취득가액을 보충적 평가방법으로 평가하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○○-○○ 토지 406.4㎡ 중 165㎡를 1996.2.27. 배우자(망 이○○)로부터 증여로 취득하였고, 1997.9.13. 같은 곳 토지 21.186㎡ 및 건물 89.963㎡를 상속으로 취득한 후 2005.1.26. 위 토지 및 건물(토지 186.186㎡ 및 건물 89.963㎡로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고 양도가액은 실지거래가액(636,791,045원), 취득가액은 환산가액(384,903,017원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점부동산은 증여․상속으로 취득한 자산으로서 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액(353,893,750원)을 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액으로 보아 쟁점부동산 양도차익을 산정하여 2006.7.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 9,421,920원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.9. 이의신청을 거쳐 2007.1.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 제100조 제1항 에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 그 취득가액은 실지거래가액(매매사례가액․감정가액 또는 환산가액)에 의하여야 하는 바, 양도가액을 실지거래가액에 의하고 취득가액은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 청구인이 상속․증여를 원인으로 취득한 것으로, 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제163조 제9항에 따라 평가한 가액을 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여․상속받은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 그 취득가액도 실지거래가액(매매사례가액․감정가액 또는 환산가액)에 의해야 하므로 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점부동산은 청구인이 상속․증여를 원인으로 취득한 것으로, 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제163조 제9항에 따라 평가한 가액을 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (2) 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의하면 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제3항에 의하면 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다. 쟁점부동산은 청구인이 증여․상속으로 취득한 자산으로서 처분청이 위 소득세법 시행령 제163조 제9항 규정 등에 의하여 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.