토지의 양도에 대하여 종합소득세 신고에 합산할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1993.4.26. ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 ○○빌딩에서 부동산임대업으로 사업자등록(○○○-○○-○○○○○)을 한 자로서, 2003.12.2. 청구외 김○○과 공동으로 취득한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지 외 7필지 7,7765㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 2004.4.20. ○○지방국도관리청이 시행하는 ○○교 가설공사 부지로 수용(협의양도)되어 같은 해 6.30. 실지거래가액으로 양도소득세를 신고 ‧ 납부하였다가, 2006.4.12. 처분청에 당해 토지의 양도가 부동산매매업에 해당한다면서 종합소득세 신고에 합산하여 달라고 하는 경정(환급) 청구를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 2006.8.25. 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당되지 않으므로 양도소득세 과세대상임을 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.22. 이의신청을 거쳐 2007.1.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 국가에서 수용할 것이라는 사실을 미리 알고 단기양도를 위해 취득하였으며, 7필지 중 6필지를 분할 ‧ 매매한 것은 부동산공급업에 해당하는 바, 이는 종합소득세 신고에 합산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양도는 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에서 규정하는 부동산매매업에 해당되지 아니하여 사업소득으로 볼 수 없고, 소득세법 제4조 제1항 제3호 의 양도소득에 해당하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 종합소득세 신고에 합산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것) 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분하다.

당해연도에 발생하는 이자소득‧배당소득‧부동산임대소득‧사업소득‧근로소득‧일시재산소득‧연금소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 이하여 발생하는 소득 제19호 【소득의 구분】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 제94호 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2004.8.30. 대통령령 제18529호로 개정되기전의 것) 제34조 【부동산매매업의 정의】법 19조제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. * 한국표준산업분류상 부동산 공급업(7012) 직접 개발한 농장‧택지‧공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양‧판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우에도 여기에 포함된다. <예시> ‧건물매매 ‧토지매매 (3) 부가가치세법 시행령(2004.11.3. 대통령령 제18580호로 개정되기 전의 것) 제2조【영역의 범위】② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (4) 부가가치세법 시행규칙(2005.3.11. 재정경제부령 재422호로 개정되기 전의 것) 제1조 【사업의 범위】② 영 제2조제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양‧판매하는 경우를 포합한다)또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하고 양도한 경위를 보면, 2001.8.13. 쟁점토지 일대에 ○○교 가설공사가 사업인정 고시되었고, 청구인은 2003.12.2. 쟁점토지를 취득하였다가 2004.4.20. 쟁점토지 중 6개필지 3,858㎡를 분할하여 일괄 양도하였으며, 2001년~2004년 기간동안 청구인의 종합소득 신고내역을 보면, 청구인은 부동산임대소득에 대한 종합소득세를 단순경비율에 의거 신고 ‧ 납부한 사실은 있으나, 부동산매매업을 영위한 사실은 없는 것으로 확인된다.

(2) 청구인이 제출한 토지이용계획확인서(○○시장, 2003.10.25.)를 보면, 쟁점토지는 청구인이 취득하기 이전부터 개발제한구역내의 도시계획 예정지역이었던 것으로 확인된다.

(3) 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발하여 분할 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이며, 소유하던 임야를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 임야를 개발하여 분할 양도하였는지 여부는 부동산 매매의 규모 ‧ 거래횟수 ‧ 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이고 (국세청 서면1팀-951, 2005.8.8. 참고), 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에 따르면, 부동산매매업은 “부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에 해당된다.”고 규정하고 있는 바, 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 양도일 현재 부동산임대업을 영위하고 있을 뿐이므로 부동산매매를 목적으로 쟁점토지를 취득한 것으로 보기 어려우며, 비록 6개의 필지로 분할하여 양도하였다고 하더라도 그 거래행위가 수익을 목적으로 토지를 분할함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적인 증진을 가져오는 토지개발이라고 볼 수 없으며, 그 규모 ‧ 횟수 ‧ 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖지 않은 것으로 확인되므로, 처분청이 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 볼 수 없다고 하여 청구인에게 이 건이 양도소득세 과세 대상임을 통지한 경정거부처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.