주택의 증여가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판 청구를 기각합니다.

청구인은 2006.6.9. 어머니인 김○○으로 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 ○○주택 1차 ○○호 (건물면적 57.6㎡, 이하 “쟁점주택”이라 하다)를 증여받고, 2006.6.30. 증여세 신고시 증여재산가액을 보충적평가방법을 적용하여 국세청 기준시가인 60,000천원으로 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점 주택과 같은 동 103호(이하 “비교주택” 이라 한다)의 2006.5.26. 거래가액인 258,000천원을 매매사례가액으로 하여 2007.1.2. 청구인에게 2006.6.9.증여분 증여세 30,603,440원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.12. 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교주택과 쟁점주택은 라인 ․ 층수 및 기준 시가가 다르고, 설령 같다 할지라도 내부수리의 정도에 따라 가격에 큰 차이가 있는 바, 주택에 대한 개별성을 반영하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 부당하 다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택과 비교주택은 라인 ․ 층수 ․ 기준시가가 다르더라도 동 ․ 면적 ․ 용도가 같고, 비교주택의 기준시가가 57,000천원으로 쟁점주택의 기준시가 60,000천원 보다 낮으며, 비교주택의 거래시기가 평가기간내에 이루어졌는바, 비교주택 매매가액 258,000천원을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 것은 관련법상 적법하므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 증여가액을 비교주택의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부.
• 나. 관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 2006.6.9. 쟁점주택을 어머니로부터 증여받고 상속세 신고시 기준시가(60,000천원)로 신고한 것을 부인하고 2006.5.26. 거래된 비교주택의 매매가액 258,000천원을 매매사례가액으로 하여 이 건을 과세한데 대하여, 청구인은 부동산의 가격은 개별성으로 인하여 가격이 각각 다르므로 매매사례가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 동법시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 3월이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

(3) 쟁점주택과 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교주택을 비교하여 보면, 동 ․ 면적 ․ 용도가 같고 평가기간내에 거래가 이루어진 것으로 나타나며, 층과 기준시가는 비교주택이 쟁점주택 보다 불리한 조건이고 낮음에도 비교주택 매매가액으로 매매사례가액으로 적용하였는바, 청구인에게 오히려 유리하게 적용한 것으로 나타난다. 쟁점주택과 비교주택 현황 구 분 쟁점주택

○○ 비교주택 주 소

○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 ○○주택1차 ○○호 〃 〃 103호 면 적 대지 55.16㎡, 건물 57.60㎡ 좌 동 거래일 2006.6.9(청구인 수증일) 2006.5.26. 기준시가 60,000천원 57,000천원 신고 ․ 거래 60,000천원(기준시가) 258,000천원(실지거래가액) 과세가액 258,000천원

• (4) 따라서, 처분청이 청구인의 기준시가 신고를 인정하지 아니하고 비교주택의 거래가액을 매매사례가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.