상속재산가액을 감정가액이 아닌 임대료환산가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 모친인 성○○(사망당시 79세)이 2002.8.15 사망함에 따라 상속재산인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○-○ 대지 1,042.3㎡및 지상건물(지하2층, 지상6층 5,037.3㎡, ○○빌딩, 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)의 상속재산가액을 4,046,940,500원(감정가액)으로 하여 2003.2.14 상속세를 신고납부하였다. 처분청은 2006년 8월 청구인에 대한 상속세 조사결과, 쟁점 부동산의 상속재산가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 방법으로 평가한 4,726,600,000원(임대료환산가액)으로 하여 2006.10.13 청구인에게 2002년도분 상속세 158,197,400원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 과세근거로 삼은 임대료환산가액은 쟁점부동산의 시가를 적절히 반영하지 못하고 있으므로, 상속개시일로부터 6월 이내에 2개의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액을 상속재산가액으로 하여 상속세를 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 상속세 신고시 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 6월 이내에 이루어진 것이기는 하나, 상속세 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 적정한 시가를 반영한 것이 아니므로 임대료 환산가액을 상속재산가액으로 하여 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 상속재산가액을 감정가액이 아닌 임대료환산가액으로 하여 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어 지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감 정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정 기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당 하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100 분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정 가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지: 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령 령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물: 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 에는는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 의 2【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 상속세 신고시 상속세신고서에 기재한 쟁점 부동산의 상속재산가액은 4,046,940,500원(감정가액)으로, 동 금액은 상속개시일로부터 6월내에 이루어진 것으로 2개의 감정평가법인의 감정평가액의 평균액으로 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 감정평가목적이 금융기관의 대출을 위한 담보제공용인 점, 금융기관으로부터 30,000,000원을 대출받기 위해 3개월간이나 감정평가를 받은 점, 동 대출금 30,000,000원의 연간이자 1,950,000원의 4배나 되는 7,888,100원을 감정평가수수료로 지급한 점, 청구인의 소유주택인 ○○○○시 ○○구 ○○○동 ○○ ○○아파트 ○동 ○○○호의 담보능력이 370,000,000원이나 되고 있음 에도 굳이 쟁점부동산을 담보로 제공하기 위해 감정평가를 받은 점, 상속세 신고일인 2003.2.14에 근접한 2003.2.12에 감정평가가 이루어진 점 등을 들어 쟁점부동산의 감정평가는 상속세 납부목적에 적합하지 아니한 것으로 보고, 임대용 건물로 사용되고 있는 쟁점부동산의 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율(18%)로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액인 임대료환산가액을 상속재산가액으로 보아 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 임대료가 1년 이상 연체되어 실지로 수취하지 못하였음에도 이를 근거로 쟁점부동산의 상속재산가액을 산정한 것은 부당하다고 항변하면서, 판결문을 제시하였는 바, 동 판결문(○○지방법원 ○○지원, 2002가단23255, 2003.2.13, 건물명도)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 피고(볼링장 대표, 김○○)는 볼링장의 대료(보증금 5,000만원, 월세 700만원, 임대차기간 2001.7.15부터 3년간)를 2001.8.1부터 지급하지 아니한 사실이 인정된다. (나) 피고는 임차건물(지하 1층)을 원고(청구인)에게 명도하고, 2002.11.1부터 명도일까지 월 700만원을 지급하라.

(4) 살피건대, 청구인은 상속개시일로부터 6월 이내에 2개 감정기관이 감정한 가액의 평균액을 상속재산가액으로 하여 정당하게 상속세를 신고납부한 사실이 있는 점, 쟁점부동산이 임대용건물이라 하더라도 장기간 임대료를 수취하지 못하고 있었던 점 등을 들어 임대료환산가액 보다는 감정가액으로 상속재산가액을 산정하여 상속세를 과세하는 것이 타당하다는 주장이나, 청구인이 상속재산가액으로 신고한 감정가액은 금융기관으로 부터 대출을 받기 위하여 담보제공 목적으로 이루어진 감정에 의한 것으로 상속개시 당시의 시가를 적절히 반영한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점부동산이 임대용건물로서 비록 피상속인이 임대료를 수취하지 못한 사정이 있다 하더라도 이는 임차인의 사정에 의한 것일 뿐 그러한 사정으로 인하여 쟁점부동산의 가치가 근본적으로 변화되는 것으로 보기는 어려운 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산의 상속개시 당시 시가는 감정가액보다는 상속세 및 증여세법의 규정에 의한 보충적 방법으로 평가한 임대료환산가액으로 산정하는 것이 보다 더 합리적이고 경제적 실질에 가까운 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 상속재산가액을 감정가액이 아닌 임대료환산가액으로 하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.