증여재산가액을 비교아파트의 매매사례가액으로 평가한 것이 정당한지 여부

○○세무서장이 2007.1.7. 청구인에게 한 2006.5.18. 증여분 증여세 46,314,350원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 모(母) 정○○으로부터 2006.5.18. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호 114.97㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 증여재산가액을 540,000천원(기준시가 432,000천원)으로 하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 같은 단지내 같은 동 같은 평형 □□□호 (이하 “비교아파트”라 한다)의 2006.4.18.자 매매가액 723,000천원을 매매사례가액으로 하여 2007.1.7. 청구인에게 2006.5.18. 증여분 증여세 46,314,350원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트 가격은 같은 동 같은 평형일지라도 내부수리 및 사용자재의 품질, 급매물 여부와 협상력 등에 따라 그 가격이 다르게 형성되고, 쟁점아파트의 경우 장기간 임대로 같은 평형 아파트에 비하여 가격이 낮을 수밖에 없으며, 비교아파트와 같은 날 거래된 같은 동 △△△호는 매매조건이 유리함에도 그 매매가액은 700,000천원으로 비교아파트보다 23,000천원이 낮은 사실 등 처분청이 적용한 매매사례가액은 시세를 반영하지 않은 가액이므로 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 증여재산액을 평가함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용한 비교아파트는 쟁점아파트와 용도, 면적, 위치가 동일하고 쟁점아파트 증여일인 2006.5.18.로부터 3월 이내인 2006.4.18. 매매계약이 체결되었으므로 그 매매가액 723,000천원을 시가로 하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하였음은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가기준일 전후 3월내에 거래된 같은 단지내 같은 평형 아파트들 중 비교아파트의 매매가액을 매매사례가액으로 하여 평가한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관” 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트의 기준시가가 시가의 80%를 반영하는 것으로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가 432,000천원에 0.8로 나누어 계산한 540,000천원을 시가로 하여 증여세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동 같은 평형 □□□호 비교아파트가 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내인 2006.4.18.에 매매계약이 체결되었다 하여 그 거래가액 723,000천원을 시가로 하여 증여재산가액을 평가한 것으로 처분청 제시자료에서 확인된다. (2)건설교통부 부동산거래관리시스템및 청구인 제시자료에 의하면 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 거래된 단지내 같은 평형 아파트는 비교아파트 이외에도 아래와 같이 ○○○동△△△호 및 □□□동 ☆☆☆호가 있는 것으로 확인된다. (단위: 천원) 구 분

○○○-○○○ (쟁점아파트)

○○○-□□□ (비교아파트)

○○○-△△△

□□□-☆☆☆ 매매계약일 (양도일) 2006.5.18 (증여일) 2006.4.18 (2006.5.26) 2006.4.18 (2006.5.26) 2006.4.26 (2006.6.27) 기준시가 (2003.1.1기준) 432,000 418,000 444,000 444,000 양도가액 540,000 (증여세신고시) 723,000 700,000 645,000 (3) 위 3개 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 면적 ․ 위치 ․ 용도가 동일하거나 유사한 아파트로서, 그 기준시가, 거래가액 및 평가기준일로부터의 근접성을 비교해 보면, 비교아파트는 쟁점아파트보다 기준시가는 낮으나(14백만원) 평가기준일로부터 가장 먼 날에 해당하고 거래가액도 가장 높으며, ○○○동 △△△호는 쟁점아파트보다 기준시가가 높고(12백만원) 평가기준일로부터 가장 먼 날에 해당하며 거래가액은 중간수준이고 □□□동 ☆☆☆호는 쟁점아파트보다 기준시가는 높으나 (12백만원) 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하고 거래가액은 가장 낮은 것으로 나타난다. (4) 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 거래된 □□□동 ☆☆☆호의 경우 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교아파트보다 기준시가는 높은 반면 그 거래가액은 비교아파트 723,000천원보다 78,000천원이 낮은 645,000천원인 바, 그 거래가액은 쟁점아파트 단지내 같은 평형 아파트에 대한 국민은행 및 부동산뱅크의 2006년 4월 부동산 거래시세(평형별 동일 시세로 산정함)와 비교하여 보면, 비교아파트의 거래가액은 동 시세상의 매매상한가 720,000천원~735,000천원 수준이고, □□□동 ☆☆☆호 거래가액은 동 시세상의 일반거래가 665,000천원~670,000천원 수준인 것으로 확인된다. (5) 살피건대, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제2항 및 제5항에서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있고, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형아파트들 중 평가 기준일에 가장 가깝고, 실지거래가액도 거래당시 일반적으로 거래된 가액이 있었음에도 평가기준일로부터 먼 날에 거래되고 일반적인 시세보다 높은 것으로 보이는 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 하기 어렵다. (6) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 평가기준일로부터 3월 이내의 전후기간 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형 아파트들 중 □□□동 ☆☆☆호의 거래가액(쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하기에 더 합리적인 거래가액이 추가 확인되는 경우에는 동 매매사례가액)으로 적용하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 하여 청구인에게 증여세를 과세한 것은 합리성과 타당성이 부족한 처분이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.