상속으로 취득한 부동산의 양도소득세 취득가액을 개별공시지가로 평가한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○ ○○○번지 임야 3,967㎡와 같은 곳 ○ ○○○번지 임야 3,273㎡, 합계 7,240㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 부(父) 차○○으로부터 2004.2.20. 상속을 원인으로 취득하여 2005.3.14. 양도하고, 2005.4.13. 양도소득세 예정신고 시 양도가액을 실지거래가액인 548,475천원, 취득가액도 동일하게 548,475천원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 동시에 2005.4.13. 피상속인 관할세무서인 강서세무서에 쟁점부동산의 감정평가금액을 543,000천원으로 하여 상속세를 신고기한 후에 신고하였다. 처분청은 청구인이 상속세 신고기한 내에 쟁점부동산에 대한 상속세를 신고한 사실이 없으므로 청구인이 취득가액으로 산정한 감정가액 543,000,000원을 부인하고 취득가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 의한 보충적 방법으로 평가한 72,796천원으로 산정하여 2006.7.11. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 164,541,520원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.16. 이의 신청을 거쳐 2007.2.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 소득세법 제97조제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 취득가액은 기준일을 2004.2.20.로 하여 평가한 감정가액 543,000천원 또는 쟁점부동산의 2004년도 연간 상승률이 5%에 불과하여 취득일로부터 양도일까지 8개월 동안 특별한 지가상승요인이 없다고 보아야 하므로 쟁점부동산의 양도가액 548,475천원을 매매사례가액으로 보아 상속개시 당시의 시가로 봄이 타당하므로 처분청이 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 취득가액을 72,796천원으로 평가하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 상속받은 후 상속개시일로부터 6월 이내에 상속세를 신고하여야 하나 그 신고기한 내에 신고를 하지 않았고, 2005년 양도소득세 신고와 함께 감정평가법인의 평가금액으로 상속세를 기한 후 신고하였으나, 위 감정평가액을 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없을 뿐 아니라 상속재산 평가 시 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 평균하여 상속재산가액으로 하여야 함에도 주식회사 ○○감정평가법인 1곳만이 평가한 가액을 상속재산가액으로 신고하여 시가로 인정할 수 없으므로 쟁점부동산의 취득가액을 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 쟁점부동산의 양도소득세 취득가액을 보충적 평가방법인 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29 개정)
• 나. 제94조제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002.12.18 개정) (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도 자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998.12.28 개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별고시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003.12.30. 개정)

2. 당해 재산(법 제63조제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 ․ 법 제62조 ․ 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방 국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2003.12.30. 단서개정)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000.12.29 개정)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999.12.31 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용 ․ 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 ․ 경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인 ․ 증여자 ․ 수증자 또는 그와 특수 관계에 있는 자(제19조제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조제2항 중 “주주 등 1인” 은 “상속인 등”으로 본다)가 공매 받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다. (2003.12.30. 단서신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002.12.30 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002.12.30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 상속을 원인으로 하여 취득하고 상속세를 무신고 하였는바, 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조제3항 및 제61조의 규정에 의거 개별공시지가로 평가하여 상속세를 과세미달로 결정한 바 있고, 그 후 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액을 감정평가액으로 하여 양도차익을 산출하였는바, 처분청은 취득가액을 상속세 과세가액인 개별공시지가를 적용하여 이 건 과세를 하였고, 이에 대하여 청구인은 감정평가액이 실지취득가액에 가장 근접한 가액이므로 감정평가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 관련법령을 보면, 소득세법 시행령 제163조제9항 에는, 상속받은 자산에 대하여 같은 법 제97조제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조제1항 본문에는, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 의한다고 되어 있으며, 그 제2항에 의하면 제1항의 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 되어있고, 그 제3항에 의하면, 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 되어 있다. 한편, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정 중 부동산의 평가에 대하여는 제61조에 규정하고 있는 바 그 제1호에서 쟁점부동산과 같은 토지는 개별공시지가에 의하여 평가하도록 규정하고 있다. (나) 쟁점부동산의 경우 취득당시 실지거래가액인 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 대하여 보면, 처분청은 당초 상속세 결정시 상속개시일 현재 쟁점부동산의 가액을 평가함에 있어서 상속세 및 증여세법 제60조제2항 에서 시가로 인정하는 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등이 없음에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보아 개별공시지가를 적용하였는바, 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산함에 있어서도 취득 시 실지거래가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 해당되는 개별공시지가를 적용하여야 할 것으로 판단된다. (다) 청구인은 주식회사 ○○감정평가법인이 평가시점을 2004.2.20.로 하여 2005.4.11. 작성한 감정평가서상의 쟁점부동산 평가액을 취득 시 실지거래가액으로 적용하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면 감정가액이 시가로 인정되기 위해서는 첫째, 2 이상의 감정기관이 평가하여야 하고, 둘째, 취득일 전후 6월 이내에 감정가액평가서가 작성되어야 하나, 청구인이 주장하는 감정평가액은 감정기관이 주식회사 ○○감정평가법인 1곳이며, 쟁점부동산의 취득일인 2004.2.20.과 감정가액평가서 작성일인 2005.4.11.과는 6개월이 초과되었으므로 감정평가액을 상속개시일 현재 평가가액으로 인정하여 쟁점부동산의 취득 시 실지거래가액으로 적용하기는 어려운 것으로 보인다.

(2) 따라서, 쟁점부동산의 실지취득가액을 쟁점부동산의 개별공시지가로 하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.