임대사업과 관련된 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2006.12.12. 청구인에게 한 종합소득세 128,460,250원(2002년 귀속 12,812,770원, 2003년 귀속 36,047,720원, 2004년 귀속 32,832,980원, 2005년 귀속 46,766,780원)의 부과처분은, 자동차세 및 지방교육세 1,973,970원, 자동차보험료 2,744,610원, 사업안전종합보험료 7,128,000원, 신용카드로 사용한 차량유지비 1,825,054원을 각 과세기간의 필요경비에 산입하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은 2002년 7월부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 422㎡ 및 그 위 2층 음식점용 건물 231.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 이○○에게 임대하고 월임대료 수입이 6,000천원인 것으로 하여 2002년 제2기부터 2004년 제2기까지 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 탈세제보에 따라 청구인에 대한 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산 임대차계약서상 임대보증금은 300,000천원, 월임대료는 14,000천원으로 되어 있고, 이○○가 쟁점부동산을 2005년 제2기까지 사용하였음을 확인하고 2006.12.12. 청구인에게 아래와 같이 부가가치세 60,839,870원 및 종합소득세 128,460,250원을 경정고지하였다. (단위: 원) 부가가치세 종합소득세 과세기간 세액 과세기간 세액 2002.2기 7,612,000 2002년 12,812,770 2003.1기 6,326,990 2003년 36,047,720 2003.2기 6,104,190 2004.1기 5,883,800 2004년 32,832,980 2004.2기 6,732,000 2005.1기 11,993,360 2005년 46,766,780 2005.2기 11,510,710 2006.1기 4,676,820 계 60,839,870 계 128.460.250 청구인은 이에 불복하여 2007.3.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 임차인 이○○는 2004년 7월 재계약한 이후 월임대료를 청구인에게 거의 지급하지 않음에 따라 “2005.6.29.까지 연체된 월임대료를 지급하지 아니하면 임대차계약은 자동적으로 해지된다”라는 취지의 최고서를 발송하였음에도 이○○는 월임대료를 지급함이 없이 계속 쟁점부동산을 점유하였다. 따라서, 2005년 7월부터는 이○○와의 쟁점부동산 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 볼 수 있고, 2006.1.5.에는 법원에 부동산명도소송을 제기하여 승소판결을 받아 2006.1.20. 강제집행하였으므로 이○○가 쟁점부동산을 무단점유하고 월임대료도 지급하지 않은 2005년 제2기에 임대수입이 발생한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 임대소득과 관련하여 2002년부터 2005년까지 필요경비로 신고한 금액 이외에 자동차세 및 지방교육세 등의 지방세 2,317,380원, 보험료 9,872,610원, 최○○에 대한 인건비 80,000,000원, 신용카드사용액 34,835,275원, 간이영수증 1,302,500원, 건물수리비 21,000,000원 등 총 149,327,765원(이하 “쟁점금액”이라 한다)의 신고누락한 필요경비가 있었으므로 이를 필요경비로 인정함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 임차인이 부동산을 무단점유함에 따라 명도소송을 제기하고 당해소송이 계류 중일 경우에도 사실상 임대행위가 계속되었다면 명도일까지는 부동산임대용역을 제공한 것에 해당하므로 이○○가 쟁점부동산을 사용한 기간동안의 임대료에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 제시하는 차량관련 지방세 및 보험료 지급액, 건물수리비, 신용카드사용액 등은 임대사업과 직접 관련된 비용으로 인정하기 어렵고, 최○○에 대한 인건비는 지급하였다는 객관적인 증빙이 없으며, 건물수리비는 그 업체가 건물수리와 무관한 건설기계대여업체이므로 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 2005년 제2기에 쟁점부동산 임대용역을 제공한 것으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

(2) 쟁점금액을 임대사업과 관련된 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

• 가. 사업용자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비
• 나. 관리비와 유지비

8. 사업과 관련있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것을 제외한다.

○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.

5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비

13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액

○ 소득세법시행령 제61조 【가사관련비 등】

① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.

○ 소득세법시행령 제78조 【업무와 관련없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비

4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산을 임차인 이○○가 2005년 제2기에 점유하였다는 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인은 2005년 제2기 중 이○○가 쟁점부동산을 무단점유하고 월임대료도 지급하지 않았으므로 동 기간중의 임대수입금액은 차감할 것을 주장한다. (나) 관련규정에 의하면, 부가가치세법 제2조 제1항 에서 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있고, 같은 법 제9조 제2항은 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 되어 있으며, 소득세법 제24조 제1항 은 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 규정하고 있으므로, 공급되는 용역에 대한 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 그 대가를 실제로 받았는지의 여부는 부가가치세 및 종합소득세 납부의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향도 미칠 수 없다(대법원94누11446, 1995.11.28 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 2005년 제2기 중 임차인 이○○가 쟁점부동산을 무단점유하고 그 기간 동안 청구인이 임대차계약에 따른 임대보증금이나 임대료를 제대로 지급받지 못하였다고 하더라도, 청구인이 이○○로 하여금 쟁점부동산을 사용ㆍ수익하게 하고 임대보증금을 반환한 사실이 확인되지 아니한 이상 그와 같은 용역의 공급에 의하여 청구인의 부가가치세 및 종합소득세 납부의무는 성립한 것으로 볼 수 있다(대법원97누11164, 1997.11.14 같은 뜻임). (라) 따라서, 처분청이 쟁점부동산 임대차계약서에 기재된 내용에 따라 2005년 제2기 중 청구인에게 임대수입이 발생한 것으로 보아 이를 부가가치세 및 종합소득세 수입금액에 산입한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산과 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 상가건물 점포 중 지하 1층, 지상 1층 102호 198㎡를 이용하여 임대사업을 영위하고 2002년부터 2005년 귀속 종합소득세를 신고하였으나 신고시 누락한 아래의 쟁점금액을 필요경비로 추가인정할 것을 주장한다. (단위: 천원) 구분 2002년 2003년 2004년 2005년 계 인건비 20,000 20,000 20,000 20,000 80,000 지방세 665 619 545 488 2,317 (자동차 관련) 신용카드사용 11,642 3,597 9,544 10,052 34,835 (차량유지비등) 간이영수증

• -

• 1,303 1,303 (잡비등) 건물수리비

• -

• 21,000 21,000 보험료 2,874 1,782 2,697 2,519 9,872 계 35,151 25,998 32,786 55,362 149,327 (나) 청구인이 필요경비에 추가산입할 것을 주장하는 금액에 대하여 각 경비별로 살펴본다.

① 인건비 80,000,000원에 대하여 청구인은 최○○에게 2002년부터 2005년까지 매년 임대부동산관리에 따른 인건비로 20,000,000원씩 지급하였다고 주장하고 있으나, 최○○에게 인건비를 실제 지급하였음을 입증하는 금융자료, 연말정산내역, 근로소득원천징수영수증 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

② 지방세 2,317,380원에 대하여 청구인은 자기 소유의 ○○ 차량을 임대사업과 관련된 차량이므로 동 차량의 자동차세 1,782,640원 및 지방교육세 534,740원 납부금액에 대하여 필요경비에 산입할 것을 주장하고 있는 바, 청구인의 주소지는 쟁점부동산 소재지로서 쟁점부동산 관리 이외에 ○○시 ○○구 ○○동 소재 임대사업장 관리를 위하여 임대사업용 차량이 필요하다고 볼 수 있고, 처분청도 청구인이 자동차세 등 지방세 납부액 343,410원(2003년분)과 차량유지를 위한 유류구입비 및 차량정비료 일부를 종합소득세 신고시 필요경비에 기 산입한데 대하여 이를 부인한 사실이 없으며, 청구인이 차량관련 지방세 2,317,380원을 납부한 사실은 ○○시 ○○구청장이이 발행한 지방세 세목별 납세증명서 4매에서 확인되므로 차량관련 지방세 납부액 2,317,380원 중 필요경비에 기 산입한 343,410원을 공제한 1,973,970원은 임대사업과 관련한 필요경비로 추가인정함이 타당하다고 판단된다.

③ 보험료 9,872,610원에 대하여 청구인은 사업안전종합보험료 7,128,000원 및 자동차보험료 2,744,610원이 임대사업과 관련하여 지급한 보험료이므로 필요경비에 산입할 것을 주장하고 있는 바, 사업안전종합보험은 임대부동산의 화재 등 손해예방을 목적으로 가입한 보험인 것으로 나타나고, 동 보험료를 지급하였음은 ○○보험주식회사 발행 사업안전종합보험료 납입증명서 4매에서 확인되며, 자동차보험료는 청구인 소유의 위 임대사업용 차량에 대하여 청구인이 보험료를 지급하였음은 ○○보험주식회사 발행 ○○자동차보헙 납입영수증 3매에서 확인되고 있으므로 이들 보험료를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

④ 건물수리비 21,000,000원에 대하여 청구인은 ○○로부터 임대부동산 수리용역을 제공받고 대금의 지급에 따라 공급가액 21,000,000원의 세금계산서(2005.11.15. 발행 주장)를 수취하였으므로 동 건물수리비를 필요경비에 산입할 것을 주장하는 바, 청구인은 위 세금계산서 수취에 따라 부가가치세를 신고한 사실이 없고, 거래상대방인 ○○도 매출액으로 신고한 사실이 없음이 처분청 제시 전산자료에서 확인되며, 청구인은 임대부동산 수리와 관련한 공사계약서, 견적서 등 구체적 공사내역 및 공사대금 지급내역을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라, ○○는 건설기계대여업을 주업으로 하는 업체로서 임대부동산 수리용역을 제공하였다고 보기도 어려우므로 동 금액은 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

⑤ 신용카드 사용액 등 34,835,275원에 대하여, 청구인은 2002년부터 2005년 귀속까지 총 신용카드 사용액은 44,150,232원(간이영수증 1,302,500원 포함)으로 그 중 8,012,457원은 장부에 기 반영하여 필요경비에 산입하였고, 나머지 34,835,275원은 임대사업과 관련하여 사용하였으므로 필요경비에 추가산입할 것을 주장하는 바, 유류구입비 및 차량정비료 등 차량유지비 1,825,054원은 청구인 소유의 임대사업용 차량과 관련하여 청구인 명의의 신용카드로 사용한 비용이므로 동 차량유지비를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다. 복리후생비 10,567,224원은 청구인이 ○○의료원, ○○대병원 치과외래, ○○병원 ○○의원, △△ 등 임대사업과 무관한 순수 개인적 용도로 사용한 금액이거나, 음식점 이용금액으로서 임대사업과 관련되는지 또는 가사관련비인지 불분명한 금액, ○○, ○○백화점, △△백화점, ××백화점, □□, ◇◇ 등 지출액으로서 그 사용내역이 불분명하고 가사관련비로 사용하였을 개연성이 큰 금액들이므로 동 금액은 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다. 이외에 신용카드로 보험료를 지불한 금액은 청구인 개인의 생명보험 월불입액인 것으로 나타나고, 여비교통비는 ○○항공, △△항공, △△여행사, 철도승차권 등 임대사업과 관련된다고 보기 어려운 용도의 경비이며, 접대비는 주식회사 ○○, △△, ×× 사용액과 음식점 이용금액 등 가사관련비 또는 임대사업과 관련되는지 불분명한 경비이고, 잡비는 간이영수증 등으로 수령한 금액으로 실제 구입하였는지 확인되지 아니하는 경비이므로 이들 금액은 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다. (다) 이상을 종합해 보면, 청구인이 2002년부터 2005년 까지의 기간동안 추가적으로 필요경비에 산입할 것을 주장하는 금액 중 청구인 소유의 임대사업용 차량에 대한 지방세 납입액 1,973,970천원, 차량보험료 납입액 2,744,610원, 차량유지비 1,825,054원과 임대부동산에 대한 사업안전종합보험료 납입액 7,128,000원에 대하여는 청구인의 임대수입에 대응하는 필요경비로 인정하고, 나머지 경비는 청구인의 가사관련비이거나 임대사업과 관련되는지 불분명한 경비이므로 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.