기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.4.7. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 143.1㎡ 및 건물 86.61㎡(이하 "쟁점부동산”이라 한다)를 매매계약서에 대지가액 400,000천원, 건물가액 80,000천원 합계 480,000천원으로 구분 기재하여 양도하고, 동 가액에 따라 대지 및 건물의 취득가액을 환산하여 2006.6.30. 양도소득세 26,410,780원을 신고 ․납부하였다. 처분청은 매매계약서에 구분 기재된 토지 및 건물가액이 불분명하다는 이유로 소득세법 제100조 제2항 에 의하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 산정하여 2006.12.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 38,419,330원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산가액은 주관에 따라 차별화되는 특성이 있으며 신고한 토지 및 건물가액은 매매계약서에 구분 기재된 실지거래가액으로서 그대로 인정되어야 할 것임에도, 처분청은 합리적인 사유 없이 단지 토지와 건물의 구분가액이 기준시가에 비례하지 아니한다는 이유로 양도차익을 기준시가로 재산정하여 과세하였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 매매계약서에 구분 기재한 토지 400,000천원 및 건물 80,000천원은 장부에 구분 기재하여 관리한 객관적인 가액이 아니며, 청구인도 인정하는 바와 같이 건물은 20년 이상 경과한 목조건물로서 기준시가로 환산하여 재산정한 양도가액이 6,535,571원에 불과한 노후 건물인 점을 고려할 때 매매계약서상의 토지 및 건물 가액은 합리적인 범위를 벗어났고, 쟁점부동산의 매수인은 쟁점부동산 매입 후 기존건물 철거 후 새 건물을 건축하였던 바, 매수인이 기존건물가액을 80,000천원으로 인정하여 취득하였다고 보기 어렵고 단지 토지를 매수하기 위한 기회비용에 불과하다고 여겨지며, 계약서상 가액의 구분기재는 청구인이 부당하게 세부담을 줄일 목적으로 기재한 것으로 보지 않을 수 없으므로 토지 및 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매계약서상의 토지 및 건물의 구분가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2006.12.30, 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

○소득세법시행령(2007.2.28, 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.(2005. 2. 19. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.4.7. 쟁점부동산을 480,000천원에 양도하고 토지 및 건물의 양도가액을 매매계약서에 기재된 400,000천원 및 80,000천원으로 하고, 그에 따라 토지 및 건물의 취득가액을 124,542,428원 및156,476,923원으로 환산하여 양도소득세 26,410,780원을 산출하였다.

(2) 청구인은 매매계약서상 구분 표시된 토지와 건물의 가액이 실지거래가액이라고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 청구인이 신고한 건물가액(80,000천원)은 쟁점부동산의 전체 양도가액(480,000천원)에서 차지하는 비율이 16.7%인데 비하여 기준시가로 산정한 건물가액(6,535,582원)은 쟁점부동산의 전체 양도가액 중 1.4%에 불과하고, 2001.10.18. ○○○이 근저당권 설정시 평가한 쟁점부동산의 전체 평가액(184,574천원) 중 건물분 평가액(8,684천원)은 4.7%에 불과한 것으로 보아 청구인이 신고한 건물가액의 비중이 상당히 높은 것으로 나타난다. (나) 이 건 건물은 1967년 건축되어 28년 이상 경과된 목조와즙 1층 건축물이고 건물의 잔존가치는 기간이 경과함에 따라 감소하는 것이 일반적이며, 쟁점부동산의 매매계약체결시 매수인은 이 건물을 철거하고 새 건물을 신축할 계획이 있었던 사실로 미루어 매수자가 쟁점부동산을 취득한 목적이 토지만을 이용할 목적에 있었다고 볼 것인 바, 매수인이 쟁점부동산을 거래하면서 건물가액을 신축단가에 버금가는 1㎡당 923,680원(800,000천원 ÷ 86.61㎡)으로 높게 거래할 합리적인 이유를 발견하기 어렵다. (다) 그렇다면 청구인이 토지 및 건물가액으로 신고한 금액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 이와 같이 부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하는 경우에 토지 및 건물의 양도가액 총액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 을 준용하여 기준시가로 안분 계산하여 건물의 양도가액을 산정하는 것이 타당한 것으로 보인다.

(3) 따라서, 처분청이 청구인이 신고한 토지와 건물의 구분가액을 불분명한 것으로 보고 쟁점부동산의 전체 양도가액 중 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다..