상속받아 양도한 아파트의 실지 취득가액을 어떻게 산정하여야 하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.8.12. 상속으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 00-0 ○○아파트 000동 000호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005.12.28. 양도한 후, 양도가액을 실지거래가액인 363,000,000원으로, 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2에 의한 환산가액 307,102,040원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 취득가액을 같은 법 시행령 제163조 제9항의 규정에 따라 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 240,000,000원으로 하여 2006.12.13. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 20,313,780원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 실지취득가를 확인할 수 없는 상속자산이라 하여 기준시가로 취득가를 적용하여 결정하는 것을 신의성실의 원칙에 위배되며, 취득가의 산정시 시가에 가장 근접한 매매사례가 또는 양도가에 의한 환산가 등의 적용을 배제한 것은 실질과세의 원칙에도 위배되므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어 상속자산의 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 에 따라 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있는 바, 상속세법및 증여세법 제61조 에서 규정하고 있는 보충적 평가방법인 기준시가로 쟁점아파트의 상속개시 당시의 취득가액을 평가한 이 건 처분은 정당하다

• 가. 쟁점 상속받아 양도한 쟁점아파트의 실지 취득가액을 양도가액 대비 기준시가로 환산한 가액 또는 매매사례가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 쟁점아파트 양도당시 관련법령은 다음과 같다. (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략) (5) 상속세및증여세법 제69조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매 가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (6) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다. (7) 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】 ③ 법 제61조 제3항에서 “대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)” 이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 양도당시 당해 소재 지역은 이미 주택투기지역으로 지정된 곳으로 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호에 의거 쟁점아파트의 양도소득세 과세표준을 실지거래가액으로 신고하여야 한다는 점에 대해서는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 상속받아 양도한 쟁점아파트의 양도소득세 신고시 양도가액을 실매매가액인 3억 6,300만원으로 하였고, 취득가액을 양도가액 대비 기준시가로 환산한 307,102,040원으로 신고한 반면, 처분청은 취득가액을 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 240,000,000원으로 평가하였다.

(3) 청구인은 상속받아 양도한 쟁점아파트의 실지 취득가액을 매매사례가 또는 기준시가에 의한 환산가액으로 평가하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 살피건대, 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우, 취득가액은 소득세법 제97조제1항제1호 가목의 규정에 의하여 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 호 나목의 규정에 의한 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것이나, 소득세법 제97조 제5항 에서 취득에 소요된 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령에서 규정하도록 위임되었고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 “법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있으며, 상속세및증여세법 제60조 에서 상속재산의 가액은 상속일 현재의 시가(수용․공매․감정가액 등 포함)에 의하되 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방식에 따라 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 상속세및증여세법 제61조 는 부동산에 대하여 기준시가로 평가하도록 규정하고 있는 바, 이 건 쟁점아파트의 취득가액을 환산가액 또는 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 쟁점아파트의 취득가액을 청구인이 상속받은 당시의 기준시가로 하여 앙도소득세 과세표준을 결정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2007년 5월 28 일