증여받은 아파트에 대하여 매매사례가액을 시가로 인정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.12.21. 아버지 송○○으로부터 ○○○○시 ○○○구 ○○동 ○○○-○○ ○○지구 ○○아파트 ○동 ○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가인 75백만 원을 증여재산가액으로 하여 증여세 4,050,000원을 신고 납부하였다. 처분청은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에 따른 매매사례가액 170백만 원을 시가로 보아 2007.1.5. 청구인에게 2005년분 증여세 15,874,070원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트 단지는 시유지에 소재하고 있고, 쟁점아파트는 붕괴 직전의 상태에 있어 세입자가 도저히 살 수 없는 불량주택으로서 동 아파트의 다른 호와 비교할 수 없음에도 처분청이 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트 단지는 1970년에 신축한 노후아파트로서 증여일 현재 단지 전체가 OO근린공원으로 개발되는 도시계획사업이 예정되었는바, 이주 시 아파트 입주권(○○지구 등)을 주기로 결정되면서 쟁점아파트와 같은 18평형은 2005.3월 이후 230백만 원~290백만 원으로 가격이 급등하여 투기목적의 매매거래가 빈번하다. 따라서 쟁점아파트 단지 전체가 철거대상 불량주택으로서 아파트의 노후정도가 아니라 평형에 따라 매매가액이 결정되고 있으므로 특별히 쟁점아파트만 불량주택으로서 시가가 낮다는 청구인의 주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 아버지로부터 증여받은 쟁점아파트에 대하여 매매사례가액을 시가로 인정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법 에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트는 곰팡이가 슬고, 누수가 되어 사람이 기거할 수 없을 정도로 폐허가 되었는 바, 계속 비어 있다가 최근에 임대하였다고 주장하고 있다. 따라서 쟁점아파트를 같은 아파트 단지의 다른 아파트와 비교할 수 없음에도 쟁점아파트의 증여당시 시가를 매매사례가액을 시가로 인정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 2006.12월에 작성하였다는 인근주민 김○○ 외 4명의 확인서 및 쟁점 아파트의 내부 사진 등을 제출하고 있다. 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트 단지는 1970년에 신축한 노후아파트로서 증여일(2005.12.21.) 현재 단지 전체가 OO근린공원으로 개발되는 도시계획사업이 예정(2006.5.18. 확정)되었는 바, 이주 시 아파트 입주권(○○지구 등)을 주기로 결정되면서 쟁점아파트와 같은 18평형은 2005.3월경 230백만 원, 최근에는 280백만 원~290백만 원으로 가격이 급등하여 투기 목적의 매매거래가 빈번하다는 의견인데, 처분청이 조사한 쟁점아파트(18평형)의 유사매매사례가액은 아래 표와 같다. (금액단위: 천원) 동 ․ 호수 매매계약일 매매가액 국세청 기준시가(2005.5.2. 고시) 비고

○-○○○ 2005.12.21. － 75,000 쟁점아파트

○-○○○ 2005.12.28. 170,000 75,000 비교아파트

○-○○○ 2005.12.20. 183,000 70,500 유사아파트

○-○○○ 2005.12.28. 180,000 73,500 유사아파트 살피건대, 처분청이 비교아파트로 선정한 ○동 ○○○호는 쟁점아파트와 같은 평형으로서 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 거래되었고, 같은 단지 내에 위치한 남동향이며, 기준시가도 같을 뿐 아니라 쟁점아파트 단지는 증여일(2005.12.21.) 현재 단지 전체가 OO근린공원으로 개발되는 도시계획사업이 예정되어 있는 바, 처분청 의견과 같이 쟁점아파트의 증여당시 시가에 영향을 준 요인은 주거환경이라기 보다는 입주권의 부여임이 인정된다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액인 170백만 원으로 하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.