부동산정보지의 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 개별적 층 ・ 호수에 따른 정확한 시세에 대하여는 확인이 어려운 점 등으로 볼 때 같은 동 같은 면적인 아파트의 매매사례가액을 시가로 보고 증여재산가액을 적용한 것은 부당함
부동산정보지의 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 개별적 층 ・ 호수에 따른 정확한 시세에 대하여는 확인이 어려운 점 등으로 볼 때 같은 동 같은 면적인 아파트의 매매사례가액을 시가로 보고 증여재산가액을 적용한 것은 부당함
○○세무서장이 2006.12.11. 청구인에게 한 2005.8.9. 증여분 증여세 16,095,180원의 부과처분은 이를 취소한다.
청구인은 2005.8.9. 이모 이○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동○○호 대지 76,83㎡ 및 건물 133.11㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 기준시가인 178,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고납부하였다. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의하여 쟁점아파트 단지내 쟁점아파트와 같은 동 같은 면적인 ○○호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 매매사례가액 250,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보고 증여재산가액을 250,000천원으로 하여 2006.12.11. 청구인에게 2005.8.9. 증여분 증여세 16,095,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트①은 동일 평형이지만, 비교대상아파트①은 가격이 더 비싼 로얄층이고 쟁점아파트는 꼭대기층으로서 국세청 기준시가도 차이가 있으므로 비교대상아파트①을 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 고지한 이 건 처분은 취소하여야 한다.
(2) 설령, 매매사례가액을 적용하는 경우에도 처분청이 적용한 비교대상아파트①보다는 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동 같은 면적인 ○○호(이하 “비교대상아파트②”라 한다)가 더 유사한 매매사례가액이므로 이 건 증여세 부과처분은 취소하여야 한다.
(2) 청구인이 추가로 제시하는 비교대상아파트②는 1층으로, 13층이나 17층은 동일 전망권에 속한 것으로 판단되고, 건설회사에서도 1층 아파트의 선호도가 낮아 분양가도 낮게 책정되고 있음을 고려할 때 비교대상아파트②를 매매사례가액으로 적용하여야 한다는 주장은 설득력이 없다.
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(이하생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
건물의 신축가격 ․ 구조 ․ 용도 ․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 ․ 위치 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액을 평가한다.
(1) 청구인은 2005. 8.9. 이모 이○○으로부터 쟁점아파트를 증여받은 사실이 쟁점아파트의 등기부등본에 의하여 확인되며, 2005. 9. 7. 증여재산가액을 2005. 5. 2. 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 178,000천원으로 평가하여 증여세를 신고 ․ 납부하였고, 이에 처분청은 쟁점아파트의 시가를 2005. 6. 26. 매매된 비교대상아파트①의 매매사례가액(250,000천원)을 기준으로 평가하여 과세한 사실이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트①은 같은 면적이지만, 쟁점아파트는 17층 아파트의 17층으로 꼭대기 층이고, 비교대상아파트①은 가격이 더 비싼 로얄층으로 기준시가도 10,000천원이나 높으므로, 비교대상아파트①을 매매사례가액으로 적용함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 증여일(매매일) 당시 적용되고 있는 쟁점아파트 및 비교대상아파트① 등의 매매가액 및 기준시가는 아래 〈표〉와 같고, 쟁점아파트 단지 내 같은 동, 같은 면적 아파트에 대한 2005년 8월 시세를 살펴보면 국민은행 시세정보에는 상한가 315,000천원, 하한가 237,500천원, 평균가 282,500천원으로 조회되고 있고, 국세청 시세정보에는 상한가 310,000천원, 하한가 235,000천원, 평균가 272,500천원으로 조회되고 있다. 〈표〉쟁점아파트 등 매매사례가액 조사내역 (단위: 천원) 구분 동 ․호수 면적(㎡) 매매일 (증여일) 매매가액 기 준 시가 2004년 2005년 2006년 쟁점아파트
○○-○○ 133.11 (2005.8.9)
• 207,000 178,000 223,000 비교대상 아파트①
○○-○○ 133.11 2005.6.26 250,000 240,000 188,000 230,000 비교대상 아파트②
○○-○○ 133.11 2006.8.1 미제시 207,000 168,500 209,000 기타조사 아파트
○○-○○ 133.11 2005.6.1 245,000 207,000 188,000 230,000 ※ 최고층은 17층임 (나) 2003. 12. 30. 신설되어 2004. 1. 1.부터 시행된 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 은 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지 ․ 같은 동 ․ 같은 면적으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지 ․ 같은 동 ․ 같은 면적이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인 바(국심 2005서2003, 2005.11.16. 같은 뜻임), 이 건의 경우 쟁점아파트는 17층 아파트의 꼭대기 층인 17층에 위치하고 있고 비교대상아파트①은 13층에 위치하고 있어 비교대상아파트①이 층별 효용 등 공동주택 가격형성요인에서 우위에 있다고 보여지고, 증여당시 고시되어 있는 국세청 기준시가가 비교대상아파트①이 쟁점아파트보다 10,000천원 높게 산정되어 있고 2004년 고시된 국세청 기준시가는 비교대상아파트①이 쟁점아파트보다 33,000천원이나 더 높게 산정된 사실을 보면 위와 같은 층수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 고시한 것으로 보여지며, 부동산 정보지 등에 게재된 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 개별적 층 ․ 호수에 따른 정확한 시세에 대하여는 확인이 어려운 점 등으로 볼 때, 비교대상아파트①의 매매사례 가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 면적 ․ 위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다 (국심 2007서680, 2007.5.29. 같은 뜻임). (다) 따라서, 처분청이 비교대상아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이라고 판단된다.
(3) 한편, 청구인은 쟁점아파트의 가액을 시가에 의하는 경우에도 비교대상아파트②가 비교대상아파트①보다 더 유사한 매매사례가액에 해당한다고 주장하고 있으나, 비교대상아파트②의 매매사례가액이 제시되지 않았고, 비교대상아파트②는 1층에 위치하고 있어 17층에 위치한 쟁점아파트와 유사한 재산이라고 보기는 어렵다고 할 것이므로 비교대상아파트②를 매매사례가액으로 적용하기는 곤란하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.