매매사례가액에 의한 금액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1985. 3. 18. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지의 주택(대지 53㎡, 건물 26.51㎡으로 이하 “기존주택”이라 한다)을 취득하였고, 기존주택의 재개발사업으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○ ○○아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006. 4. 25. 청구인의 아들 이○○에게 양도한 후 양도가액 256백만원, 취득가액 149백만원으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도가 특수관계자간의 거래로서 부당행위계산 부인대상에 해당한다 하여 양도가액을 353백만원, 취득가액을 85백만원으로 하여 2007. 1. 18. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 42,297,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 1. 26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1985. 3. 18. 취득한 기존주택은 ○○시가 추진하는 재개발 예정지구내에 위치하였고, 재개발된 쟁점아파트는 1996년 2월경 입주 승인을 받아 1999. 8. 25. 건물등기를 하였으나 시유지 불하 등 토지준공이 미필되어 2006. 4. 25. 토지등기를 필하게 되었는 바, 쟁점아파트는 대단지임에도 불구하고 토지등기 이전에는 재산권 행사에 대한 문제 등으로 가격이 낮게 형성되어 있었고, 쟁점아파트를 아들 이○○에게 2005. 12. 31. 이전에 양도하려고 하였으나 토지등기 문제로 인해 쟁점아파트를 2억5,600만원에 양도하는 매매계약을 2006. 1. 23. 체결하고 계약금조로 2,820만원을 받았으며 토지등기가 2006. 4. 25. 경료되어 2006. 5. 25. 잔금 2,780만원을 영수하면서 관인계약서 계약일을 2006. 3. 26.로 변경하여 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 매매사례가액 3억5,300만원으로 산정하였으나 금융증빙 등에 의하여 청구인이 쟁점아파트를 2억5,600만원에 실거래가로 양도하였음이 확인되는데도 이를 부인함은 부동산의 개별성을 무시한 처분이므로 취득가액을 환산한 것처럼 양도가액도 환산하거나 취득가액 및 양도가액 공히 기준시가를 기준으로 과세하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 부자간에 거래된 쟁점아파트에 대해 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산)에 의거 시가를 검토하여 본 바, ○○은행 부동산 시세 및 국세통합전산망에 수록된 2006년 1월 ~ 2006년 5월간의 시세는 310,000천원 ~ 430,000천원이었고, 쟁점아파트와 동일한 아파트의 동일한 평형(44평)의 매매사례가액은 쟁점아파트의 양도 전후 시세가 353,000천원 ~ 400,000천원에 형성되었으며 특히 매매사례가액 적용 대상아파트로 정한 아파트는 쟁점아파트와 동일한 동이면서 동일한 층에 위치한 옆집(○○○○호, 쟁점아파트 ○○○○호)으로 2006. 3. 29.자의 양도가액이 353,000천원으로 확인되었으며, 청구인은 쟁점아파트의 대지권이 미등기된 경우로서 인터넷의 호가를 시세로 보기 어렵다고 주장하나 쟁점아파트 지역은 대단지로 대지권 미등기 이전에도 매매가 빈번하였던 곳으로 매매사례가액 353,000천원은 정당한 양도가액이라고 하겠다.

• 가. 쟁점 특수관계자간에 양수도한 쟁점아파트의 양도가액을 부인하고 매매사례가액에 의한 금액을 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위 】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조 의 2【 양도가액 】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (이하 생략)

○ 소득세법 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 결정 및 통지 】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제101조 【 양도소득의 부당행위계산 】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수 관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

④ 제1항의 규정에 의한 특수 관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제167조 【 양도소득의 부당행위 계산 】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수 관계있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조 의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 조세특례제한법 제100조 의 2 중 "상속받거나 증여받는 경우" 는 “양도하는 경우”로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【 평가의 원칙 등 】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【 평가의 원칙 등 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (각호 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 청구인의 아들에게 양도할 당시 1세대 2주택자로서 소득세법 제96조 제2항 제9호 및 소득세법시행령 제162조 의 2 제5항에 의거 쟁점아파트의 양도가액을 실지거래가액으로 신고하여야 하며, 또한 특수 관계있는 자와의 거래로서 소득세법 제101조 의 양도소득 부당행위 계산을 하였는지의 판단대상에 해당한다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 양도가액을 실지거래가액으로 하여 2억5,600만원에 신고한 반면, 처분청은 동 금액이 소득세법 제101조 의 특수관계자간 부당행위 계산에 해당하는 것으로 보아 쟁점아파트의 양도가액을 매매사례가액인 3억 5,300만원으로 산정하였다.

(3) 청구인은 쟁점아파트의 매매계약서 계약일을 2006.3.26.로 하였으나, 쟁점아파트의 대지권 등기지연 관계로 2006.3.26.로 계약일을 변경하였을 뿐 당초의 매매계약일은 2006.1.23.이라며 계약일이 다른 2가지 계약서를 제시하고 있다(쟁점아파트의 등기부상 접수일은 2006.4.25., 매매원인일은 2006.3.26.)

(4) 청구인은 쟁점아파트를 아들에게 2억5,600만원에 양도하는 정상적인 매매계약을 체결하고 대금을 수령하였는데도 동 양도가액을 부인함은 부당하므로 양도가액을 계약서상의 금액 또는 기준시가로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 처분청의 자료에 의하면, 청구인이 양도가액으로 신고한 2억5,600만원은 쟁점아파트의 기준시가와 동일한 금액으로 확인된다. (나) 처분청이 ○○은행 전산망 및 ○○○의 전산통합망을 통해 파악한 쟁점아파트와 동일한 평형의 매매거래가는 다음과 같다. (천원) 년 ․ 월

○○은행 국세통합망 하한가 상한가 기준가 하한가 상한가 기준가 05.12월 310,000 380,000 340,000 300,000 375,000 337,500 06.01월 〃 〃 〃 〃 〃 〃 06.02월 〃 〃 〃 〃 380,000 340,000 06.03월 320,500 400,500 360,500 〃 385,000 350,000 06.04월 330,500 410,500 370,500 320,000 410,000 370,000 06.05월 360,000 430,000 390,500 330,000 420,000 375,000 (다) 처분청이 파악한 쟁점아파트와 동일한 단지에 위치하면서 동일한 평형대의 매매거래가는 다음과 같다. (천원) 계약일 양도일 동 ․ 호수 양도가액 비 고 06.01.23 06.02.20

○○○- ○○○○ 400,000 05.12.27 06.03.17

○○○- ○○○○ 383,500 06.03.21 06.03.29

○○○- ○○○○ 353,000 매매사례아파트 06.03.10 06.04.25

○○○- ○○○○ 400,000 06.04.07 06.05.10

○○○- ○○○○ 400,000 (라) 처분청이 선정한 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 동 ․ 같은 층 옆집으로서 이를 비교하면 다음과 같으며, 이에 대해 청구인은 쟁점아파트와 매매사례아파트의 가액산정에 차별성이 있다는 주장은 아니하고 있다. 쟁점아파트 매매사례아파트 계 약 일 06.01.23 06.03.21 잔금지급일 06.05.09 06.03.29 등기접수일 06.04.25 06.03.29 동 ․ 호수

○○○동 ○○○○호

○○○동 ○○○○호 면 적 173.48㎡ 173.48㎡ 기준시가 03년: 260,000천원 04년: 297,500천원 05년: 256,000천원 06년: 280,000천원 좌 동

(5) 판단컨대, 청구인은 쟁점아파트의 양도가액을 계약서상의 금액 또는 기준시가로 하여야 한다고 주장하나, 청구인은 1세대 2주택자로서 쟁점아파트를 특수 관계자인 아들에게 양도하였으므로 소득세법령에 따라 실지거래가액으로 양도가액을 신고하여야 할 뿐 아니라 청구인이 신고한 양도가액이 시가에 해당하는지의 여부에 대한 판단이 필요한 바, 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액은 사실상 기준시가와 동일한 금액으로 실지거래가액 또는 시가를 반영한 금액이라고 할 수 없고, 처분청이 쟁점아파트의 매매사례로 선정한 아파트의 경우 쟁점아파트와 같은 동, 같은 층, 옆집에 위치한 아파트로서 청구인이 주장하는 2006.1.23.을 쟁점아파트의 매매계약일로 인정한다고 하더라도 소득세법시행령 제167조 제5항 에 의한 3개월 이내(쟁점아파트와 매매사례아파트의 거래 시기)에 해당하므로 처분청이 선정한 매매사례아파트는 적정한 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점아파트의 실지 양도가액 2억5,600만원을 부인하고 매매사례아파트의 양도가액 3억5,300만원을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.