환산가액으로 취득가액을 산정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1994.12.22. ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○-1외 4필지 ○○빌라 902호(이하󰡒쟁점주택󰡓이라 한다)를 청구인의 남편 문○○과 각각 1/2의 공유지분으로 취득하였다가 2006.3.20. 1,260,000천원(청구인의 지분 해당액 630,000천원)에 양도하고 실제 취득가액을 확인할 수 없다 하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액인 1,159,896천원(청구인의 지분 해당액 579,948천원)을 취득가액으로 산정하여 2006.5.20. 양도소득세 1,226,570원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택을 청구인에게 분양공급한 ○○공업주식회사(이하 󰡒○○공업󰡓이라 한다)로부터 당시 분양금액으로 확인한 714,000천원(청구인의 지분 해당액 357,000천원)을 쟁점주택의 실지 취득가액으로 보아 2006.12.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 19,339,940원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 주장 쟁점주택은 등기부상으로는 청구인 부부가 ○○공업으로부터 직접 분양받은 것으로 되어 있으나, 실제는 박○○으로부터 매수한 것으로 ○○공업이 1993.7.15. 아래 〈표〉와 같이 건축용지 (1,658.1㎡)를 매입하는 과정에서 당해 토지매입비용으로 토지소유자들에게 ○○빌라의 분양권을 대물로 공급하였으며, 다른 토지소유자는 각 1 채의 분양권을 받은데 비하여 박○○은 그 소유대지면적이 다른 소유자들의 2배이어서 쟁점주택(902호)과 402호 2채의 분양권을 대물로 공급받아 402호는 자신이 거주하고, 쟁점주택은 대리인 김○○을 통하여 청구인들에게 매도한 것이었다. 〈표〉 ○○공업이 매입한 ○○빌라 소재토지 내역 토지번지 면적(㎡) 소유자 매입일

○○-1 269.1 김○○ 1993.7.15

○○-2 266 박○○

○○-3 555.6 박○○

○○-4 264.6 최○○

○○-5 302.8 김○○ 계 1,658.1 당시 청구인은 ○○빌라의 모델하우스에서 박○○의 대리인인 김○○으로부터 쟁점주택을 소개받았고, 박○○의 인감증명서와 주민등록등본을 소지하고 있는 김○○과 매매계약을 체결하였으며, 쟁점주택이 다른 주택에 비하여 조망권 등이 뛰어나 분양가액에 추가로 많은 프리미엄을 주고 매입하였는 바, 청구인이 이와 같이 쟁점주택을 박○○으로부터 매입하였다는 사실은 ○○공업의 박○○에 대한 쟁점주택의 분양계약서, ○○공업 대표이사 최○○의 󰡒902호(쟁점주택)는 대지비로 대물공급되는 물건으로 분양금액은 전액완납된 것으로 간주된다󰡓는 내용의 확인서, 사용용도가 󰡒902호 계약위임용󰡓으로 되어 있는 박○○의 인감증명서와 주민등록등본 원본, 박○○의 대리인 김○○으로부터 수령한 영수증 등에 의하여 확인된다. 그러나, 당시 박○○의 대리인 김○○과 작성한 매매계약서는 2006년 3월 이사과정에서 분실하여 없고 매입대금도 당시 은행온라인거래가 활성화되지 않던 때라 박○○의 대리인 김○○에게 직접 지급하였으나 증빙자료로 첨부한 영수증 외에 다른 영수증은 분실하여 찾을수가 없었던 관계로 박○○에게 도움을 요청하였으나, 박○○은 76세의 고령자로 쟁점주택과 같이 대물지급 받은 ○○빌라 402호의 명의신탁문제로 세무조사를 받은 적이 있어서 그런지 청구인의 요청에 대하여 쟁점주택을 대지비로 대물지급받은 사실뿐 아니라 청구인에게 매도한 사실도 부인하면서 추가 세부담이 없음에도 불구(부과제척기간 만료사실을 설명하면서 도움을 요청)하고 사실확인을 해주지 아니하였다. 이에 쟁점주택의 취득가액이 객관적으로 확인되는 입증자료가 없는 청구인으로서는 근거과세의 원칙에 따라 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 정한 환산가액을 적용하여 신고 할 수 밖에 없었으므로 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택을 분양업체인 ○○공업이 아닌 박○○으로부터 직접 매입하였다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 매매계약서, 대금지급 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 실제 매도자로 주장하는 박○○은 쟁점주택을 청구인에게 양도한 사실이 없다고 확인하고 있으며, 또한 분양업체가 1994년 9월에 ○○빌라 19세대에 대한 분양을 시작하여 1999.10.6. 501호를 끝으로 분양완료한 사실 등으로 볼 때 청구인들이 분양가액에 프리미엄을 추가지급하고 쟁점주택을 취득하였다는 주장은 설득력이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 실제 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법시행령 제176조 의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ---------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ---------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 ○○공업으로부터 직접 분양받지 아니하고 박○○으로부터 매수하였으나 당시 쟁점주택의 실제 취득가액이 객관적으로 확인되지 아니하므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정할 것을 주장하면서 쟁점주택의 등기부등본․토지대장 5부 ․분양공급계약서 사본, ○○공업 대표이사 최○○의 확인서, 박○○의 인감증명서․주민등록등본 원본, 박○○의 소유인 ○○빌라 402호의 등기부등본․건축물관리대장 및 영수증 사본 등을 증빙자료로 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점주택의 분양공급계약서에 의하면, 1999년(월일 미기재) 매도인인 ○○공업 대표이사 최○○과 매수인인 박○○이 쟁점주택의 분양가액 714,000천으로 하여 분양공급계약을 체결한 것으로 계약금, 1~6회 중도금 및 잔금 란은 공백으로 되어 있고, ○○공업 대표이사 최○○의 확인서(1993.7.)를 보면, 󰡒○○동 ○○-1외 4필지 지상에 건립되는 공동주택 902호(쟁점주택)는 대지비의 대물로 공급되는 물건으로 분양금액 전액이 완납된 것으로 간주된다󰡓고 확인하고 있으며, 박○○의 인감증명서 발급원본을 보면, 1994.6.23. ○○○○시 ○○구 ○○ 제○동장이 발급한 것으로서 사용용도란에 󰡒맨숀 902호 계약용(위임용)󰡓이라고 기재되어 있고, 동 인감증명서와 쟁점주택의 분양공급계약서상의 박○○의 인감은 동일한 것으로 보여지고, 영수증을 보면, 1994.9.14. 청구인이 ○○구 ○○동 ○○-1외 ○○ R-Mansion 902호의 계약금으로 70,000천원을 지급하고 영수인 란에 김○○이 박○○의 대리인으로 인감을 날인하고 영수한 것으로 되어 있는 등으로 볼 때, 쟁점주택은 박○○이 ○○공업으로부터 최초 분양받았다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다. (나) 그러나, 국세청전산자료에 의하면 ○○공업이 1994년 9월 쟁점주택을 포함한 ○○빌라 19세대의 분양을 시작한 이후 5년여의 기간이 지난 1999.10.4.에 501호의 분양을 끝으로 분양완료된 점, 당시 국내 주택건설경기가 침체되어 있었던 점, 박○○이 본인 소유이던 토지매각매금을 ○○빌라 402호 및 쟁점주택으로 대물지급받고 ○○빌라 402호는 직접 거주하고 쟁점주택은 일부 토지대금을 회수하기 위하여 청구인에게 양도한 것으로 보여지는 점 등으로 보면 청구인이 쟁점주택의 분양가액에 추가로 많은 프리미엄을 지급하였다고 보기 어렵다. (다) 또한, 청구인이 증빙자료로 제시한 영수증을 보면 청구인의 남편 문○○은 쟁점주택의 계약금으로 70,000천원을 지급한 것으로 확인되고, 통상적으로 부동산의 매매계약시 계약금은 총 매매대금의 10% 수준을 초과하지 아니하는 사실 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인의 쟁점주택 취득가액을 분양가액인 714,000천으로 본 과세근거는 타당해 보이는 반면, 청구인은 쟁점주택의 분양가액에 많은 프리미엄을 추가로 지급하였다는 입증자료를 제시하지 못하고 있으며, ○○공업과 박○○이 체결한 분양계약서 사본, 박○○의 인감증명서 및 주민등록등본 원본 등 타인의 계약서 사본 및 계약위임서류는 보관하고 있으면서 정작 중요한 쟁점주택의 매매계약서는 분실하였다는 것과 본인이 취득한 쟁점주택의 실제 취득가액을 알지 못한다는 것은 일반적인 사회통념 및 상관행상 납득하기 어려우므로 쟁점주택의 실제 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 하여 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 실제 취득가액을 당초 분양가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.