매매사례가액을 아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005. 3. 29. 배우자인 윤○○로부터 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ ○○○아파트 ○○○동 ○○○호의 1/4지분(이하 “쟁점아파트”라 함)을 증여받고 증여세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의하여 쟁점아파트 평가기준일(2005. 3. 29.)로부터 전후 3개월 이내인 2005. 4. 8.에 양도계약이 체결된, 쟁점아파트와 같은 동 아파트인 ○○○동 ○○○호(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 매매사례가액(15억원)의 1/4인 375백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 동 가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2006. 7. 10. 청구인에게 2005년 증여분 증여세 9,828,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 10. 4. 이의신청을 거쳐 2007. 1. 25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점아파트를 수증할 당시 ○○은행, ○○○○○ 등 각종 아파트 시세정보에 따르면 쟁점아파트의 시세는 12억원 정도였고 이에 따라 배우자간 비과세로 증여할 수 있는 3억원까지의 지분만큼 수증받았으며, 청구인으로서는 다른 사람이 아파트 매매이후 세무서에 신고하는 실지거래가액이 얼마인지 정보접근이 불가능하므로 국세청에서 보유하고 있는 신고 거래가액에 따라 증여세를 부과하는 것은 부당하고, 청구인이 쟁점아파트를 수증할 당시는 아파트 가격이 급격하게 상승하던 시기로서 당시 쟁점아파트와 동일 평형에 대한 거래가 있었다면 쟁점아파트 수증 시점 이후의 오른 거래가격을 기준으로 증여세를 부과하기 보다는 청구인의 수증일 직전의 매매사례가액을 기준으로 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매매사례가액 정보의 접근제한을 주장하나 불특정다수인 사이에 자유로이 거래되는 시가는 인근 중개업소, 부동산 동향 등을 통해 파악할 수 있고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 에 따라 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하여야 할 것인 바 쟁점아파트 증여일(2005. 3. 29.) 전후 3개월 이내로서 2005. 4. 8. 계약 체결된 비교평가아파트는 쟁점아파트의 평가기준일(증여일)에 가장 가까운 날에 계약 체결되고, 쟁점아파트와 51평형으로 면적이 같으며, 용도가 동일하고, 쟁점아파트와 비교시 위치 ․ 조망권 등이 열악한 3층에 위치하며 기준시가도 쟁점아파트에 비해 낮으므로, 이러한 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인" 은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 윤○○(청구인의 배우자)에 대한 양도소득세 조사종결 보고서(2006. 4.)에 따르면, 조사결과 당초 양도자 윤○○는 청구인에게 쟁점아파트를 증여하기로 증여계약서를 작성(2005. 3. 22.)하고 소유권이전등기(2005. 3. 29.)하였으나, 관할등기소의 착오로 등기원인을 ‘매매’로 등기한 사실이 확인되므로 동 소유권이전은 양도에 해당하지 않으며, 청구인은 쟁점아파트를 윤○○로부터 수증하고 증여세를 신고하지 아니하였으며, 쟁점아파트와 면적(51평형) ․ 용도가 동일하고 위치(같은 동)가 유사한 재산의 거래내역에 대해 검토한 결과 아래 표와 같고(2004. 4. 30. 고시한 아래 ○○○○○차 ○○○동 ○○○○호 아파트와 비교평가아파트의 기준시가는 973백만원이고 쟁점아파트의 기준시가는 1,020백만원임), (단위: 백만원) 거래일자 (계약일자) 부동산 소재지 매매가액 비 고 2005.3.3.

○○○동 ○○○ ○○○○○차 ○○○-○○○○ 1,350 2005.4.8.

○○○동 ○○○ ○○○○○차 ○○○-○○○○ 1,500 매매사례 적용재산 (비교평가 아파트) 위 표의 부동산 중 ○○○동 ○○○호(비교평가아파트)의 2005. 4. 8. 양도가액은 1,500백만원으로서 그 거래시점이 쟁점아파트 증여시점과 가장 유사하므로 쟁점아파트를 비교평가아파트의 매매사례가액(375백만원으로 1,500백만원의 1/4)으로 평가하여 증여세를 과세하는 것으로 기재되어 있다.

(2) 한편, 청구인은 ○○○○○○, ○○○○○ 등의 부동산 시세 공시에 기초하여 아래와 같은 ○○○동 ○○○아파트(51평형) 시세변동표를 제시하고 있다. (단위: 백만원)

○○○○○○

○○은행

○○○○○ 공고일자 시세가액 상승액 공고일자 시세가액 상승액 공고일자 시세가액 상승액 2005.2.18. 1,250 0 2005.3. 7. 1,160 2005.2. 1,270 2005.3.14. 1,200 40 2005.3.18. 1,300 100 2005.3.21. 1,210 10 2005.3. 1,400 130 2005.3.28. 1,235 25 2005.4. 4. 1,285 50 2005.4.15. 1,400 100 2005.4.11. 1,290 5 2005.4. 1,400

(3) 살피건대, 쟁점아파트와 처분청이 쟁점아파트의 매매사례로 적용한 비교평가아파트는 같은 동에 위치하고 동일 규모의 아파트인 점, 비교평가아파트는 쟁점아파트의 증여일(2005. 3. 29.)로부터 3월이내인 2005. 4. 8. 계약이 체결되고 같은 동 다른 아파트인 ○○○동 ○○○○호(2005. 3. 3.)의 경우보다 매매계약일이 쟁점아파트 증여일에 더 가까운 점, 비교평가아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 낮은 점 등을 종합적으로 고려할 때, 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.