동일 단지내에 소재한 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2006.12.21. 청구인에게 한 2006.1.23. 증여분 증여세 39,464,200원의 부과처분은,

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○○○○○○아파트 313동 702호의 증여재산가액을 475,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.1.23. 모 김○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○○○○○○아파트 313동 702호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 처 김○○와 공동지분으로 증여받고 그 증여재산가액을 기준시가인 640,000천원(각 320,000천원)으로 평가하여 2006.4.22. 증여세를 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 규모와 유사한 같은 소재지의 ○○○○○○○○아파트 314동 1102호(이하 “매매사례 아파트”라 한다)의 매매사례가액에 의거 증여재산가액을 1,010,000천원(각 505,000천원)으로 결정하여 2006.12.21. 청구인에게 2006.1.23. 증여분 증여세 39,464,200원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 과세 근거로 삼은 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 동도 아니고 층수도 더 높아 매매사례가액으로 비교하는 것은 부적절하며, 구체적인 범위가 정하여 지지 아니한 매매사례가액은 납세자가 확인할 수 없으므로 매매사례가액을 시가로 과세하는 것은 조세법률주의에 어긋나고 세무공무원의 재량을 벗어난 것이다. 또한, 처분청이 매매사례로 본 2개 중 임의로 큰 가액인 314동 1102호를 적용하였는데, 이보다 증여일 기준으로 더 가까운 302동 1102호를 시가로 보아야 하고 또한 납부불성실가산세를 과세하는 것도 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법 제60조제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정되어 있으며, 매매사례아파트는 쟁점아파트의 같은 단지 내 바로 옆동으로 준공연도, 면적, 위치, 용도, 방향, 기준시가가 동일하므로 이 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 것은 조세법률주의에 근거한 것이다. 또한, 청구인은 매매사례가액을 확인할 수 없다고 주장하나, 쟁점 아파트에 대한 매매사례가액은 인터넷 부동산○○ 또는 부동산정보지에 의하여 시세파악이 가능할 뿐만 아니라 쟁점아파트 소재지 인근 부동산중개업소에 문의하면 시세를 확인할 수 있으므로 청구인이 납세의무를 이행하지 못한 정당한 사정이 있다고 볼 수 없어 납부불성실가산세를 부과한 것은 정당하다. 한편, 청구인은 매매사례아파트 보다 평가기준일을 기준으로 매매일자가 가까운 302동 1102호의 매매사례를 적용하여야 한다고 주장하나, 매매사례아파트인 314동 1102호는 ○○○○○○○○아파트 배치도와 같이 쟁점아파트의 바로 옆동으로 준공연도, 면적, 위치, 용도, 조망권 방향 및 기준시가가 동일이므로 매매사례아파트와 유사성이 많아 이를 매매사례가액으로 평가한 것은 정당하며, 청구인이 주장하는 302동 1102호는 증여일 기준으로 매매일이 더 가깝다고 하나 쟁점아파트와는 500m 이상 떨어져 있고 아파트 조망권 방향도 다르며 도로와 인접하여 소음이 있으므로 이 아파트 보다는 매매사례아파트의 가액을 시가로 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 동일 단지내에 소재한 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제78조 【가산세 등】

② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서󰡒수용․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서󰡒매매 등󰡓이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 조사한 기록에 의하면, 청구인은 모 김○○으로부터 2006.1.23. 쟁점아파트를 처 김○○와 공동지분으로 증여받아 그 증여재산가액을 기준시가인 640,000천원(각 320,000천원)으로 증여세신고를 하였으며, 쟁점아파트는 313동 702호로서 7층에 동향으로 위치하고 40평의 규모이며 증여일 현재의 기준시가는 640,000천원이다. 처분청은 같은 소재지의 동일 평형, 동일 면적의 바로 옆동인 314동 1102호의 2005.12.20. 자 매매사례가액 1,010,000천원과 302동 1102호의 2006.2.7.자 매매사례가액 950,000천원 중 매매가액이 높은 314동 1102호의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 그 신고가액과의 차액에 대하여 청구인에게 이 건 증여세를 결정고지하였다.

(2) 또한, 처분청이 조사한 기록과 아파트배치도에 의하면, 청구인이 비교대상아파트로 주장하는 302동 1102호는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형으로서 11층의 남향으로 평가기준일 현재 기준시가는 640,000천원이며 쟁점아파트와 약 500m정도 떨어져 있고 도로변에 위치한다. (3) 상속세및증여세법시행령 제49조제5항 에 의하면, 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이고 동조 제2항에 의하면, 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3월 이내로 판단하되 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 규정되어 있다.

(4) 살펴 보건대, 청구인이 매매사례로 주장하는 302동 1102호는 처분청이 매매사례로 적용한 314동 1102호와 비교할 때, 같은 단지 내 같은 평형, 같은 층수, 같은 기준시가이며, 단지 거리가 떨어져 있고 방향이 남향인 점 이외에 급매되었다거나 노후건물이었다는 등의 다른 특별한 사정은 찾아 볼 수 없다. 그렇다면, 청구인이 주장하는 매매사례도 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형으로서 기준시가가 동일하고 인근 층수로서 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례에 해당하여 상속세및증여세법시행령 제49조제5항 에 따라 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당하고 같은 조 제2항제1호 후단의 규정에 의하여 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다는 규정에 따라 쟁점아파트의 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액인 2006.2.7.의 302동 1102호의 매매사례가액인 950,000천원(각 475,000천원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다.

(5) 한편, 청구인은 상속세및증여세법 제60조 및 제78조와 같은 법 시행령 제49조에 따라 이 건 매매사례가액을 적용하는 것이 조세법률주의에 어긋나고 세무공무원이 재량을 남용하였으며 납부불성실 가산세 적용도 부당하다고 주장하나, 위 조항이 헌법이나 법률에 위배된다는 판결이나 결정도 없고, 일반적으로 공동주택의 시가에 대하여는 ○○은행의 공동주택시가, 인터넷부동산○○ 및 인근 부동산 중개업소 등에 의한 자료와 인지수단도 많으므로 위 법령에 따라 과세한 이 건 처분이 조세법률주의에 위반된다거나 세무공무원이 재량을 일탈하였다고 보기도 어렵고, 가산세 적용을 조각 할 만한 정당한 사유도 존재한다고 볼 수 없어 납부불성실가산세 또한 면하기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.