비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.12.1. 아버지 김○○로부터 ○○○시 ○구 ○○동 ○○○ ○○아파트 ○동○○○호(이하 “쟁점아파트”이라 한다)의 지분 50%를 증여받고 증여재산가액을 쟁점아파트의 공시가격 304,000천원의 1/2인 152,000천원으로 하여 2005.12.15. 증여세 12,960,000원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 2006년 10월 처분청은 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형인 ○○아파트 ○동 △△△호(이하 “비교대상아파트”라 한다)가 이 건 증여일 전후 3월 이내인 2006.1.11. 거래된 사실을 확인하고, 청구인의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액 405,000천원의 1/2인 202,500천원으로 평가하여 2007.1.10. 청구인에게 2005.12.1. 증여분 증여세 10,908,570원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 증여받은 시기에 아파트 시세가 급변하였고, 이 시기에는 유사 아파트라도 매매시점에 따라 아파트의 가격차이가 많이 나는 점을 감안하여야 하며, 동일 아파트라도 층수 조망권, 일조권, 구조변경 정도, 시공시기 등에 따라 가격이 다를 수 있으므로 동일 단지내에 동일면적의 아파트 매매사례가 있는 경우라도 그 매매가액을 평가대상 아파트의 시가로 볼 수 없는 바, 청구인은 과세관청이 인정하는 공시가격을 근거로 납세의무를 이행하였는데 청구인의 증여세 신고일(2005.12.15.) 당시에는 없었던 매매사례가액을 적용하여 과세한 것은 신의성실의 원칙에 위배된 부당한 처분이고, 또한 과세형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다는 국세기본법 제18조 의 세법적용의 원칙에 위배되므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법 시행령 제60조 제1항 에 의하면, 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면, 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 도 시가로 인정하도록 규정하고 있어 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에 는 보충적 평가방법에 우선하여 이를 적용하여야 하는 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형이며, 이 건 증여당시 공시 가격이 284,000천원으로 쟁점아파트의 공시가격 304,000천원과 유사하므로 쟁 점아파트의 증여일 전후 3월 이내 기간 중에 매매된 비교대상아파트의 매매사 례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 시가를 같은 동, 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.12.21. 아버지 김○○와 공동(각각 1/2지분)으로 쟁점아파트를 취득하였고, 2005.12.1. 아버지로부터 쟁점아파트의 지분 50%를 증여취득한 사실이 쟁점아파트의 등기부등본에 의하여 확인되며, 2005.12.15. 증여재산가액을 2005.5.2. 건설교통부장관이 공시한 쟁점아파트의 공시가격 304,000천원의 1/2인 152,000천원으로 평가하여 증여세 12,960,000원을 신고 ․ 납부하였고, 이에 처분청은 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액(405,000천원)을 기준으로 평가하여 과세한 사실이 이 건 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 아파트 시세가 급변하는 시기에는 유사 아파트라도 매매시점에 따라 가격차이가 많이 나고, 동일면적의 아파트라도 층수, 조망권, 구조변경 정도 등에 따라 가격이 다를 수 있어 동일 단지내 동일면적 아파트의 매매사례가 있는 경우라도 그 매매가액을 평가대상 아파트의 시가로 볼 수 없고, 이 건 증여세 신고시 없었던 매매사례 가액을 적용함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 증여일(매매일) 당시 적용되고 있는 쟁점아파트 및 비교대상 아파트 등의 공시가격은 아래 <표>와 같고, 인터넷 국민은행 홈페이지 아파트시세표상 쟁점아파트 단지내 쟁점아파트와 동일평형 아파트에 대한 2006년 1월 시세는 상한가 435,500천원, 하한가 365,000천원, 평균가 407,000천원으로 조회되고 있다. <표> 인근아파트(동일평형) 매매사례가액 조사내역 (단위: 천원) 구 분 동 ․ 호수 면적(㎡) 매매일 (증여일) 매매가액 공시가격 (2005.5.2.공시) 쟁점아파트

○-○○○ 138.27 (2005.12.1)

• 304,000 비교대상 아파트 △-△△△ 138.27 2006.1.11 405,000 284,000 기타조사 아파트

□-□□□ 138.27 2006.2.15 425,000 284,000 * 최고층은 15층임 (나) 상속세및증여세법 제60조 에 의하면, 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있 는 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 증여세에 대하여 포괄주의를 채택하면서 당해 재산과 면적 ․ 종류 ․ 용도 ․ 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례 아파트가 당해 증여아파트와 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(국심2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상아파트는 이 건 증여일(2005.12.1.)로부터 3월 이내인 2006.1.11. 거래되었고, 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내 같은 동에 위치하고 있으며, 최고 15층 중 4층 2호에 위치하여 9층 2호인 쟁점아파트와 같은 위치로 면적도 동일하여 시가 차이가 있다고 볼 만한 사유가 없어 보이고, 공시가격이 284,000천원으로 쟁점아파트의 공시가격 304,000천원보다 오히려 더 낮아 청구인에게 불리한 시가를 적용하였다고 볼 수도 없으므로 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보인다. (3) 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이를 기준으로 청구인의 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.