양도시기를 부동산투기지역 지정 후로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지 임야 ○○㎡, 같은 곳 ○○-○번지 대 ○○㎡ 및 같은 곳 ○○-○번지 전 ○○㎡(이하 3필지 토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 ○○○주식회사, 주식회사 ○○건설 및 ○○주식회사(이하 3 법인에 대하여 “청구외법인들”이라 한다)에게 각각 20/30, 7/30 및 3/30의 지분씩 양도하고, 양도일을 2004.8.24.로 하고 양도차익을 기준시가로 산정하여 2005.11.24. 양도소득세를 기한후 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도일을 쟁점부동산 소재지역이 투기지역으로 지정(2004.8.25.)된 후인 2006.4.20.로 보아 쟁점부동산 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2007.1.11. 청구인에기 2006년 귀속 양도소득세 162,380,280원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외법인들에 매각하고 잔금은 2004.8.24. ○○은행 계좌(○○○-○○○○-○○○)로 760,563,000원을 입금 받았으나 청구외법인들은 당일 동 잔금을 차용하였고 추후 2005.11.11. 7억원, 2006.4.20. 60,563,000원을 상환하였다. 쟁점토지 양수자들인 청구외법인들은 잔금지급일인 2004.8.24.로부터 30일 이내에 취득세등을 납부하였고 잔금지급일 이후 재산세등(2005년 귀속)도 청구외법인들이 납세의무자로 실제 납부하였으며, 잔금지급일 이후 청구인은 쟁점부동산에 대하여 어떠한 권리행사도 한 사실이 없는 등 쟁점부동산의 잔금지급일인 2004.8.24. 이 쟁점부동산 의 양도시기라고 할 것이므로 소비대차금액의 회수일을 잔금지급일로 간주하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 토지(임야)대장(2006.11.2. 발급)을 확인해 보면 매수법인들인 청구외법인으로의 소유권 이전 사실이 확인되지 않고, 지방세법상 취득세는 신고후 납부하는 세목으로 소득세법상 양도시기가 도래하기 이전에도 신고를 통해서 납부할 수 있으며, 재산세 또한 관할구청에 매매계약서 제출 등으로 이의제기를 통해서 청구외법인들을 납세의무자로 변경가능한 바 이는 2004.8.24. 실질적으로 양도되었다는 증빙이 될 수 없고, 또한 청구인이 주장하는 권리 불행사 사실에 대하여 양도자산의 등기부등본 확인 결과 2006.7.14. 이전까지 청구인의 소유로 되어 있음이 확인되며 권리 불행사 사실을 입증할 개관적 증빙이 없어 청구인의 주장을 인정할 수 없다. 청구인이 양도한 쟁점부동산 소재지는 2004.8.25. 투기지역으로 지정되었고 청구인은 2004.8.24.을 양도일로 하여 양도소득세 신고를 하였으나 이는 쟁점부동산 소재지가 2004.8.25.로 투기지역으로 지정될 것을 미리 알고 실지거래가액에 의한 양도차익 과세를 회피할 목적으로 양수자와 공모하여 2004.8.24. 잔금 760,563,000원을 청구인의 계좌로 입금하였다가 즉시 출금하는 방법으로 잔금을 수령한 것으로 가장한 것이고, 금전대여거래에 있어서도 2004.8.24. 대여 후 2차례(2005.11.11. 700백만원 및 2006.4.20. 60,563,000원)에 걸쳐 대금을 회수하기까지 금전대여에 따른 이자 상당액을 전혀 지급받은 사실이 없고, 소득세법상 이자소득에 대한 소득세도 신고한 사실이 없는 것으로 확인되어 실질적인 금전대여거래로 볼 수 없으며, 또한 2006.7.14. 이전까지 소유권이전등기를 하지 않았고, 청구외법인들의 2004사업연도 결산서상 쟁점부동산이 자산(용지)로 계상되어 있지 않은 사실 등으로 미루어 실질적인 양도시기는 2004.8.24.이 아닌 실제 대금을 최종적으로 수취한 2006.4.20.인 것으로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시기를 2006.4.20.로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부당하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (3) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (4) 소득세법 제104조 의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.8.24. 쟁점부동산에 대한 매매 잔금을 수령하고 동 금액을 바로 금전소비대차에 의해 청구외법인들에게 대여한 후 2005.11.11. 및 2006.4.20. 그 대여금액을 수령하였으므로 쟁점부동산의 잔금청산일인 2004.8.24.이 쟁점부동산 양도시기라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 청구외법인들과의 매매계약서(청구외법인들 각각과 2매를 작성하여 총6매임)에 따르면, 계약서상 쟁점부동산의 매매대금 합계액은 1,521,126,000원이고, 계약금 지불일은 2002.11.8., 중도금 지불일은 2003.7.7. 및 2004.5.20., 잔금 지불일은 2004.8.24.로 기재되어 있고(6매 계약서상의 잔금 총액은 760,533,001원임), 또한 청구인은 쟁점부동산 양수자들인 청구외법인들이 잔금지급일인 2004.8.24.이후 쟁점부동산에 대하여 취득세, 재산세등을 납부하였다면서 이와 관련된 재산세 등의 납세증명서(○○시 ○○청장)와 취득세 영수증을 제출하였다.

(3) 한편, 쟁점부동산 매매잔금을 수령하고 동 금액을 바로 금전소비대차에 의해 청구외법인들에게 대여하였다는 청구 주장과 관련하여, 청구인인 제출한 청구인과 청구외법인들에 대해 760,563,000원을 대여하는 것으로 되어 있으나 대여 이자율이 얼마인지는 기재되어 있지 아니하고, 청구인이 제출한 ○○은행 계좌(○○○-○○○○-○○○○) 거래내역에 의하면 2004.8.24. 16:10 ‘○○○○’으로부터 청구인에게 760,563,000원이 입금되고, 동일 16:11 동 금액이 청구인 계좌로부터 출금된 것이 확인된다. 금전소비대차 이자수령과 관련하여, 이 건 조사시 청구인이 처분청에 제출한 쟁점부동산 매매에 따른 자금흐름 경위서에 따르면 청구외법인들이 청구인에게 차입한 760,563,000원에 대한 이자부분은 쟁점부동산의 잔금지급일인 2004.8.24. 이후에 쟁점부동산 소재지역이 부동산 투기지역으로 지정(2004.8.25.)되어 실거래가액으로 과세될 것임을 인지하고 청구인의 양도소득세를 절세하여 주는 차원에서 청구외 법인들이 잔금을 주었기에 이에 대한 대가로 이자를 수령하지 않았다고 기재되어 있다. 반면, 이 건 심판청구 후에 청구인은 위와 같이 금전소비대차 계약서상 이자지급율이 정하여져 있지 않고 대여금 반환시점까지 이자지급이 없었으나 금전소비대차 계약시 1%의 이자를 지급키로 구두로 약속하였었고 그에 따른 이자를 청구외법인들로부터 2007.4.4. 지급받았다고 하면서 무통장입금증(2007.4.4.) 등을 제시하고 있다.

(4) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1967.5월 청구인이 매매에 의하여 소유권을 취득하였고, 2002.11월 등기원인을 신탁으로 하여 대한토지신탁주식회사에 소유권이 이전되었으며, 2006.7.14. 양수법인들인 청구외법인들에게 각각 지분 30분의 20, 30분의 7, 30분의 3씩 이전되었다가 같은 날 다시 청구외법인들의 각 지분 전부가 대한토지신탁주식회사로 신탁 등기되었고, 2006.11.2. 발급된 쟁점부동산의 토지(임야)대장(○○도 ○○시장)을 보면 청구외법인들 명의로 소유권 이전된 사실이 없다.

(5) 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2006.10.2. 처분청 조사공무원)에 의하면 쟁점부동산 양도시기에 대한 조사결과 청구인은 양도할 쟁점부동산 소재지가 2004.8.25.자로 투기지역으로 지정될 것을 미리 알고 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세를 회피할 목적으로 양수자와 공모하여 2004.8.24.자로 잔금 760,563,000원을 청구인의 계좌로 입금하였다가 즉시 출금하는 방법으로 금융증빙을 인위적으로 조작하였으며, 금전대여거래에 있어서도 2004.8.24. 대여 후 2차례(2005.11.11. 7억원 및 2006.4.20. 60,563천원)에 걸쳐 대금을 회수하기까지 금전대여에 따른 이자 상당액을 전혀 지급받은 사실이 없는 것으로 확인되었는 바 이는 실질적인 금전대여거래로 볼 수 없으며, 또한 2006.7.14.이전까지 소유권이전등기를 하지 않은 점 및 매수법인의 2004사업연도 결산서상 동 부동산이 자산(용지)으로 계상되어 있지않은 점 등으로 미루어 실질적인 양도시점은 2004.8.24.이 아닌 실제대금을 최종적으로 수취한 2006.4.20.인 것으로 판단된다고 기재되어 있다.

(6) 살피건대, 쟁점부동산의 양도시기 판단은 잔금청산시기 등 거래의 실질에 따라 판단하여야 할 것으로 쟁점부동산의 토지(임야)대장(2006.11.2.)에 청구외법인들 명의로 소유권이전된 사실이 없고 등기부등본에 의해서도 2006.7.14. 청구외법인들에게 일정 지분씩 이전된 것으로 나타나며 청구외법인들의 2004사업연도 결산서상 쟁점부동산이 자산(용지)으로 계상되어 있지 아니하고, 청구인이 제출한 청구외법인들과의 금전소비대차약정서에 760,563,000원을 청구외법인들에게 대여하는 것으로 기재되어 있으나 그 대여 이자율이 얼마인지는 기재되어 있지 아니하며, 청구인은 이와 관련하여 쟁점부동산 소재지역이 부동산 투기지역으로 지정(2004.8.25.)되어 실거래가액으로 과세될 것임을 인지하고 청구인의 양도소득세를 절세하여 주는 차원에서 청구외법인들이 잔금을 주었기에 이에 대한 대가로 이자를 수령하지 않았다고 하였다가 심판청구 후에는 1% 이자를 받기로 구두로 약속하였다고 하는 등 그 주장에 일관성이 없는 점 들을 종합적으로 고려할 때, 2004.8.24. 쟁점부동산 매매 잔금을 수령하고 동 금액을 바로 금전소비대차에 의하여 청구외법인들에게 대여한 후 2005.11.11. 및 2006.4.20. 그 대여금액을 회수하였다는 청구인의 주장을 인정하기는 어려워 보이고, 청구인이 주장하는 잔금지급일(2004.8.24) 이후에 청구외법인들이 쟁점부동산에 대하여 취득세·재산세를 납부한 사실만으로 2004.8.24. 쟁점부동산이 청구외법인들에게 양도되었다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 따라서, 2004.8.24.이 쟁점부동산의 잔금청산일(양도일)이라는 청구인의 주장을 부인하고 2006.4.20. 을 실질적인 잔금청산일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.