부동산 등기부, 매매계약서 및 각종 신고서류상 취득명의자는 청구인으로 기재된 반면 명의신탁자가 매매대금을 실제로 지급했거나 매매차익을 향유 했다는 증거가 없어 명의신탁 부동산으로 인정하기 어려움.
부동산 등기부, 매매계약서 및 각종 신고서류상 취득명의자는 청구인으로 기재된 반면 명의신탁자가 매매대금을 실제로 지급했거나 매매차익을 향유 했다는 증거가 없어 명의신탁 부동산으로 인정하기 어려움.
○○세무서장이 2006.11.7. 청구인에게 한 2001년 귀속 종합소득세 613,300원과 2003년 귀속 종합소득세 106,765,600원의 부과처분은
1. 신고분성실가산세 14,713,851원(2001년 61,074원, 2003년 14,652,777원)을 과세하지 않는 것으로 하고,
2. 청구인이 2001.6.28. 증여에 의하여 취득하였다가 2003.1.15. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○번지 대지 602㎡의 취득가액은 취득당시 그 재산이 담보하는 채권액을 재조사하여 이를 근거로 상속세및증여세법 제66조 의 규정에 의하여 다시 산정하며,
3. 청구인이 2000.10.5. 취득하였다가 2001.1.28. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트상가 ○○○호의 취득가액은 3천만원으로, 청구인이 2002.9.11. 취득하였다가 2003.11.12. 양도한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○, ○○○번지 임야 2건의 취득가액은 4백만원으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하고,
4. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
(1) 이 건 과세처분액에 포함된 가산세는 처분청의 과실로 인하여 증가된 것이므로 전액 감액되어야 하고,
(2) 청구인이 2001.6.28. 취득하였다가 2003.1.15. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지 소재 대지 602㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)는 김○○이 사실혼 관계에 있던 김○○으로부터 재산분할로 받은 것인데, 당시 쟁점①부동산 소재지가 토지거래 허가구역으로 되어 있어 불가피하게 증여를 원인으로 청구인에게 소유권 이전등기를 한 것이므로 쟁점①부동산에 대하여는 종합소득세가 아닌 양도소득세를 과세하여야 하며, 위의 주장을 인정할 수 없다면, 쟁점①부동산은 당초 김○○이 교환에 의하여 취득한 것이므로 교환의 대가로 지급한 금액 260백만원을 취득가액으로 하여야 하고, 이와 같은 주장도 인정할 수 없다면, 쟁점①부동산의 취득가액은 최소한 취득당시 근저당 설정금액인 7천만원 이상으로 보아야 한다.
(3) 다음의 금액들은 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다. (가) 청구인이 2000.10.5. 취득하였다가 2001.1.28. 양도한 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트상가 ○○○호(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)의 취득가액은 3천만원인데도 처분청은 29,023천원으로 결정하였으므로 그 차액 977천원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)은 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다. (나) 청구인이 2000년에 경락받아 2001년에 양도한 다세대주택 2채(이하 “쟁점③부동산”이라 한다)의 경락 및 양도와 관련하여 지급한 경매수수료 및 명도비용 2건 7,000천원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)은 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다. (다) 청구인이 쟁점①부동산을 보유하는 과정에서 건축허가비용 13,200천원(이하 “쟁점③금액”이라 한다)을 지출하였으므로 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다. (라) 청구인이 2002.9.11. 취득하였다가 2003.11.12. 양도한 ○○도 ○○시 ○면 ○○리 ○○○, ○○○번지 소재 임야 2건(이하 “쟁점④부동산”이라 한다)의 취득가액은 4백만원인데도 처분청은 이를 2,029천원으로 본 것이므로 그 차액 1,971천원(이하 “쟁점④금액”이라 한다)은 청구인의 필요경비로 인정되어야 하고, 쟁점④부동산의 처분과 관련된 중개수수료 2백만원(이하 “쟁점⑤금액”이라 한다)도 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 이 건 과세처분에 부가된 가산세는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세로서 처분청에 귀책사유가 있다고 보기 어려우므로 면제하기 어렵고,
(2) 청구인은 김○○이 쟁점①부동산을 재산분할에 의하여 취득하여 청구인에게 명의신탁하였다고 주장하고 있으나, 청구인은 당초 쟁점①부동산을 증여에 의하여 취득하였다고 신고하였고, 등기부등본에도 증여에 의하여 취득한 것으로 나타나며, 재산분할임을 입증할 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 이를 종합소득세 과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없으며, 청구인이 주장하는 교환가액은 청구인에게 쟁점①부동산을 증여한 김○○이 쟁점①부동산을 취득할 당시의 가액일 뿐만 아니라 당사자간에 임의로 평가한 가액이므로 이를 청구인의 취득가액으로 인정하가 어렵고, 청구인이 주장하는 근저당권 설정금액도 시가로 볼 수 없으므로 청구인이 쟁점①부동산을 증여에 의하여 취득한 후 증여가액으로 신고한 기준시가 31,063천원을 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다.
(3) 청구인이 필요경비로 인정해야 한다고 주장하는 금액들에 대한 의견은 다음과 같다. (가) 청구인이 2001년에 양도한 쟁점②부동산의 실제 취득가액은 취득당시에 매매계약서상 3천만원으로 확인되므로 당초 결정액 29,023천원과의 차액인 쟁점①금액은 청구인의 필요경비로 인정하여 직권시정할 예정이다. (나) 청구인이 2001년에 지급하였다는 쟁점②금액(경매수수료 및 명도비용 7백만원)은 쟁점③부동산이 경매에 의하여 취득되어 별도로 지급되었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 명도소송서류 등 관련증빙이 없어 실제 지급여부를 확인하가 어려우므로 이를 청구인의 필요경비로 인정하기 어렵다. (다) 청구인이 쟁점①부동산을 보유하는 과정에서 지출하였다는 쟁점③금액(건축허가비용 13,200천원)은 객관적인 증빙이 없어 실제 지출여부를 확인하기 어려우므로 청구인의 필요경비로 인정하기 어렵다. (라) 쟁점④부동산의 취득가액은 매매계약서에 표시된 4백만원의 적정여부를 확인한 후 직권시정할 예정이나, 쟁점④부동산의 양도당시 지출하였다는 중개수수료 2백만원(쟁점⑤금액)은 영수증 발행인 이○○이 부동산 중개업자로 등록된 사업자가 아니고, 매매가액 7백만원의 부동산 중개수수료로는 너무 과다한 금액이므로 이를 청구인의 필요경비로 인정하기 어렵다.
① 가산세 부과처분의 당부
② 쟁점①부동산이 종합소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부와 과세대상으로 볼 경우 그 취득가액을 얼마로 보아야 하는지 여부
③ 청구인이 주장하는 금액들을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
○ 국세기본법(2005.1.5. 법률 제7329호로 개정되기 전의 것) 제14조【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○ 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것) 제27조【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입급액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
○ 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 상속세및증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
○ 제66조【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액들을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
○ 상속세및 증여세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제63조【저당권등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청 조사자료 및 결정결의서 등에 의하면, 청구인이 1999.1.1.부터 2004.12.31.까지의 사이에 취득 및 양도한 이 사건 부동산의 내역 및 이에 대한 처분청의 총수입금액 및 소득금액 산출내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 사건 부동산의 취득 및 양도 내역 (단위: 원) 양도 연도 부동산 구분 취득 구분 취득가액 (취득일) 양도가액 (양도일) 필요경비 총수입금액 소득금액 (종합소득세) 2000 다세대 4건 경락 46,817,990 74,100,330 2,248,412 74,100,330 25,442,888 (부과제척기간) 2001 쟁점②부동산(상가 1건) 매매 29,023,000 (00.10.05) 28,000,000 (01.02.28) 1,680,000 78,269,000 6,655,243 (613,300) 쟁점③부동산(다세대 2건) 경락 38,668,000 50,269,000 2,242,757 소 계 67,691,000 78,269,000 3,922,757 2002 상가, 임야 2건 매매 50,000,000 55,000,000 1,450,000 66,265,000 2,129,200 (과세미달) 다세대 1건 경락 10,100,000 11,265,000 585,800 소 계 62,100,000 66,265,000 2,035,800 2003 쟁점①부동산(대지 1건) 증여 31,063,200 (01.06.28) 298,000,000 (03.01.15) 36,631,896 437,297,000 240,610,802 (106,765,600) 쟁점④부동산(임야 2건) 매매 2,029,000 (01.09.11) 7,000,000 (03.11.12) 46,969 아파트, 전 등 5건 매매 119,276,000 132,297,000 7,639,133 소 계 152,368,200 437,297,000 44,317,998 2004 임야 2건 매매 1,000,000 1,000,000 1,000,000 0 (과세미달)
(2) 주위적 청구에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 청구인의 딸 김○○이 2000년경 ○○시 ○○청 앞에서 그루터기라는 상호로 미술학원을 운영하다가 강○○에게 2,000만원을 빌려준 사실이 있는데, 강○○이 동 차용금을 변제하지 못하자 경매 물건을 소개하여 주어 채권회수 목적으로 이 사건 부동산 중 일부를 취득하게 되었고, 이 사건 부동산에는 김○○이 사실혼관계 해소시 위자료 내지는 재산분할로 받은 물건도 포함되어 있는 등 이 사건 부동산의 실제 취득자는 김○○이므로 이 건 종합소득세는 김○○에게 과세하여야 한다고 주장하면서, 김○○의 사실확인서(2007년 2월 작성)와 2001.6.22.경 청구인과 김○○이 작성하였다는 부동산 명의신탁 계약서를 제시하고 있는 바,
1. 청구인이 제시한 김○○의 사실확인서에는 ‘김○○은 이 사건 부동산의 실질적인 소유자로서 양도 ․ 양수행위 및 그에 따른 비용지출, 이익취득 등을 모두 자신이 하였으며, 청구인은 양도 ․ 양수 등에 전혀 개입한 사실이 없다’는 취지의 진술내용이 기재되어 있다.
2. 청구인이 제시한 부동산 명의신탁 계약서에는 ‘쟁점①부동산은 김○○이 김○○으로부터 재산분할 및 이혼위자료조로 인수한 것인데, 청구인에게 3년간 명의신탁한다’는 취지의 내용이 기재되어 있다. (나) 살피건대, 어떤 재산에 관해 등기나 등록 그 밖의 공시방법을 갖춘 명의인이 있는 경우, 그 재산은 특별한 사정이 없는 한 그 명의인의 것으로 보아야 하고, 또한 통상 처분문서가 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 내용에 따라 당사자간 의사표시가 있었던 것으로 해석하여야 할 것이며, 그 명의자와 실지 소유자가 다르다는 사실을 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다(서울고등법원 2004나24184, 2005.4.18. 및 국심 2005서2521, 2006.3.7.등 참조). 이 건의 겅우, 청구인은 이 사건 부동산을 모두 김○○이 취득하여 청구인에게 명의신탁하였다고 주장하고 있으나, 이 사건 부동산의 등기부, 매매계약서 및 각종 신고서류상 취득 명의자는 모두 청구인으로 기재되어 있는 반면, 김○○이 이 사건 부동산의 매매대금을 실제로 지급하였다든다 매매차익을 실제로 향유하였다는 증거가 없어 청구인이 제시한 당사자간 확인서 및 명의신탁 계약서만으로는 이 사건 부동산을 김○○이 실제 취득하여 청구인에게 명의신탁하였다고 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
(3) 예비적 청구에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 가산세 부과처분의 당부에 대하여 살펴본다.
1. 처분청은 청구인이 사실상 부동산 매매업을 영위하였음에도 이에 대한 종합소득세(사업소득세)를 신고 ․ 납부하지 아니한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세하면서 신고불성실가산세 14,713,851원(2001년 61,074원, 2003년 14,652,777원)와 납부불성실가산세 19,676,293원(2001년 246,710원, 2002년 19,429,583원)를 산출세액에 가산하였다.
2. 이에 대하여 청구인은 그동안 처분청이 청구인이나 김○○에 대하여 어떠한 조치도 취하지 아니하고 있다가 2006.11.17.에야 과세 예고통지를 하고, 이 건 종합소득세를 과세하면서 가산세까지 과세한 것은 행정편의주의적 발상에 의한 것이므로 처분청의 과실로 인하여 증액된 이 건 가산세는 전액 감액되어야 한다고 주장하고 있다.
3. 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규정된 신고 ․ 납부 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재이고, 그와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 가할 수 없다할 것이다(대법원 95누17274, 1996.10.11. 같은 뜻임). 이 건의 경우, 청구인에게 부과된 가산세는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세로서 청구인이 사실상 부동산 매매업을 영위하고도 이에 대한 종합소득세를 신고 ․ 납부하지 아니한 것은 사실이나, 청구인은 이 사건 부동산을 양도한 후, 그 차익을 양도소득으로 파악하여 양도소득세로 신고하였고, 납세자가 일반적으로 부동산을 양도한 때에는 양도소득세를 신고 ․ 납부하는 것이 일반적인 점, 청구인이 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 신고를 하였다고 보이지는 않는 점을 감안할 때 이 건 과세처분에 포함된 신고불성실가산세는 과세하지 않는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2006구2995, 2007.1.17.외 다수 같은 뜻임). (나) 다음으로, 쟁점①부동산이 재산분할에 의하여 취득되어 종합소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부와 청구인이 주장하는 취득가액을 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.
1. 쟁점①부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점①부동산은 ‘1999.5.31. 매매’를 원인으로 1999.6.10. 전 소유자 김○○의 명의로 소유권 이전등기가 접수되었고, ‘2001.1.29. 서울가정법원의 가압류 결정(2001즈합23)’을 원인으로 2001.1.31. 채권자 김○○의 가압류 등기(청구금액 150백만원)가 접수되었다가 2001.4.19.자로 동 가압류 등기의 말소등기가 접수되었으며, 이후 ‘2001.6.25. 증여’를 원인으로 2001.6.28. 청구인에게 소유권 이전등기가 접수되었고, 2001.6.28. 채권자 권○○가 채무자를 김○○으로 한 채권최고금액 75백만원의 근저당권을, 같은날 권○○가 ‘지상 수목 및 견고한 건물의 소유’를 목적으로 한 존속기간 15년의 지상권을 각각 설정한 내역이 나타난다.
2. 처분청 전산자료에 의하며, 청구인은 쟁점①부동산을 취득한 후, 증여가액을 기준시가인 31,063,200원으로 하여 증여세 과세표준신고를 한 것으로 확인된다.
3. 청구인은 김○○이 사실혼관계에 있던 김○○과 이혼하면서 재산분할로 쟁점①부동산을 취득하였으나 당시 쟁점①부동산 소재지가 토지거래허가구역으로 되어 있어 불가피하게 증여를 원인으로 청구인에게 소유권 이전등기를 한 것이므로 종합소득세 과세대상에서 제외하여야 한다고 주장하면서, 김○○이 김○○과의 사실혼관계해소등소송을 진행하면서 서울지방법원 가사제4부에 제출하였던 답변서와 청구인과 김○○이 2001.6.22. 작성하였다는 부동산명의신탁 계약서등을 제시하였는 바, 김○○이 2001년경에 김○○과 사실혼관계 해소를 위한 소송을 진행한 사실은 있는 것으로 보이나, 재산분할 등에 대한 확정판결내용 등이 없어, 동 답변서의 기재내용만으로 김○○이 김○○으로부터 쟁점①부동산을 재산분할로 인수하여 청구인에 명의신탁하였는지 여부는 확인하기 어렵고, 쟁점①부동산 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되었다는 사실이 명의신탁이 불가피하였던 사유는 되지 아니한다고 보이는 바, 청구인이 제시한 자료만으로 쟁점①부동산이 재산분할에 의하여 취득된 김○○의 재산이라고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점①부동산을 종합소득세 과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
4. 청구인은 전 소유자인 김○○이 1999년에 쟁점①부동산을 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 소재 ○○고시원 ○층 약 58평 등과의 교환에 의하여 취득하였고, 2001.3.22.에도 김○○이 김○○을 대리하여 쟁점①부동산을 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○번지 소재 대지 1,319㎡와 교환하기 위하여 교환계약을 체결한 바 있으므로, 그 교환가액 260백만원을 쟁점①부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서, 교환계약서 2매를 제시하였는 바, 위 1)호 및 2)호에서 살펴본 바와 같이, 쟁점①부동산의 등기부등본 및 청구인의 증여세 신고내역에 의하면, 쟁점①부동산은 1999년에 김○○이 매매에 의하여 취득하여 2001년에 청구인에게 증여한 것으로 신고되었고, 설사 김○○이 교환에 의하여 쟁점①부동산을 취득하였다 하더라도, 당사자간에 임의로 평가한 1999년도 교환가액을 2001년도 취득가액으로 인정하기는 어려우며, 김○○이 김○○을 대리하여 2001년에 체결하였다는 교환계약서도 그 교환가액이 나타나 있지 아니할 뿐만 아니라, 그 교환계약이 실제로 실행된 것도 아니어서 청구인이 주장하는 교환가액을 쟁점①부동산의 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
5. 청구인은 위 교환가액을 시가로 볼 수 없다면, 청구인이 쟁점①부동산을 취득할 당시 김○○이 쟁점①부동산을 담보로 권○○로부터 7천만원을 차용하고, 채권최고액 75백만원의 근저당을 설정한 사실이 있으므로 쟁점①부동산의 취득가액은 적어도 7천만원 이상으로 보아야 한다고 주장하고 있는 바, 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법 시행령 제63조 제3호의 규정에 의하면, 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 그 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 보도록 하고 있는데, 여기에서 그 재산이 담보하는 채권액이라 함은 채권최고액이 아니라 평가기준일 현재 남아 있는 채권액을 말한다 할 것이다(국세청 예규 서면4팀-1019, 2007.3.28.등 다수 같은 뜻임). 이건의 경우, 청구인이 쟁점①부동산을 취득할 당시 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하여 평가한 가액은 31,063,200원으로 확인이 되고, 그 재산이 담보하는 채권이 얼마인지 여부를 구체적으로 확인하기 어려운 점이 있으나, 청구인이 쟁점①부동산을 취득한날(2001.6.28.)에 채권최고액 75백만원의 근저당권과 존속기간 15년의 지상권이 설정된 사실이 확인되므로 그 재산이 담보하는 채권액이 구체적으로 얼마인지 여부가 확인된다면, 이를 시가로 볼 수 있고, 이 경우 확인된 시가와 청구인이 신고한 가액과의 차액에 대하여 청구인에게 증여세를 추가로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 그 차액은 청구인의 필요경비로 추가 인정될 수 있을 것으로 판단된다. 따라서, 처분청은 청구인이 쟁점①부동산을 취득할 당시 그 재산이 담보하는 채권액이 얼마인지 여부를 다시 조사하고, 이를 근거로 상속세및증여세법 제66조 의 규정에 의하여 쟁점①부동산의 취득가액을 다시 산정하는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 다음으로, 청구인이 주장하는 가액과 경비들을 청구인의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다.
1. 이 건 종합소득세 과세당시 처분청이 인정한 각 부동산별 필요경비의 구체적인 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 각 부동산별 필요경비 인정내역 구 분 취득가액 처분청이 인정한 필요경비 추가인정 주장 필요경비 내 역 금 액 내 역 금 액 쟁점②부동산 29,023,000 취득 ․ 등록세(기신고액) 1,680,000
① 취득가액 977,000 쟁점③부동산 38,668,000 취득 ․ 등록세(계산금액) 2,242,757
② 경매수수료 7,000,000 쟁점①부동산 31,063,200 취득 ․ 등록세(기신고액) 931,896
③ 건축허가비용 13,200,000 변호사비용 (지출증빙) 1,500,000 건축사비용 (지출증빙) 13,200,000 중개수수료 (지출증빙) 21,000,000 쟁점④부동산 2,029,000 취득 ․ 등록세(기신고액) 46,969
④ 취득가액
⑤ 중개수수료 1,971,000 2,000,000 (단위: 원)
2. 쟁점①금액에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인은 쟁점②부동산의 실제 취득가액이 3천만원인데도 처분청이 29,023천원으로 결정하였으므로 그 차액인 쟁점①금액 977천원을 청구인의 필요경비로 추가 인정하여야 한다고 주장하면서, 쟁점②부동산 취득당시 작성한 매매계약서를 제시하였다.
- 나) 동 매매계약서는 검인계약서로 쟁점②부동산의 취득가액이 3천만원으로 기재되어 있고, 처분청도 이를 인정하고 직권시정이 필요하다는 의견을 제시하였으나, 이 건 심판심리일 현재 직권시정하지 아니한 사실이 확인되므로 이 부분 청구는 인용하기로 한다.
3. 쟁점②금액에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인은 2000.2.22. 및 2000.7.11.에 경락가액 20,503천원 및 14,720천원에 취득하였다가, 2001.6.27. 및 2001.4.2. 매매대금 20,269천원 및 30,000천원에 양도한 쟁점③부동산(○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 소재 다세대주택 ○○○호 및 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 소재 다세대주택 ○○○호)의 취득과 관련하여 ○○부동산중개주식회사(대표이사 강○○)로부터 경매알선 및 권리분석 용역을 제공받고, 경매수수료 및 명도비 명목으로 2000.2.15.과 2000.7.2.에 각 3백만원과 4백만원의 수수료를 지급하였으므로 이를 청구인의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 영수증 2매를 제시하였다.
- 나) 살피건대, 청구인은 쟁점③부동산의 취득과 관련하여 ○○부동산중개주식회사로부터 경매알선 및 권리분석 용역을 제공받고, 경매수수료 및 명도비 명목으로 쟁점②금액을 지급하였다고 주장하나, 실제 경매알선 및 권리분석용역을 제공받은 사실을 입증할 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제시한 영수증만으로 쟁점②금액이 실제로 ○○부동산중개주식회사에 지급되었는지 여부도 확인하기 어려운 점이 있다. 따라서, 쟁점②금액을 청구인의 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 쟁점③금액에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인은 쟁점①부동산을 취득한 후, 그 지상에 주택을 신축하기 위해 건축허가를 받는 과정에서 건축사 양○○에게 건축허가를 대행하게 하고, 건축허가비용 13,200천원을 양○○의 동생인 양○○에게 송금하였으므로 이를 쟁점①부동산과 관련된 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 건축허가 관련서류와 무통장 입금증 등을 제시하였다.
- 나) 살피건대, 위 <표2>에 나타난 바와 같이, 처분청은 이 건 종합소득세 결정과정에서 건축사비용 13,200천원을 쟁점①부동산의 보유와 관련된 비용으로 이미 인정한 사실이 있는 바, 청구인은 위 건축허가비용 13,200천원이 위 건축사비용 13,200천원과는 별도로 지급된 비용임을 입증할 신빙성있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. 따라서, 쟁점③금액을 청구인의 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
5. 쟁점④금액에 대하여 살펴본다.
- 가) 처분청은 2002.9.11. 취득하였다가 2003.11.12.에 양도한 쟁점④부동산의 취득가액을 2,029천원으로 양도가액을 7,000천원으로 하여 이 건 종합소득세를 결정하는 바, 청구인은 쟁점④부동산의 실제 취득가액이 4,000천원이므로 그 차액인 쟁점④금액 1,971천원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다고 주장하면서, 쟁점부동산 취득당시에 작성하였다는 매매계약서(2002.8.27.자)를 제시하였다.
- 나) 동 매매계약서에는 쟁점④부동산의 매매가액이 4백만원으로 기재되어 있고, 매매대금은 계약체결일인 2002.8.27에 일시불로 지급한다고 기재되어 있으며, 처분청도 이를 인정하고 직권시정이 필요하다는 의견을 제시하였으나, 이 건 심판심리일 현재 직권시정하지 아니한 사실이 확인되므로 이 부분 청구는 인용하기로 한다.
6. 쟁점⑤금액에 대하여 살펴본다.
- 가) 청구인은 쟁점④부동산의 양도과정에서 이○○에게 중개수수료 2백만원을 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 2001.12.29.자 영수증 1매를 제시하였다.
- 나) 살피건대, 동 영수증에는 청구인이 이○○에게 2백만원을 지급한 것으로 기재되어 있으나, 그 지급액의 내역은 기재되어 있지 아니하며, 이○○은 부동산 중개업자로 사업자등록을 한 사실이 없음이 처분청 전산자료에 의하여 확인되고, 쟁점④부동산이 2003.11.12.에 양도된 반면, 청구인이 이○○에게 지급하였다는 금액은 그 지급일자가 2001.12.29.일뿐만 아니라, 쟁점④부동산의 매매대금이 7백만원인데 비하여 그 중개수수료로 2백만원을 지급하였다는 것은 신빙성이 있다고 보기 어려운 점이 있다. 따라서, 쟁점⑤금액을 청구인의 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.