2006년 8월)에 따르면, 청구인이 2004. 9. 14. 쟁점부동산을 900,000천원에 양도하였음이 취득자 김○○(1/3지분)가 제출한 실제 매매계약서 및 확인서(문답서)에 의하여 확인되며, 부동산 중개업소(○○부동산)로부터 징취한 매매계약서상의 양도가액도 900,000천원으로 일치한다고 조사하고 있고, 처분청이 과세근거의 하나로 제출한 양도대금 영수증(3건)은 청구인이 2004. 4. 30. 계약금 50,000천원, 2004. 6. 7. 중도금조 50,000천원, 2004. 6. 30. 1층 전세금조로 160,000천원 등을 각각 영수한 것으로 작성되어 있다.

(5) 이에 대하여, 청구인은 매매계약서상의 매수자인 김○○나 김○○등을 알지 못할 뿐만 아니라 계약당사자가 아니며, 이에 따라 처분청이 그 김○○ 등이 제출한 매매계약서나 확인서 등을 근거로 과세한 이 건 처분은 사실관계를 제대로 조사하지 아니한 부당한 처분이라는 주장을 할 뿐, 처분청이 결정한 양도가액이 사실에 부합하지 아니한 것을 알 수 있는 실제 계약서나 관련 자료를 제시하지 아니하였다.

(6) 위의 사실 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제110조 및 제114조는 양도소득금액이 있는 거주자는 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류를 첨부하여 그 양도소득과세표준을 확정신고하여야 하고, 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 과세관청이 당해 거주자의 양도소득과세표준 및 세액을 결정하도로 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산 양도에 대하여 관련 양도소득세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라 처분청의 세무조사시 수차례에 걸친 관련 서류의 제출요청에 응하지 아니하였고, 이에 따라 처분청이 불가피하게 매수인을 조사하여 확보한 매매계약서상의 매매가액 900,000천원을 근거로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 확인되며, 일반적으로 과세관청이 매매계약서를 근거로 양도가액 등을 결정한 경우 그 가액이 사실에 부합하지 아니한 것이라면 이를 주장하는 납세의무자가 객관적인 거래증빙을 제시하여 반증하여야 하는 것이고 그리하지 않는 경우에는 처분청이 과세근거로 한 매매계약서를 객관적인 증거가치가 있는 것으로 봄이 타당하다는 점에 비추어 볼 때 처분청이 결정한 양도가액 등에 대하여 청구인이 이를 반증할 수 있는 자료의 제시없이 단지 처분청의 과세근거의 입증 부족만을 주장하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실제 양도가액을 900,000천원으로 조사하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.