미등기전매 당시 실지거래가액

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.12.14 458,000천원에 매수한 ○○도 ○○시 ○○리 산 ○○번지 소재 임야 12,149㎡를 형질변경한 후 2004.4.13 이 중 5,372㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분할하여 340,000천원에 정○○등 6인에게 미등기 전매하였다. 이로 인한 부동산등기특별조치법 위반 부분에 대하여 수사한 ○○경찰서장은 2006.3.29 청구인의 미등기 전매자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 2006.10.16 쟁점토지 미등기 전매에 의한 실지 양도가액을 340,000천원, 실지 취득가액은 당초 매수토지 전체의 취득가액을 양도(미등기 전매)된 면적 비율로 안분 계산한 207,241천원으로 하여 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 110,091,480원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.28 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인의 주장 청구인은 쟁점 토지를 제외한 나머지 토지 지상에 ○○전문병원에 대한 건축허가를 득한 후 시공을 하려 하였으나 공사비가 부족하게 되어 쟁점 토지를 양도하게 된 바, 이 때 가감속차선 허가 및 공사는 매도자(청구인)가 시행하고 그 비용전액을 부담한다는 조건에 따라 당해 공사비용 171,800,259원을 포함시켜 양도대금 340,000,000원에 매매계약을 체결한 것이므로 청구인이 실질적으로 지급받은 양도대금은 340,000,000원에서 공사비용 171,800,259원을 공제한 나머지 금액 168,199,741원이라 하겠고 따라서 이 건 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점 토지는 ○○ ‒ ○○간 4차선 산업도로 인근에 위치하여 차량이 진입하기 위한 가감속차선을 이용자부담으로 설치하여야 하는 바, 가감속차선이 설치되는 토지는 국유지이고 도로점용허가를 받는 자는 차선공사에 대한 비용을 부담하여야 하고 매년 별도 사용료를 납부하여야 하는 것으로 확인된다. 청구인은 가감속차선 공사비가 실지로 지급된 내역을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 병원 신축허가시 가감속차선 설치조건 등이 있는 것으로 확인되나 이는 쟁점토지의 양도와 관련된 필요경비에 해당하지 않는 토지와 별개인 구축물로 판단되고 따라서 가감속차선 공사비를 토지에 대한 자본적 지출로 인정해 달라는 청구인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 미등기 전매(양도) 당시 실지거래가액을 340,000천원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 이 건 과세경위를 보면, 청구인을 부동산등기특별조치법 위반 혐의로 수사한 ○○경찰서장이 2006.3.29 청구인의 쟁점토지 미등기 전매사실을 처분청에 과세자료(미등기 전매 대금 340,000천원 등)로 통보함에 따라 처분청은 쟁점토지의 미등기 전매(양도)에 관하여 별도의 조사(소명기회부여 등 절차 포함)를 거쳐 실지 양도가액을 340,000천원으로, 실지 취득가액 및 필요경비를 207,241천원 및 6,788천원으로 각각 결정하여 양도소득금액을 계산한 후 이를 토대로 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 또한 ○○경찰서장의 수사내용에 따라 관할 ○○지방검찰청(○○지청)에 의하여 부동산등기특별조치법 위반죄로 약식 기소되어 쟁점 토지 미등기 전매대금 340,000천원에 상응하는 벌금형을 처분 받고 국세심판관 회의일 현재 형이 확정된 상태에 있다.

(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도대금에는 매매계약 조건에 따라 매도자가 부담할 진입차선 공사비용 171,800,259원이 포함되어 있다 하여 이를 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하면서 부동산매매계약서 사본, 기타 확인서(정○○ 등 명의로 작성된 것) 및 공사비 등 내역서를 증빙자료로 제출하고 있으므로 이를 살펴 본다. (가) 부동산매매계약서 사본은 “가감속차선 허가 및 공사는 매도자(청구인)가 시행하고 그 비용전액을 부담한다”고 기재되어 있으나, 이례적으로 중개업자 없이 “상호협의하여 계약”이라고 기재되어 있고, 이러한 특약거래에 따르는 위약에 관한 사항(공사관련 의무불이행시 지체배상금 등)이 나타나는 당사자간 공사에 관한 별도 계약 등의 내용은 나타나 있지 아니한 점에서 일반적인 부동산 거래 관행에 반하므로 위 특약자체의 진정성립 여부가 불분명하다. (나) 정○○(매수자 중 한명) 명의의 확인서는 쟁점토지에 관하여 청구인에게 지급한 340,000천원은 전액 토지매입대금이 아니며 거기에는 본인이 공사해야할 것이지만 청구인에게 맡긴 가감속차선 공사비 140,000천원이 포함되어 있다고 기재되어 있으나 가감속차선 공사비 금액이 청구인이 주장하는 가감속차선 공사비 금액(171,800,259원)과 상이하다. (다) 기타 사항으로 관련 진입용 가감속 차선공사는 처분청 조사일(2006.5.12) 현재 미착공 상태인 사실이 확인되고 달리 실제 지급된 공사비용이나 미지급 공사비가 있다고 인정할 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하다.

(4) 그러므로 위와 같은 사정아래에서는 쟁점토지의 미등기 전매(양도)당시 실지거래가액을 340,000천원으로, 취득 당시 실지거래가액을 207,241천원으로 각 결정하여 양도소득금액을 산정한 후 이를 토대로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.