비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.3.9. 조부로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 409동 1406호 23평 아파트(이하“쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 기준시가로 평가한 가액 208,500,000원을 증여재산가액으로 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조 제5항에 의하여 같은 동에 소재하는 201호(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 2006.1.25. 매매가액 322,500,000원을 매매사례가액으로 평가하여 2006.12.11 청구인에게 2006.3.9. 증여분 증여세 31,196,100원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트는 단지와 동만 같을 뿐 층과 방향, 조망, 소음에서 서로 다르고 전용면적에서도 조금 차이가 있고, 쟁점아파트를 조부가 취득한 이후 20여년 동안 수리를 하지 아니하여 노후한 상태인데도 거래시가와 거래시장 및 거래조건의 유사성 등에 대한 입증없이 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 증여일(2006.3.9.) 전후 3개월 이내의 유사한 매매사례가액 아파트는 쟁점아파트 단지 내의 407동 1201호(매매계약일 2006.3.11. 매매가액 335,000천원) 및 409동 201호(매매계약일 2006.1.25. 비교대상아파트 매매가액 322,500천원)로 확인되었는 바, 1201호는 방위가 북향이고 아파트 출입로가 쟁점아파트보다 세배이상 거리차가 발생하여 유사사례가액을 적용하기가 곤란하였고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동의 2층 북향으로 14층 남서향인 쟁점아파트보다 그 여건이 떨어지고 인근 중개업소에 확인한 바에 의하여도 쟁점아파트는 비교대상아파트보다 3~4천만 원 높은 가격으로 거래되고 있는 것으로 나타나므로 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항 에 의하여 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 • 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 • 규모 • 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물의 신축가격 • 구조 • 용도 • 위치 • 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 • 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도 • 면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 • 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 • 규모 • 거래상황 • 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 • 고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 • 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 • 감정 • 수용 • 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준 일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 • 위치 • 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (5) 상속세및증여세법 제76조 【결정 • 경정】

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점아파트의 매매사례아파트를 선정함에 있어 비교한 다른 아파트의 매매사례는 아래 표와 같고, 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적이 같은 것으로 보았으나 청구인이 제시한 건물등기부에 의하면 쟁점아파트의 전유면적은 74.58㎡(공용면적 14.74㎡)로, 비교대상아파트의 전유면적은 75.84㎡(공용면적 15.01㎡)로 확인된다. 쟁점아파트 (409동 1406호) 비교대상아파트 (409동 201호) 다른 아파트 (407동 1201호) 면적(대지/건물) 45.07㎡/75.74㎡ 45.07㎡/75.74㎡ 45.07㎡/75.74㎡ 계약일 2006.3.9 2006.1.25 2006.3.11 총 층/해당 층 15층/14층 15층/2층 15층/12층 방향 남서향 북향 북향

(2) 처분청이 현지 조사한 내용에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 위치한 409동은 ‘ㄷ’ 구조로 남서향과 북향 및 동향이 있고, 쟁점아파트는 총 15층 중 14층으로 일조권 및 전망이 좋은 남서향이고, 북향에 위치한 비교대상아파트 라인보다도 평균매매가가 3~4천만 원 높은 가격으로 거래된다는 내용을 현지 공인중개사로 2인으로부터 확인하였으며, 국세청 전산망 및 국민은행의 시세표 등으로 파악한 가액은 아래 표와 같다. (천원) 국세전산망상의 가격 (쟁점아파트의 해당 동을 포함한 401동~410동의 매매평균가) 국민은행 전산상 일반 거래가(23평형) 기준시가 327,500 (06.1.20) 340,000 (06.1월) 쟁점아파트: 208,500(05.5.2), 비교대상아파트: 189,500(05.5.2) 332,500 (06.2.20) 340,000 (06.2월) 332,500 (06.3.5) 355,000 (06.3월) 340,000 (06.4.5) 385,000 (06.4월) 365,500 (06.5.5) 415,000 (06.5월)

(3) 우리 심판원에서 현지 중개사무소에 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 A형과 B형으로 면적이 조금 상이하나 통칭 23평으로 불리고 있고, 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 방향이 좋고 고층이라 상대적으로 고가로 거래된다고 답변하였다.

(4) 또한 건설교통부의 실거래가 전산자료에 의하여 확인한 4단지 내의 아파트 매매가는 아래와 같다. (단위: 천원) 59.84㎡형(쟁점아파트 형) 60.83㎡형(비교대상아파트 형) 2006.1월 31,000 ~ 37,000 32,000 ~ 32,250 2006.2월 34,000 32,000 ~ 33,800 2006.3월 35,500 ~ 36,000 32,000 ~ 34,700 2006.4월 39,000 ~ 40,000 32,000 ~ 38,000 2006.5월 39,500 ~ 44,500 41,000 2006.6월 43,500

• (5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 매매사례대상아파트를 잘못 선정하였다는 주장이나, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다도 열세한 저층에 위치하였고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동에 위치하면서 쟁점아파트 라인이 비교대상아파트 라인보다도 전용면적 0.99㎡가 작음에도 불구하고 방향 및 조망권이 우세하여 쟁점아파트 라인의 매매가액이 높은 것으로 확인되며, 처분청이 적용한 비교대상아파트의 매매가 322,500천원을 쟁점아파트 증여일 전후의 동일 평형대 매매시세와 비교하더라도 상대적으로 낮은 가액으로 나타나므로 비교대상아파트를 쟁점아파트의 매매사례아파트로 선정하여 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.