검인계약서 상의 매매대금을 실지양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.11.28. ○○도 ○○시 ○○○구 ○○동 ○○번지 ○○ 마을

○○ 단지

○○

○ 층 상가 제

○ 호(건물이 742.845㎡이고 대지권 이 542.656㎡이며 이하 “쟁 점부동산”이라 한다)를 335,100천원에 낙찰받 아 2002.1.10. 소유권 이전 등기하고 2002.5.2. 양도한 후 2002.5.8. 실지양도가액을 360,000천원으로 하여 양도소득과세 표준예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 조사하여 공동양수자 정

○○ 등 4인이

○○ 시

○○○○ 청장에게 제출한 검인매매계약서상 매매대금 730,000천원을 실지양도가액으 로 보고 양도차익을 산정하여 2006.7.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 221,784,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.2. 이의신청을 거쳐 2007.2.27. 심판청구를 제기하 였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 양도할 당시(2002년)에 시행되던 지방세법 제111조 에서 취득세 과세표 준은 취득당시 가액으로 하고 그 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하지만 그 신고가 액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액에 의한다 규정하고 있어 공동양수 자는 쟁점부동산의 실지양도가액이 시가표준액보다 매우 낮음에도 불구하고 당해 규 정을 의식하여 시가표준액과 동일한 수준인 감정가액을 실지양도가액으로 하여 검인 매 매계약서를 작성하여 제출한 것이고, 그 검인매매계약서 가 사실과 다른 것은 청구인 과 공동양수자가 검인매매계약서상에 날인한 도장이 인감도장이 아니라 막도장인 점, 매매계약서상 계약일은

2002. 4.10.인 반면 검인매매계약서상 계약일은 2002.5.7.이 고 계약일 이전 에 매매대금 중 일부인 14,000천원을 이미 지급한 반면 검인매매계약 서에는 일반적인 매매계약서상 대금지급약정과는 달리 2002.5.7. 계약한 다음날 (2002.5.8.) 매매대금을 일시불로 지급한다고 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점건물을 낙찰받을 때 인수한 금융기관채무 300,000천원 을 양도할 때까지 변제하지 아니하고 공동양수자에게 인계한다는 내용이 실제 매매계약서에는 분명하게 약정되어 있는 반 면 검인매매계약서에 는 그와 같은 사실이 기재되어 있지 아니한 점 등을 감안하면 부 과처분 근거서류인 검인매매계약서는 사실과 다른 계약서이다. 쟁점부동산의 양도가액 360,000천원 중 300,000천원은 공동양수 자 에게 승계시키고 나머지 금액 중 14,000천원이 입금된 사실이 금융거 래자료에 나타나는 만큼 금융거래자료에 의하여 입증되는 금액이 매매대금 대비 87%(314,000천원/360,000천원)인 점, 양도당시 소득이 적기 때문에 경제적인 어려움이 발생하여 불가피하게 쟁점부동산을 급하게 매매한 점, 전 소유자의 방해로 인하여 청구인이 쟁점부동산을 인도받기 전까지 장기간 명도소송을 진행한 점, 복잡한 법률상 문제(경

• 매) 등으로 인하여 지하상가 대부분이 상당기간 정상 영업을 하지 아니한 점, 공동양수자인 정○○ 등 4인은 당해 상가에서 장기간 영업을 영위하 여 실제의 이용현황을 누구 보다 잘 알고 있으므로 5회 이상 유찰됨 에도 경매에 참가하지 아니하여 결국 청구인이 335,100천원에 낙찰받 은 점, 청구인이 쟁점부동산 취득가액을 알고 있는 공동 양수자에게 불과 3개월만에 2배 이상인 730,000천원에 양도하였다고 인정하는 것은 사회 통념상 불합리한 점 등을 감안하면 청구인이 정당하게 신고한 실지 양도가액을 부인하고 사실과 다른 검인매매계약서상 매매대금을 실 지양도가액으로 보아 양도소 득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 공동양수자 중 정

○○ 이 2005.5.8.

○○ 은행

○○ 지점으로부터 500,000천원을 대출받아 당일 그 가운데 337,000천원을 현금출금하고 당일 청구인 명의

○○ 은행

○○ 지점 예금통장(계좌번호

○○○○○○

• ○○

• ○○○○○○)상 대출금 300,000천원이 완제된 사실이 나타나는 정○○ 명의

○○ 은행

○○ 지점 예금통장(계좌번호

○○○○

• ○○○○○○

• ○○

• ○○○)과 완납 영수증을 증빙서류로 제시하나, 대부분이 채무승계금액에 해당하는 매매대금 중 당해 채무승계금액을 포함한 금융거래자료에 의한 입증비율이 높다 하더라도 매매대금의 구성 등을 감안하면 당해 금융거래자료를 중요한 증빙서류로 보기 어려운 점, 지방세법상 시가표준액의 수준을 참고하여 감정가액을 검인매매계약서상 매매대금을 기재하였다는 청구인 주장 은 사회통념상 신빙성이 없는 점, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양 도가액인 360,000천원은 법원이 의뢰하여 평가한 감정가액 838,000천원의 42.9% 수준이고 금융기관이 의뢰하여 평가한 감정가액 730,000천원의 49.3% 수준이며 기준시가의 50.7% 수준에 불과한 점, 공동양수자가 제출한 검인매매계약서상 쟁점 부동산 매매대금은 730,000천원이고 감정가액이나 기준시가와 유사 한 수준인 만큼 실제의 매매대금을 반영하는 것으로 보이는 점 등을 감안하 면, 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 검인매매계약서상 매매대 금을 실지양도가액으로 하여 소득세를 부과한 처분은 정당하

• 가. 쟁점 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액(360,000천원)을 부인하고 양수자가 ○○청장에게 제출한 검인매매계약서상의 매매대금(730,000천원)을 실지양도가액으로 인정하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함 께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경 비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1 항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실 지거래가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이

○○○○ 법원

○○ 지원의 부동산임의경매(사건번호

○○ 타경

○○ 호)에 참가하여 2001.1.31.부터 2001.8.1.까지 5회 유찰된 끝에 2001.11.28. 감정가액(○○감정평가사사무소 감정)이 838,000천원 인 쟁점부동산을 335,100천원에 낙찰받아 2002.1.10. 대금완납하고 소유권이전등기한 사실이 낙찰대금완납증명원과 등기부등본에 나타난다.

(2) 청구인은 2002.4.10. 공동양수자 정

○○ 등 4인과 쟁점부동산을 360,000천원에 매매하기로 계약을 체결하고 계약당일에 계약금 30,000천원을 지급하며 잔금인 330,000천원은 2002.5.2. 지급하기로 약정하고 매매대금에 금융기관의 채무를 포함한다는 특약내용을 설정한 사실이 쟁점부동산의 매매계약서에 의하여 확인되고, 공동양수자인 정○○․ 최

○○ ․김

○○ ․양

○○ 이 작성한 사실확인서와 정

○○ 명의

○○ 은 행 예금통장, 청구인 명의

○○ 은행

○○ 지점 예금통장 및 완납 영수 증 등에는 공동양수자 4인이 계약일(2002.4.10.) 계약금 30,000천원을 균등(각자 4분의 1)하게 지급하고 잔금 330,000천원도 2002.5.2. 균등하게 지급한 사실이 나타나는 반면 청구인이 2002.5.7. 공동양수자와 쟁점부 동산 을 730,000천원으로 매매하기로 계약체결하고 매매대금지급은 계약당일에 일시불로 하고 다음날(2002.5.8.) 명도하기로 약정한 내용이

○○시 ○○ 동 청장에게 제출하는 검인매매계약서에 기재되어 있는데, 청구인 이 제시하는 매매계약서상 매매대금과 검인매매계약서상 매매대금이 다르고, 청구인은 경제적 어려움 때문에 쟁점부동산을 취득한 때부터 3개월만에 급하게 예상보다 낮은 매매대금으로 매매할 수밖에 없었다 주장하나, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 경제적 어려움 이 있었다면 특별한 사정이 없다면 불과 3개월 전인 취득당시에도 마찬가지 사정이었다 인정하는 것이 합리적인데, 그럼에도 청구인은 무리하게 쟁점부동산을 취득한 이유에 대하여는 소명하지 아니하고 있다.

(3) ○○은행 ○○지점장이 쟁점부동산을 담보로 제공받고 공동양수자인 정○○에게 대출하기 위하여 ○○감정평가법인에게 당해 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하자

○○ 감정평가법인은 2002.5.2. 당해 부동산을 730,000천원으 로 평가하여 2002.5.8. 정

○○ 에게 500,000천원을 대출한 사실이

○○ 감 정평가법인 상가감정평가표와 정○○ 명의 ○○은행 예금통장 등에 의하여 확인된다. (4) 지방세법 제111조 제1항 에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하며, 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하나 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액에 미달하는 때에는 공시가액에 의한다고 규정하고 있는데, 일반적으로 당해 규정에 불구하고 취득세 부담이 높아지는 것을 우려하여 시가표준액의 수준에 미달하게 과 세표 준을 신고하는 것이 현실인 점을 고려하면 그와 배치되는 청구인의 주장은 사회통념과 부합되지 아니하기 때문에 설득력이 없다.

(5) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액(336,000천원)은 정○○이 쟁점부동산을 담보로 제공하여 500,000천원을 대출받을 때 감정한 가액(730,000천원)과 청구인이 당해 부동산을 취득할 때 법원 이 의뢰하여 감정한 가액(838,000천원) 및 시가표준액(837,437천원) 등과 비교하면 현저하게 낮은 42.3%, 49.3% 및 42.9% 수준에 불과한 반 면 청구인 은 그와 같이 낮은 수준의 매매대금으로 쟁점부동산을 양도할 수밖에 없었던 불가피한 사정에 관하여 구체적으로 설명하지 아니하 고 단지 소득발생이 적다고만 소명하고 있는 점, 이 건 검인 매매계약서는 공동양수자가 ○○청장에게 임의제출하는 것이고 특별한 사정이 없는 이상 매매계약내용을 반영하여 매매대금 을 기재하였다 추정되는 반면 단순히 지방세법 제111조 제1항 의 적용을 우려하여 매매대금을 실지양도가액보다 과다하게 기재하여 검인매매계약서를 제출 하였다는 청구인 주장이 사회통념상 설득력이 없는 점, 금융기관 채무승계금액이 대부분인 쟁점부동산의 경우 금융거 래자료와 공동양수자의 거래사실확인서를 객관적 증빙서류로 보기는 어려운 점, 경매과정에서 유찰이 되는 경우에는 감정가액의 일정 비율(10%)만큼 계속적으로 낮아지는 것이므로 그와 같은 경매당시 유찰의 특성을 참고하는 경우 청구인이 경매에 참여하여 5회 유찰된 끝에 쟁점부동산을 335,100천원 에 낙찰받았다 하여 3개월 후 양도할 때도 낙찰된 가액과 비슷한 수준의 매매대금 밖에는 지급받을 수 없었다고 단정하는 것은 불합리한 점 등을 감안하면 청구인이 신고한 쟁점부동산 실지양도가액을 부인하고 검인매매계약서상 매매대금을 실지양도가액으로 인정하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다 인정되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.