증축과 관련한 공사비용을 자본적지출로 보아 필요경비로 인정할 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지 토지 및 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1997.4.23. 188,000천원에 취득하여 2005. 4. 25. 320,000천원에 양도하고, 2006.5.22. 양도가액을 320,000천원으로 하고 취득가액을 188,000천원 및 증축공사비 등 기타 필요경비 70,366천원로 하여 양도소득세 8,969,830원을 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 내용 중 증축공사비 등 기타 필요경비 70,366천원 중 63,947천원(이하 “쟁점증축비”라 한다)의 증빙이 객관적으로 확인되지 않는다고 하여 쟁점증축비를 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하지 아니하고 2007.2.7. 청구인에게 2005년도 귀속 양도소득세 18,849,980원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택을 취득한 후 1997.4월경 쟁점주택의 1층 리모델링공사및 2층 증축공사를 하고 60,000천원을 지급한 사실이 있고, 또한 2000.5월경 쟁점주택의 담장 및 주차장 설치를 하고 3,947천원을 지급한 사실이 있으므로, 쟁점주택의 양도소득금액계산시 63,947천원(쟁점증축비)을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 증축 등 쟁점증축비와 관련된 공사계약서와 실제 대금을 지급하였다는 영수증상의 대금지급일자가 상호 일치하지 않고, 또한 증축공사를 하였다는 이○○는 1996년부터 현재에 이르기까지 부동산임대업을 영위한 사업자인 점으로 볼 때 쟁점주택의 증축공사를 이○○가 시공하였는지 불 분명하며, 청구인이 제시한 영수증상에는 1997.5.12~1997.9.7.까지 쟁점증축비에 상당하는 금액을 모두 지급한 것으로 나타나고 있음에도 시공자라는 이○○가 1997.9.7. 다시 청구인에게 쟁점증축공사대금 60,000천원을 일괄지급하여 달라고 청구한 증빙을 제시한 점으로 볼 때 쟁점증축비를 이○○에게 지급한 사실이 불분명하므로 쟁점증축비를 필요경비에서 제외하여 청구인에게 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도차익계산시 쟁점증축비를 지본적지출로 보아 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 쟁점주택의 취득계약서에 의하면, 1997.2.13. 김○○로부터 청구인이 188,000천원에 쟁점주택을 취득하는 것으로 계약하고 계약금으로 15,000천원, 1997.3.5. 중도금 80,000천원, 1997.4.23. 잔금 93,000천원(이 중 양도자 김○○이 쟁점주택을 담보로 ○○은행으로부터 대출받은 60,000천원을 1997.3.30.자로 승계)을 지급하는 것으로 약정한 사실이 나타나고 있고, 쟁점주택의 양도계약서에 의하면 2005.2.26. 청구인이 김○○에게 320,000천원에 쟁점주택을 양도한 것으로 나타나고 있으며, 청구인이 취득시 김○○로부터 승계받은 대출금 60,000천원은 1997.8.5. 상환완료 후 근저당권 설정해지한 사실이 쟁점주택의 등기부등본에 나타나고 있다.

(2) 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인은 2006.5.22. 쟁점주택의 양도와 관련된 양도소득세를 신고하면서 쟁점주택취득 후 증축공사비 등 기타 필요경비 70,366천원을 지출하였다고 하여 동 공사비를 쟁점주택의 양도차익계산시 필요경비에 산입하여 양도소득세 8,969,830원을 신고․납부하였으나, 쟁점주택의 증축비 중 쟁점증축비는 그 시공자와 지출증빙에 대한 객관적인 증빙이 없다 하여 필요경비로 인정하지 않은 사실이 확인된다.

(3) 쟁점주택의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 청구인은 1997.4.23. 김○○로부터 쟁점주택을 취득(1997.4.29. 등기접수)하여 1997.8.7. 당초 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 58.71㎡, 지하실 7.24㎡에서 연와조 평스라브지붕 2층 단독주택 1층 58.71㎡, 2층 47.52㎡, 지층 7.24㎡으로 증축한 것으로 나타나고 있다.

(4) 청구인이 제시한 쟁점주택의 증축공사계약서(총 3매)를 보면, 도급금액은 총 60,000천원으로 하고, 계약금은 5,000천원, 중도금은 2층 스라브 완공시 15,000천원, 잔금은 40,000천원으로 전세금으로 대체하는 것으로 기재되어 있으나, 공사계약일이 기재되어 있지 아니하고 도급계약서 첫장은 계약당사자 쌍방의 간인이 있으나 두 번째장과 세 번째 장은 간인이 없는 것으로 나타나고 있다. 또한 계약당사자 기재내용을 보면 수급인은 ‘○○구 ○○동 ○○-○ 이○○(청구인)’로, 도급인은 ‘○○ ○○구 ○○동 ○○-○ 이○○’로 도급인과 수급인이 반대로 기재되어 있고, 이○○의 주민등록상 주소는 도급계약서상 기재된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○이 아니라 1999.3.29.부터 ○○시 ○○○ ○○○동 ○-○○로 등재된 사실이 이○○의 인감증명서에 의하여 확인되고 있는 등 쟁점주택의 증축공사 관련 도급계약서의 기재내용과 이○○ 등 시공자의 인적사항 등 사실관계가 일치하지 아니하여 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 제시한 도급계약서가 쟁점주택의 증축과 관련된 실제 계약서인지 또는 쟁점주택의 증축시공자가 ‘이○○’라는 사실이 객관적으로 확인되지 않고 있다.

(5) 처분청이 제시한 이○○에 대한 사업내역과 소득자료 등 심리자료에 의하면, 청구인이 쟁점주택의 증축공사를 시공하였다는 이○○는 1986년부터 1991년까지 생맥주집을 운영하였고, 1996년부터 현재까지 부동산임대사업을 하고 있으며, 2006. 8월부터는 화물운수업의 사업자등록을 한 것으로 확인되고 있는 반면에 쟁점주택 등의 증축공사를 할 만한 직업을 갖은 사실에 대한 청구인의 증빙제시는 없다.

(6) 쟁점주택의 증축공사계약서에 의하면, 증축공사 도급액을 60,000천원으로 하면서, 계약금은 5,000천원, 중도금 2층 스라브 완공시 15,000천원, 잔금 40,000천원(전세금으로 대체)을 지급하는 것으로 약정한 사실이 나타나고 있으며, 청구인이 제시한 쟁점주택의 쟁점증축비 지급과 관련하여 이○○ 명의로 작성하고 서명한 것으로 기재된 영수증 및 처분청이 제시한 과세전적부심사결정서에 의하면 청구인은 아래의 《표》와 같이 쟁점증축비를 이○○에게 지급한 것으로 주장하고 있으나, 지급한 금액이 현금 등으로 그 지급주장금액이 실제 이○○에게 귀속된 것인지 객관적으로 확인되지 않고 있어 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 이○○에게 쟁점증축비를 지급한 사실이 객관적으로 확인된다고 볼 수 없다. 《쟁점주택 증축공사비 지급주장내역》 단위: 천원 지급일자 내 역 지급구분 금 액 지 급 내 용 1997.4. 9. 증축계약금 현 금 5,000 1997.4.10. 설계비계약금 이체(전표) 500 무통장 입금 1997.4.22. 설계비 잔금 현금 2,000 1997.5.12. 1차 중도금 가계수표(영수증) 5,000 97.7.12.○○가계수표 100만원권 5매 1997.6. 3. 2차 중도금 (2층스라브완공) 가계수표(영수증) 15,000 97.8.30.○○가계수표 200만원권 5매 및 현금 1997.6.19. 3차 중도금 이체 (전표) 2,000

○○은행통장 이체 1997.7.17. 4차 중도금 현금(영수증) 1,500 201호 전세계약금 200만원 중 일부 1997.7.29 5차 중도금 현금(영수증) 9,000 2001호 전세중도금 10,000천원 중 일부 1997.8.11. 6차 중도금 현금(영수증) 14,000

○○가계수표 200만원권 5매+현금 1997.9. 7. 공사잔금 현금(영수증) 8,450

○○가계수표 300만원권 1매+현금 계 62,450 설계비 2,500천원 공사비: 59,950천원

(7) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점주택을 증축한 것은 사실이나, 청구인이 제시한 쟁점주택의 증축공사계약서와 이○○의 주소 등 사실관계가 불일치하고 있는 점과 이○○의 직업이 건설업이 아니라 부동산임대업 등을 영위한 점 등으로 볼 때 쟁점주택의 증축시공자가 실제 이○○인지 불분명하고, 또한 청구인이 이○○에게 쟁점증축비를 실제 지급한 것인지를 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점건물의 시공자와 쟁점증축비가 객관적으로 확인되고 있다고 볼 수 없으므로 쟁점주택의 양도소득금액계산시 쟁점증축비를 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한 다