취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 28, 28-24번지 소재 대지 834.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 3,042.08㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 63억원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하면서 실지취득가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.(양도가액 6,300,000천원 중 토지가액은 6,224,863천원, 취득가액 3,023,681천원 중 토지가액은 2,210,988천원)
• 나. ○○지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 한 결과 쟁점토지의 장부가액 930,000천원과 쟁점건물의 장부상 잔액 856,313천원 합계 1,786,313천원을 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액으로 보아 2004년도 양도소득세 360,515천원을 과세예고하는 세무조사결과를 통지하였다.
• 다. 청구인은 ○○지방국세청장에게 과세전적부심사청구를 하였고, ○○지방국세청 장은 동 심사청구 심리과정에서 1989.10.19. 작성된 부동산매매계약서(1989.10.20.

○○구청장 검인, 토지매매대금 941,767천원, 이하 “쟁점검인계약서”라 한다)를 확인한 후 과세전적부심사청구를 재조사로 결정하였으며, 재조사 결과 쟁점검인계약서상 토지 매매대금 941,767천원은 쟁점토지의 취득시 감정가액, 청구인의 대차대조표상의 장부가액, 인근 공인중개사의 당시 시가 확인가액 등과 유사하고 청구인이 쟁점검인계약서상 금액이 취득가액과 상이하다는 반증을 제시하지 못한다 하여 쟁점검인계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 세무조사결과를 처분청에 통지하였고, 처분청은 위 세무조사결과 통지에 따라 2006.6.13. 청구인에게 2004년도 양도소득세 373,208,390원을 경정고지하였다.

• 라. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.25. 이의신청을 거쳐 2007.2.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 실지거래가액의 증빙으로 제시한 쟁점검인계약서는 계약금 및 중도금의 지급없이 1989.10.19. 계약서 작성일에 매매대금 전액을 지급하는 것으로 되어 있어 통상적인 매매계약서와 다름을 알 수 있고, 쟁점검인계약서상의 매매대금(941,767,200원)은 쟁점토지의 등급에 해당하는 과세시가표준액에 면적을 곱하는 방법으로 산출하여 백원단위까지 기재되어 있고 쟁점토지의 계약일부터 2개월 후인 1990.1.1.기준 공시지가(공시지가도 통상 시가의 70%정도임)로 계산한 금액(1,610,605천원)의 58%에 불과한 점으로 보아 쟁점검인계약서는 등기비용 절감 등의 목적으로 법무사가 임의로 작성한 것임을 알 수 있다. 처분청이 제시한 감정가액 964,859천원은 담보대출을 위한 평가액으로서 일반적으로 담보대출을 위한 감정가액은 실지거래가액에 비해 현저히 저가로 평가되는 것이 관례이며 동일시점의 쟁점토지에 대한 감정가액과 개별공시지가의 가격상승 정도를 비교해 보면 감정가액의 경우 불과 3년도 안되는 사이에 3배가 상승된 것으로 나타나는 반면 개별공시지가의 경우 1.5배 상승한 것으로 나타나고 있는 점으로 보아 취득당시의 감정가액은 신빙성이 없고, 쟁점토지의 장부가액을 930,000천원으로 기장한 것은 세무대리인이 계약서 등 증거 없이 계상한 금액일 뿐이며, 당해거래를 직접 하지 않은 공인중개사가 막연하게 추정하여 제시한 가액 또한 신빙성이 없고, 청구인은 당초 양도자를 통하여 쟁점검인계액서에 대한 진위 여부를 확인할 수 없어 과세당국에 쟁점토지의 검인계약서의 진위 및 실지거래가액을 조사하여 줄 것을 요구하였으나 이에 대한 조사확인을 거부하였다. 취득당시 청구인이 대표이사로 있던 주식회사 ○○(이하 “○○”이라 한다)의 상무로서 쟁점토지 거래에 전반적으로 관여한 이○○의 거래사실확인서, 쟁점토지를 중개한 최○○(○○복덕방 근무)의 사실확인서, 쟁점토지를 최○○에게 소개한 건축업자 강○○의 확인서에서 확인되는 쟁점토지의 실지거래가액은 1,480,000천원이다. 위에서 본 바와 같이 쟁점검인계약서는 실지계약서가 아니므로 쟁점토지의 취득가액은 쟁점토지의 거래 관련자들이 실지거래가액으로 확인하고 있는 1,480,000천원으로 하여야 하며, 1,480,000천원을 취득가액으로 인정하지 않는 경우 쟁점토지의 취득가액은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세가 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점검인계약서는 매매당사자 표시, 부동산의 표시, 매매대금의 표시 등 매매계약서로서의 요건을 모두 갖추고 있고, 매매대금 및 매매대금의 단위 표시가 통상적인 계약서과 다르다는 이유만으로 임의로 작성된 계약서로 볼 수 없으며, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실지와 달리 작성되었다면 주장하는 자가 입증하여야 함에도 청구인은 쟁점검인계약서에 대한 반증의 제시가 없으므로 쟁점검인계약서의 매매대금을 취득가액으로 봄에는 잘못이 없다. 당해 감정가액은 공시지가가 시행되기 전인 1989년의 감정가액으로서 적정한 시가를 반영한 가액으로 보아야 하고 현저히 저가로 평가되었다는 객관적인 증빙이 없으며, 일반적으로 사업활동에 사용되는 고정자산의 경우 취득시점의 취득원가에 기초하여 장부가액이 계상되고 동 장부가액이 검인계약서 금액과 유사하여 실지거래가액을 계상한 것으로 보이며, 쟁점토지 소재지 인근에서 부동산중개업을 하는 공인중개사의 진술내용은 조사의 신뢰성을 보강하는 것으로서 합당한 것이고, 청구인이 제시한 부동산 실지거래가액 확인요청서에는 장○○, 장○○ 형제가 ‘본인들은 동 계약서를 작성한 적도 없고 글씨체도 달라 본인 등이 쓴 것은 아니다’라고만 하였을 뿐 이에 대한 서면확인을 해준 사실이 없어 과세청에서 쟁점계약서의 진위여부를 확인할 필요성은 없는 것으로 판단된다. 청구인이 제시한 이○○ 외 2인의 확인서는 2006년 5월과 2007년 2월에 작성된 것으로서 취득시점(1989년)으로부터 오랜 시간이 경과하여 그 내용의 진위를 확인하기 어렵고, 이들이 실지거래가액으로 확인한 1,480,000천원에 대하여도 청구인은 계약서나 금융증빙 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 위에서 본 바와 같이 청구인이 주장하는 1,480,000천원은 실지거래가액으로 받아들이기 어렵고 쟁점검인계약서의 매매대금을 쟁점토지의 취득가액으로 본 것에는 잘못이 없으므로 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세가 경정되어야 한다는 주장 또한 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도에 대한 청구인의 신고 및 처분청의 경정내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 신고 및 경정내용 단위: 백만원 양도가액 취득가액(토지가액) 총결정세액 비고 신고 6,300 3,023(2,210) 798 취득가액을 기준시가로 환산 경정 6,300 1,798(941) 1,091 취득가액은 검인계약서금액

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 양도에 대한 조사서(2006년 5월)에는 ‘쟁점토지에 대한 가액은 다음 <표2>와 같이 확인되는 바, 취득시의 감정가액, 인근 중개업소의 시가확인액, 장부가액, 검인계약서의 매매대금이 유사할 뿐 아니라 검인계약서는 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것으로서 청구인에게 이에 대한 반증을 요구하였으나 취득가액이 1,480,000천원이라는 주장만 할 뿐 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 검인계약서 내용대로 쟁점토지의 취득가액을 결정함이 타당하다’라고 되어 있다. <표2> 쟁점토지에 대한 가액 (단위: 백만원) 공인중개사 시가확인금액 감정가액 장부가액 검인계약서금액 최소 최대 631 1,010 964 930 941 (나) 1989.10.19. 작성된 쟁점검인계약서는 1989.10.20. ○○구청장의 검인을 받았으며 계약서 내용은 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점검인계약서 내용 부동산의 표시

○○시 ○○구 ○○동 28

○○시 ○○구 ○○동 28-24 면적 대 349㎡ 대 548.9㎡ 매도인 장○○ 장○○ 매도가액 393,672,000원 548,095,200원 약정내용 1989.10.19. 전액지급 1989.10.19. 전액지급 계약일 1989.10.19. 1989.10.19. * 393,672,000원 + 548,095,200원 = 941,767,200원(쟁점검인계약서 금액) (다) 한국감정원 감정평가서(1989.10.25.)는 1989.10.23. 청구인이 쟁점토지를 담보목적(청구인이 대표로 있는 ○○의 ○○은행 채무담보)으로 평가의뢰하여 평가한 것으로서 평가서 내용은 다음 <표4>와 같다. <표4> 한국감정원 감정평가서 소재지 지번 지목 면적 감정가액 공부 사정 단가 금액

○○구 ○○동 28 대 349㎡ 349㎡ 1,080천원 376,920천원

○○구 ○○동 28-24 대 458.9㎡ 458.9㎡ 1,210천원 587,939천원 834.9㎡ 834.9㎡ 964,859천원 (라) 쟁점토지의 양도자 장○○의 확인서(2005.10.26.)에는 ‘장○○ 및 장○○은 쟁점토지를 한○○에게 양도하였으나 당시 작성한 토지매매계약서는 현재 보관하고 있지 않고 양도대금이 얼마였는지 기억이 나지 않는다’라고 되어 있고, ○○공인중개사무소 김○○의 확인서(2005.10.28.)에는 ‘1989년 쟁점토지 일대의 나대지 시세는 평당 200만원에서 250만원 정도였고 대로변에 접해 있는 대지라 하더라도 300만원 정도이고 400만원 이상은 받을 수 없었을 것으로 기억한다’라고 되어 있으며, ○○공인중개사사무소 김○○의 확인서(2005.10.28.)에는 ‘1989년 쟁점토지 일대의 나대지 시세는 평당 250만원에서 300만원 정도였고 400만원을 넘지 않았을 것으로 기억한다’라고 되어 있다.

(3) 쟁점검인계약서는 실지거래계약서가 아니므로 청구인이 제시하는 실지거래금액 1,480,000천원을 취득가액으로 하여야 하고, 1,480,000천원을 취득가액으로 인정하지 않을 경우 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점검인계약서 내용은 위 <표3>과 같은 바, 쟁점검인계약서는 계약금 및 중도금의 지급없이 1989.10.19. 계약서 작성일에 매매대금 전액을 지급하는 것으로 되어 있어 통상적인 매매계약서와 다름을 알 수 있고, 쟁점검인계약서상의 매매대금(941,767,200원)은 쟁점토지의 등급에 해당하는 과세시가표준액에 면적을 곱하는 방법으로 산출하여 백원단위까지 기재되어 있으며 쟁점토지의 계약일부터 2개월 후인 1990.1.1.기준 공시지가로 계산한 금액(1,610,605천원)의 58%에 불과한 점으로 보아 쟁점검인계약서는 등기비용 절감 등의 목적으로 법무사가 임의로 작성한 것임을 알 수 있다는 청구주장이고, 처분청은 검인계약서는 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것으로서 이에 대한 반증을 요구하였으나 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 쟁점검인계약서 내용대로 쟁점토지의 취득가액을 결정함이 타당하다는 의견이다. (나) 쟁점토지의 매매 관련인 이○○의 거래사실확인서(2006년 5월)에는 ‘청구인이 대표이사로 되어 있는 ○○의 상무인 이○○은 쟁점토지의 매매에 직접 관여하였고, 당시 평당 590여만원으로(총거래액 15억원) 매매가 성사되었으나 매수자의 강력한 인하요청에 의하여 1,480,000천원으로 최종 거래가 이루어졌다’라고 되어 있고, 강○○의 확인서(2007.2.9.)에는 ‘쟁점토지를 청구인이 15억원에 취득할 수 있게 소개해 주고 토목 및 골조공사를 시공한 사실이 있다’라고 되어 있으며, 최○○의 확인서(2007.2.8.)에는 ‘1989년 ○○동 소재 ○○복덕방에 근무하면서 쟁점토지를 청구인에게 15억원에 소개한 사실이 있다’라고 되어 있다. (다) 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 <표5>와 같고, 쟁점토지에 대한 감정가액은 <표6>과 같은 바, 동일시점의 쟁점토지에 대한 감정가액과 개별공시지가의 가격상승 정도를 비교해 보면 감정가액의 경우 불과 3년도 안되는 사이에 3배가 상승된 것으로 나타나는 반면 개별공시지가의 경우 1.5배 상승한 것으로 나타나고 있는 점으로 보아 취득당시의 감정가액은 신빙성이 없다는 청구주장이다. <표5> 개별공시지가 (단위: ㎡, 천원) 기준년도 면적 단가 개별공시지가 비고 1990.1.1. 834.9 1900/㎡ 1,950/㎡ 1,610,605 1992.1.1. 834.9 2,900/㎡ 3,000/㎡ 2,469,800 취득시점대비 153.3% 상승 1993.1.1. 834.9 2,800/㎡ 2,337,720 전년대비 3.4% 하락 <표6> 감정가액 (단위: ㎡, 천원) 평가시점 면적 감정가액 비고 1989.10.23. 834.9 964,589 취득시점 대비 294% 상승

1992. 5. 1. 834.9 2,838,660 (라) 청구인이 ○○지방국세청장에게 한 쟁점토지에 대한 실지거래가액 확인요청서(2006년 5월)에는 ‘귀 조사국에서 쟁점토지의 취득가액을 등기부에 첨부된 등기용 계약서(쟁점검인계약서) 금액을 실지거래로 인정하려고 하여 쟁점토지의 양도자 장○○, 장○○에게 확인을 요청한 바 본인들은 동 계약서를 작성한 적이 없고 글씨체도 달라 본인 등이 쓴 것이 아니다라고 진술하여 서류로 확인서를 작성하여 주기를 요청하였으나 이를 거절하고 있으므로 귀 조사국에서 검인계약서의 진위여부 및 실지거래가액을 확인하여 주기 바라며 당시 쟁점토지 매매에 관여한 이○○의 확인서를 첨부하니 참조하기 바란다’라고 되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인들은 쟁점검인계액서는 실지계약서가 아니므로 이 건 처분은 잘못이고 청구인이 제시하는 1,480,000천원을 실지취득가액으로 하든가 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다는 주장이나, 일반적으로 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인 바(대법92누282, 1992.11.24. 같은 뜻임), 쟁점검인계약서는 매매당사자 표시, 부동산의 표시, 매매대금의 표시 등 매매계약서로서의 요건을 모두 갖춘 후 1989.10.20. ○○구청장의 검인을 받아 적법한 계약서로 보이는 반면, 청구인은 쟁점검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 주장하면서 실지계약서 및 금융증빙 등의 객관적인 증빙의 제시없이 사인간에 작성되어 임의작성이 가능해 보이는 사실확인서와 정황증거만을 제시하고 있으므로 쟁점검인계약서가 실지계약서가 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점검인계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.