1세대1주택 양도에 해당하지 않는다고 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.2.26. ○○○ 다가구주택(토지 167.9㎡, 건물 213.12㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 김○○에게 양도하고, 2006.4.28. 쟁점주택을 1세대 1주택인 고가주택으로 하여 양도소득 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 ○○○외 4개 주택(이하 각 주택을 “쟁점외주택 ①~⑤”라 하고, 모두를 합하여 “쟁점외주택”이라 한다)을 보유하고 있었으므로, 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택(고가주택)의 양도에 해당하지 않는다고 보아 2006.8.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 57,187,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.19. 이의신청을 거쳐, 2007.1.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 5년 8개월간 거주한 사실이 확인되고, 2004.10.18.~2006.8.23.기간동안 부동산을 7회 취득하고 6회에 걸쳐 양도(보유기간도 1~2년 이내)하였고, 쟁점외주택 양도와 관련하여 2006년 귀속 종합소득세를 부동산매매 사업소득으로 예정신고한 사실에 비추어 쟁점외주택은 사업용 주택이므로, 쟁점주택 양도에 관하여 1세대 1주택(고가주택) 양도에 해당하지 않는다고 본 이 건 처분은 부당하다. 청구인은 업종을 부동산임대사업으로 하여 사업자등록을 하였으나, 부동산의 취득․보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 부동산매매업으로서의 계속성과 반복성이 인정되므로, 쟁점외주택은 부동산매매업을 목적으로 취득하였다고 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택 양도당시 6주택을 보유하고 있었고, 2004년 11월에 주택임대사업자로 사업자등록을 하였는 바, 청구인은 쟁점외주택을 임대주택법에 의한 임대사업을 목적으로 구입하였음이 확인된다. 처분청이 쟁점주택에 관한 양도소득 신고내용 검토시 쟁점외주택이 보유주택수에 포함됨을 안내하자, 쟁점주택을 제외한 5개의 주택을 2006년 6월부터 같은 해 8월까지 양도하고 부동산매매 예정신고를 한 것으로 판단되므로, 쟁점외주택은 판매용 자산으로 볼 수 없고, 임대 목적 주택으로 보아야 할 것인 바, 쟁점주택이 1세대 1주택인 고가주택 양도에 해당하지 않는 것으로 본 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인은 쟁점외주택을 임대목적으로 보유하였다고 보아 청구인의 보유주택수에 포함하고, 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택(고가주택) 양도에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 동법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 동법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 부가가치세법 제2조 【용역의 범위】② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 동법시행규칙 제1조 【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(3) 임대 주택법 제6조 (임대사업자의 등록)

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. 동법시행령 제6조 (임대사업자의 범위 및 등록기준 등)

① 법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

② 법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본 및 국세청전산자료 등에 의하면 청구인의 부동산 취득 및 양도 현황은 다음 표와 같고, 청구인은 2004년 10월부터 같은 해 11월까지 쟁점외주택①~④를 취득하고, 2004.12.7. 부동산임대사업자로 사업자등록을 신청한 사실, 2004.10.18.~2006.8.23. 2년 이내의 기간에 부동산을 7회 취득하고 6회에 걸쳐 양도하였고, 쟁점외주택①~④의 양도에 관하여 2006.8.31. 소득세법 제69조 규정에 의한 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고서를 처분청에 제출한 사실이 확인된다. 부동산소재지 취득일 취득금액 양도일 양도금액 비고 1

○○ ○○ 다가구주택 2000.6.27. 516,100 2006.2.26. 761,700 쟁점주택 2

○○ ○○ ○○

○○APT 2004.10.18. 49,000 2006.8.1. 53,500 쟁점외주택① 3

○○ ○○ ○○

○○APT 2004.11.4. 62,000 2006.6.23. 73,000 쟁점외주택② 4

○○ ○○ ○○

○○APT 2004.11.4. 6,000 2006.8.23. 64.000 쟁점외주택③ 5

○○ ○○ ○○

○○APT 2004.11.17. 68.000 2006.7.20. 69.000 쟁점외주택④ 6

○○ ○○ ○○ 다세대주택 2006.1.26. 70,000 2006.8.14. 83,000 쟁점외주택⑤ 7

○○ ○○ 근린생활 시설 2006.3.15. 350,000 쟁점외상가 8

○○ ○○ ○○ 다세대주택 2006.3.31. 75,000 2006.11.16. 쟁점외주택⑥

(2) 쟁점외주택에 대한 임대차계약서에 의하면, 청구인은 쟁점외주택①을 2005.9.23. 이○○○에게 보증금 5백만원, 월임대료 200천원에, 쟁점외주택②를 2006.3.27. 이○○○에게 전세금 25백만원에, 쟁점외주택③을 2005.12.31. 최○○○에게 보증금 3백만원, 월임대료 250천원에, 쟁점외주택④를 2004.11.4. 김○○○에게 보증금 5백만원, 월임대료 200천원에, 쟁점외주택⑥을 2006.5.8. 신○○○에게 전세금 15백만원에 각 임대하였으며, 특히 쟁점외주택④와 관련하여서는 임대차계약서에 매입임대주택임을 명시하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 부동산의 양도 및 취득의 규 모 ․ 횟수 ․ 태양 등에 비추어 부동산매매업으로서의 계속성과 반복성이 인정됨에도 쟁점주택 양도시 쟁점외주택을 청구인의 보유주택수에 포함하여 과세함은 부당하다고 주장하므로, 그 주장을 살펴보기로 한다. (가) 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 단순한 양도소득세의 과세대상인지를 구별하는 기준은 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수·행태 등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것(○○○, 1986.7.8., ○○○ 2003.12.16. 같은 뜻임)이다. (나) 그런데, 청구인이 2년도 되지 않는 단기간에 부동산을 7회 취득하고 6회에 걸쳐 양도한 사실이 확인되지만, 쟁점외주택①~④의 취득이 2004년 10월부터 11월까지 한 달 사이에 이루어졌고 그 직후인 2004.12.7. 부동산임대사업자로 사업자등록을 신청한 사실, 그 후 청구인은 쟁점외주택을 이○○○, 이○○○, 최○○○, 김○○○에게 각 임대한 사실, 청구인은 쟁점외주택④에 대하여는 계약서상 이 주택이 매입임대주택에 해당한다고 표시한 사실에 비추어 청구인의 쟁점외주택 취득목적은 부동산임대사업을 영위하기 위한 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 청구인이 영위한 사업의 태양을 결정하기 위해서는 당초의 주관적 목적이 아니라 그 결과에 따라야 하므로, 빈번한 주택 취득과 양도사실에 비추어 부동산매매업자로 보아야 한다고 주장하나, 청구인의 당초 의도와 사업자등록 내용에 반하여 추후 사업결과만을 참작하여 청구인이 영위한 사업의 태양을 인정할 경우 납세자가 의도한 바에 따라 납부할 세목과 세액을 선택 할 수 있게 되므로, 위 청구주장을 받아들일 수는 없다고 할 것이고, 청구인의 쟁점외주택 양도(2006.6.23.~ 2006.8.23.)가 쟁점주택 양도에 관하여 양도소득을 예정신고한 2006.4.28. 이후에 집중된 점에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도에 관하여 1세대 1주택(고가주택)의 양도로 보지 아니하자 청구인의 보유주택수에서 쟁점외주택을 제외하기 위한 것으로 보여진다.

(4) 그렇다면, 처분청이 청구인은 부동산임대업자에 해당하므로, 쟁점외주택을 청구인의 보유 주택수에 포함하여 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택(고가주택)의 양도에 해당하지 않는다고 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.