자살이 발생한 주택을 매매사례가액으로 평가하는 것이 부당한지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인이 2004.12.10. 피상속인(청구인의 남편)의 사망으로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○맨션 ○○동 ○○호 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속받고, 2005.6.8. 쟁점주택의 기준시가인 850,000천원에 의해 쟁점주택을 평가하여 상속세를 신고 ․ 납부하였으나, 처분청은 매매계약일이 2004.12.29.이고 같은 면적인 ○○맨션 ○○동 ○○호 (이하 ‘사례주택’이라 한다)의 거래가격 1,050,000천원에 의해 쟁점주택을 평가하여 2006.12.21. 청구인에게 2004.12.10. 상속분 상속세 46,576,000원을 결정고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택과 사례주택은 동과 층수가 다르며 피상속인이 쟁점주택에서 자살함에 따라 적어도 일정기간은 다른 주택보다 가격이 낮아지게 되므로 사례주택의 매매가액에 의해 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택과 사례주택은 동과 층수가 다르지만 동일단지 내에 있고, 건축연도 ․ 면적 ․ 기준시가가 동일하며, 피상속인의 자살이라는 사정이 쟁점주택의 시장가격에 영향을 미친다고 보기 어려우므로 사례주택의 매매가액에 의한 과세는 타당하다.

• 가. 쟁 점 자살이 발생한 주택을 매매사례가액으로 평가하는 것이 부당한지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2003. 12. 30. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택과 사례주택은 상속개시일 현재 기준시가가 동일하고 동일단지 내에 있으며 동일 면적의 아파트이다. 청구인은 2004.12.10. 쟁점주택을 상속으로 취득하였고, 사례주택은 2004.12.29. 1,050,000천원에 매매계약이 체결되었음이 확인된다.

(2) 쟁점주택과 사례주택의 기준시가 변동추이는 다음 표와 같다. (천원) 고시일 쟁점주택 사례주택 2006.04.28 1,078,000 1,011,000 2005.05.02 845,500 815,000 2004.04.30 850,000 850,000 2003.12.01 850,000 850,000 2003.04.30 671,500 671,500 2002.09.13 628,000 628,000 2002.04.04 536,000 536,000 2001.07.01 400,000 400,000 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 의하면, 상속재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 처분청이 쟁점주택시가로 적용한 사례주택은 이 건 상속개시일(2004.12.10.)로부터 6월이내인 2004.12.29. 거래되었고, 쟁점주택과 같은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며 면적도 같아서 상대적인 시가 차이가 있다고 볼 만한 사유도 없어 보이고, 국세청장이 2001.7.1.부터 2004.4.30.까지 쟁점주택 및 사례주택에 대하여 고시한 기준시가가 정확히 일치하고, 2005.5.2.부터는 쟁점주택의 기준시가가 사례주택의 기준시가보다 약간 높은 것으로 확인되므로, 사례주택은 쟁점주택과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른재산에 해당되는 것으로 보인다.

(4) 청구인은 피상속인이 자살함에 따라 적어도 일정기간은 다른 주택보다 쟁점주택의 가격이 낮아지게 된다고 주장하나, 이 주장은 객관적 증빙에 의해 뒷받침되지 아니하여 인정되기 어려우며, 상속재산의 가액은 상속개시 당시를 기준으로 평가되므로 상속으로 인하여 사후에 발생하는 가격변동을 상속재산 평가시 고려되는 요소라 하기 어렵다.

(5) 위 사실을 종합하면 처분청이 쟁점주택을 사례주택의 매매가액으로 평가하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.