매매일자 등이 다른 매매사례아파트의 매매가액으로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2006.10.5. 청구인에게 한 2005년도 분 증여세 33,754,750원의 부과처분은 이를 취소한다.

1.처분개요 청구인은 2005.5.4. 부(父) 안○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 A-○○○호(64평형으로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 국세청장이 2005.5.2. 고시한 쟁점아파트의 기준시가 8억원을 증여당시의 시가로 보아 증여세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 있는 아파트로 2004.4.8. 매매계약이 이루어진 ○○○호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액 9억원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 2006.10.5. 청구인에게 2005년도분 증여세 33,754,750원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 경우 개별성이 강하고, 같은 동 내의 같은 평수라도 위치에 따라 가격이 차이가 나는 것이 일반적으로, 쟁점아파트의 증여일(2005.5.4)과 매매사례아파트의 매매일(2004.4.8)은 약 13개월의 차이가 나고, 기준시가도 8억2,800만원(매매일)에서 8억원(증여일)으로 내렸고, 상속세및증여세법에서 평가심의위원회는 비상장주식만 심의 하도록 규정하고 있음에도 불구하고 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 주장 상속세및증여세법에서 쟁점아파트의 증여당시 시가가 불분명한 경우 증여일 전 ․ 후 3개월 이내의 매매사례가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 평가심의위원회 설치 및 운영에 관한 훈령에서는 평가기준일 2년 이내의 기간중에 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있어 약 13개월 전에 매매된 매매사례 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여받은 아파트와 같은 동에 있는 아파트로 매매일자 및 호수가 다른 매매사례아파트의 매매가액을 증여받은 아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① ～

② (생 략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도, 면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택, 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

④ ～

⑦ (생 략)

(2) 상속세및증여세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. ～

3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ ～

④ (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ (생 략) 제56조의 2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】

① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기간 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. (이하 생략)

1. 제53조 제6항의 규정에 의한 중소기업

2. 당해 법인의 자산 ․ 매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인 등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인

② 제1항의 규정에 의한 비상장주식의 가액평가 및 평가방법에 대한 심의를 위하여 국세청에 비상장주식평가심의위원회(이하 “평가심의위원회”라 한다)를 두며, 평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 신청이 있는 경우에는 당해 비상장주식의 당초 평가가액의 적정성 여부를 심의하고, 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 때에는 다음 각호의 사항을 감안하여 심의하여야 한다. 다만, 납세자가 평가부속서류를 제출하지 아니하거나 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 평가를 신청하는 등 평가심의위원회에서 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 제1항의 규정에 의한 신청을 반려할 수 있다.

1. 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 당해 비상장주식을 평가할 경우의 적합성 여부

2. 법 제63조의 규정에 의한 유가증권 등의 평가방법을 준용하여 평가할 경우 예상되는 적정 평가가액

3. 그 밖에 당해 법인의 업종 ․ 사업규모 ․ 자산상태 및 사회적인 인식 등을 고려할 때 적정하다고 인정되는 평가가액

③ ～

⑥ (생 략)

⑦ 평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장 ․ 지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

⑧ (생 략)

(3) 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정(국세청훈령 제1609호, 2006.4.14. 개정되기 전의 것) 제1조 【목 적】 이 규정은 상속세및증여세법시행령 제56조 의 2의 규정에 의한 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영, 비상장중소기업의 주식에 대한 평가신청대상 및 반려의 기준, 평가방법, 평가신청절차, 상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문 등에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. 제22조 【시가인정 자문 등】

① 지방청평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6월 이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외한다) 중에 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우

2. ～

3. (생 략)

② 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 납세지관할세무서장 및 지방국세청장은 다음 각호의 사항을 입증하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교화가치 등을 감안하여 시가 인정여부에 대한 자문에 응하여야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.5.4. 부(父) 안○○으로부터 쟁점아파트를 증여 받은 사실 및 매매사례아파트가 2004.4.8. 9억원에 매매된 사실, 그리고, 쟁점아파트 및 매매사례아파트에 대하여 국세청장이 고시한 기준시가가 828,000,000원(2004.4.30. 고시) 및 800,000,000원(2005.5.2. 고시)인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 증여당시 시가를 국세청장이 고시한 기준시가인 8억원으로 보아야 하며, 평가심의위원회에서 심의한 가액인 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 증여세가 부과되는 재산의 가액인 시가평가 관련법령인 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항을 살펴보면, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래되는 가액으로 하되, 당해 증여재산의 증여일 전후 3월 이내에 매매가액이 없는 경우에는 당해 증여재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제56조의 2 제1항 및 제7항 및 국세청훈령인 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조에서 평가심의위원회는 비상장주식평가 이외에 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 당해 증여재산의 증여일 전 2년 이내에 당해 증여재산과 동일성이 유지되고, 주위환경 및 가격변동 등이 없는 부동산의 매매사례가액을 당해 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대한 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 이상과 같은 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 평가심의위원회는 비상장주식평가 이외에 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 당해 증여재산의 시가 평가를 위한 자문에 응할 수 있으나, 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 당해 증여재산의 증여일 전후 3월 이내에 매매가액이 없는 경우에는 당해 증여재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에만 이를 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으며, 쟁점아파트의 경우 매매사례아파트와 같은 동에 위치하고 있으나 증여일 전후 3월 이내에 매매가액이 없을 뿐만 아니라 쟁점아파트의 증여일(2005.5.4.)과 매매사례아파트의 매매일(2004.4.8.)은 약 13개월의 차이가 나며, 국세청장이 고시한 기준시가도 매매사례아파트의 매매일(828,000,000원)보다 쟁점아파트의 증여일 (800,000,000원)에는 오히려 하락하였으므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보기에는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.