수증자가 인수한 채무액에 대하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.2.11. ○○시 ○○구 ○○동 40 ○○ C동 3605호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 815,300,000원에 취득한 후, 2006.1.16. 정○○(이하 “수증자”라 한다)에게 쟁점아파트를 부담부증여하고, 2006.2.28. 양도소득세 신고시 쟁점아파트의 양도당시 기준시가 1,062,987,164원에다 증여자산가액에 대한 채무비율(968,000,000원/1,225,000,000원)을 곱하여 계산한 금액 839,976,795원을 양도가액으로, 취득당시 기준시가 1,026,000,000원에다 위 부담부증여비율을 곱하여 계산한 금액 810,749,387원을 취득가액으로 계산하였고, 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액에서 필요경비 24,322,481원을 차감하여 양도차익 4,904,927원을 계산하고 이에 대한 양도소득세 1,082,210원을 자진납부하였다.
• 나. 청구인은 2006.4.10. 수증자가 인수한 채무액이 968,000,000원이 아닌 920,000,000원이라 하여 처분청에 당초 신고․납부한 양도소득세 1,082,210원을 972,760원으로 경정하여 차감세액 109,450원을 환급해 줄 것을 경정청구하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 지정지역 내에 있는 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 신고하지 아니하고 기준시가로 신고하였다 하여 채무액 920,000,000원을 양도가액으로, 쟁점아파트의 취득가액 815,300,000원에다 부담부증여비율(920,000,000원/1,225,000,000원, 이하 “부담부증여비율”이라 한다)을 곱하여 계산한 금액 612,306,938원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산함에 따라 2006.10.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 139,835,860원을 고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 최근 대법원은 지정지역 내의 부동산을 부담부증여한 경우, 당해 채무액은 증여자산 전체 또는 증여자산 중 양도로 보는 부분에 대응되는 거래대금 그 자체나 급부의 대가라고 보기 어려우므로 이를 실지거래가액이라 할 수 없고, 이와 같이 당해 자산에 대한 양도당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 에 따라 결국 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 밖에 없으므로, 양도가액은 양도당시 기준시가에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액으로 계산하여야 하고, 소득세법 제100조 제1항 에 따라 그 취득가액도 취득당시 기준시가에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱한 금액으로 계산함이 타당하다고 판결(대법원 2006두7171, 2007.4.26.)한 바 있다.

(2) 위 (1)에서 본바와 같이 부담부증여에 있어서 실지거래가액이란 있을 수 없어 실지거래가액에 의한 양도차익이란 있을 수 없다. 따라서 양도가액과 취득가액은 쟁점아파트의 양도 및 취득당시의 기준시가에다 부담부증여비율을 곱하여 게산하는 것이 타당하며, 설령 양도가액을 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다 할지라도 결과적으로 채무액이 되지만, 이는 당해 재산에 대한 실지거래가액이 아니므로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산한 경우라 할 수 없다. 따라서 취득가액은 취득당시 기준시가에다 부담부증여비율을 곱하여 계산하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 지정지역 내에 있는 부동산을 양도하는 경우, 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액으로 계산하여야 하고, 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무액이 유상양도에 해당하므로 당해 채무액을 실지양도가액으로 보아야 하고, 취득가액은 취득당시 실지거래가액에다 부담부증여비율을 곱하여 계산함이 타당하다.

• 가. 쟁점 지정지역 내에 있는 쟁점아파트를 부담부증여한 데에 대하여, 수증자가 인수한 채무액을 실지양도가액으로, 이에 대응하는 취득가액을 쟁점아파트의 실지취득가액에다 부담부증여비율을 곱하여 계산한 금액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(괄호생략)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1-1) 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2-1) 소득세법 제104조 의 2【지정지역의 운영】② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제5항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제5항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (6) 민법 제561조 【부담부증여】상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 부담부증여와 관련된 증여계약서(2006.1.16.)와 쟁점아파트의 분양계약서 및 감정평가서에 의하면, 청구인이 2006.1.16. 정○○에게 쟁점아파트를 증여하기로 약정하면서 수증자가 쟁점아파트에 담보된 은행채무액 318,000,000원, 전세보증금 650,000,000원, 합계 968,000,000원을 인수하기로 하였고, 쟁점아파트의 실지취득가액은 815,300,000원이며, 부담부증여당시 쟁점아파트의 감정평가액은 1,225,000,000원으로 나타난다.

(2) 청구인의 양도소득세 신고서(2006.2.28.) 및 경정청구서(2006.4.10.), 처분청의 양도소득세 경정결의서에는 청구인이 2006.1.16. 정호진에게 쟁점아파트를 부담부증여하고, 2006.2.28. 양도소득세 신고시, 쟁점아파트의 양도당시 기준시가 1,062,987,164원에다 부담부증여비율(968,000,000원/1,225,000,000원)을 곱하여 계산한 금액 839,976,795원을 양도가액으로, 취득당시 기준시가 1,026,000,000원에다 위 부담부증여비율을 곱하여 계산한 금액 810,749,387원을 취득가액으로 계산하였다가, 2006.4.10. 수증자가 인수한 채무액이 968,000,000원이 아닌 920,000,000원이라 하여 처분청에 양도소득세 109,450원의 환급을 청구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 청구인이 지정지역 내에 있는 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 신고하지 아니하고 기준시가로 신고하였다 하여 수증자가 인수한 은행채무액 270,000,000원(당초에는 318,000,000원이었임), 전세보증금 650,000,000원, 합계 920,000,000원을 실지양도가액으로, 이에 대응하는 취득가액을 쟁점아파트 실지취득가액 815,300,000원에다 부담부증여비율(920,000,000원/1,225,000,000원)을 곱하여 계산한 금액 612,306,938원으로 계산하였음이 나타난다.

(3) 청구인은 지정지역 내에 있는 부동산을 부담부증여한 경우, 양도로 보는 부담부분에 대한 실지거래가액이란 있을 수 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 따라서 양도 및 취득가액은 쟁점아파트의 양도 및 취득당시의 기준시가에다 부담부증여비율을 곱하여 계산함이 타당하다고 주장한다.

(4) 이를 바탕으로, 지정지역 내에 있는 쟁점아파트를 부담부증여한 데에 대하여, 수증자가 인수한 채무액을 실지양도가액으로, 이에 대응하는 취득가액을 쟁점아파트의 실지취득가액에다 부담부증여비율을 곱하여 계산한 금액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지를 본다. (가) 소득세법 제88조 제1항 후단에서는 부담부증여의 경우, 수증자가 인수한 채무액 상당부분을 사실상 유상이전으로 보아 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, 소득세법시행령 제159조 에서는 법 제88조 제1항 후단의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제96조 제2항 에서는 지정지역 내에 있는 부동산을 양도한 경우, 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. (나) 이와 같이 소득세법령에서는 지정지역 내의 부동산을 양도한 경우, 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 양도차익 산정의 기준이 되는 양도가액이라 함은 양도자가 양수자에게 자산을 양도하면서 그 대가로 지급받은 금액을 뜻한다 할 것인바, 거주자가 자산을 부담부증여한 경우, 수증자가 증여자의 채무를 인수함으로써 증여자는 당해 채무를 면하게 되므로 비록, 수증자가 인수한 채무상당액이 증여 자체와 대가관계에 있지 않다하더라도 세법이 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 유상으로 사실상 이전된 것으로 보는 이상 그 이전의 대가는 증여자가 면하게 되는 채무상당액으로 봄이 타당하다 할 것이다. (다) 그렇다면, 부담부증여 자산의 부담부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 수증자가 인수한 채무액이 실지양도가액이 되는 것이고, 이에 대응하는 취득가액은 증여자산 전체의 실지취득가액 중 부담부분에 해당하는 금액이 되어야 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 부담부분에 대한 양도차익을 계산하면서 수증자가 인수한 채무액 920,000,000원을 실지양도가액으로, 이에 대응하는 취득가액을 쟁점아파트의 실지취득가액에다 부담부증여비율을 곱하여 계산한 금액 612,306,938원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 국세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.