같은 단지 내 아파트의 가액의 산술평균가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.4.20. 청구인의 남편 이○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(대지지분 109.22㎡, 건물 147.445㎡, 51평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 아들 이△△ 및 이□□과 함께 각 3분의 1씩 증여받고, 쟁점아파트의 증여 재산가액을 국세청장이 산정·고시한 기준시가 10억 2,000만원으로 평가하여 증여세 17,813,880원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 내의 같은 평형 아파트의 매매 사례가액의 평균가액 12억 5,000만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2006. 10. 15. 청구인에게 2005. 4. 20. 증여분 증여세 17,356,810원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 12. 20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 때 아파트인 경우에는 방향, 주변환경, 학교, 시장, 전철역, 정류장 등 생활여건에 차이가 있어 같은 단지라도 최소한 같은 동이 아니면 비교대상아파트로 볼 수 없는 것이고, 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액이 존재하지 아니함에도 쟁점아파트와 같은 단지내, 동일 평형의 여러 아파트의 매매사례가액의 산술평균가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인 및 이○○는 쟁점아파트의 증여 당시의 거래시세가 인근 부동산중개업소 및 인터넷 부동산시세 등에 의하여 12억 5,000만원임을 인지하고 있었으며 이와 같이 확인된 거래시세를 쟁점아파트의 시가로 보아 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여재산(쟁점아파트)을 평가함에 있어 같은 단지 내 다른 아파트의 매매사례가액의 산술평균가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인이 2005.4.20. 쟁점아파트를 남편 이○○로부터 아들 이△△ 및 이□□과 함께 증여 받고 그 증여재산가액을 기준시가인 10억 2,000만원으로 평가하여 신고한데 대하여, 처분청은 당초 쟁점아파트와 같은 단지 내에 위치하고 있는 ○○동 ○○호(대지지분 109.22㎡, 건물 147.445㎡, 51평형, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 2005.5.14. 14억 2,000만원에 매매된 사실을 확인하고, 그 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 증여세를 과세예고 통지하였다.

(2) 이에 대한 청구인의 과세전적부심사청구에 대하여 처분청은 첫째, 비교대상아파트는 인테리어 시설공사를 하여 쟁점아파트보다 내부시설이 깨끗하며 둘째, 전망권도 쟁점아파트는 앞쪽에 △△동에 가로막혀 있는 반면 비교대상아파트는 트여 있어 보다 우월하고 셋째, 당시 시세가 대체적으로 12억원에서 14억원 사이로 형성되어 있음에 비추어 보아 매매사례가액 14억 2,000만원은 매매상한가를 초과한 것으로 다소 무리가 있으며 넷째, 비교대상아파트는 동이 다르고 층도 다르므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 증여재산가액을 산정하는 것은 부당하며 다섯째, 쟁점아파트의 시세가 2005년 상반기에 상승추세에 있음을 볼 때 증여일 2005.4.20. 보다 이후인 2005.5.14.에 매매된 아파트를 비교 평가함은 부적절하다고 보아 재조사하여야 한다고 결정한 것으로 나타나고, 쟁점아파트와 비교대상아파트 및 매매사례아파트의 가격 등은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 처분청이 조사한 쟁점아파트 및 비교대상아파트 비교표 (단위: 백만원) 구 분 동 및 호수 방향 (조망) 거래일자 (증여·계약일) 매매가액 기준시가 (2004.4.30.) 쟁점아파트

○동 ○호 남향(중간) 2005.4.20

• 1,020 비교대상아파트

○동 ○호 남향(중간) 2005.5.14 1,420 892.5 매매사례 아파트

○동 ○호

• 2005.5.14 1,300 1,020

○동 ○호

• 2005.3.5 1,120 892.5

○동 ○호

• 2005.4.8 1,275 1,020

○동 ○호

• 2005.2.5 1,200 1,020

○동 ○호

• 2005.3.15 1,310 892.5

(3) 처분청이 재조사한 결과, 국세청 통합전산망에 의하면 쟁점아파트와 면적·종류·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 2005.4.20. 및 2005.5.20.자의 평균 매매가액이 12억 5,000만원으로 확인되고, ○○은행 부동산시세표에 의하면 2005.4.25. 및 2005.5.2.자의 평균매매가액도 12억 5,000만원으로 확인된다 하여 아래 <표 2>와 같이 동 평균매매가액인 12억 5,000만원을 증여 전후 3개월 이내의 매매사례가액에 의한 시가로 보아 청구인이 신고한 증여재산가액과의 차액에 대하여 이 건 증여세를 경정고지하였다. <표 2> 처분청의 산술평균 매매사례가액 산출내역 (단위: 억원) 구 분 기준일자 매매사례가액 조사대상 아파트 하한가액 상한가액 평균가액 국세청 통합전산망 2005.4.20 11 14 12.5 109동, 112동, 113동, 118동, 119동, 124동, 125동 2005.5.20 11.9 14 12.5

○○은행 부동산시세 2005.4.25 11.65 14 12.5 구체적인 동 호수의 표시 없고, 51평형의 시세임 2005.5.2 11.75 14 12.5 ⋇ 쟁점아파트(306동 402호, 51평형)와 같은 동·같은 평형 아파트의 매매사례가액은 없는 것으로 조사됨 (4) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서, 같은법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 ‘수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.” 규정하고 있고, 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있으며, 같은 조 제2항 후단에서 “제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다”고 규정하고 있고, 또한, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이고, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 같은 조 제2항의 규정에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 할 것이다. 그러하다면, 쟁점아파트의 평가기준일이 2005.4.20.이고 위 <표 1>상 매매사례 아파트 중 쟁점아파트의 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 것은 2005.4.8. 거래된 130동 801호로, 동 아파트는 쟁점아파트와 2004.4.30. 고시한 아파트 기준시가도 동일하고 이용현황 등이 유사한 점 등에서 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 거래가액으로서 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당하다. 따라서, 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보는 시가를 매매사례아파트의 산술평균가액으로 보기 보다는 130동 801호의 매매사례가액인 12억 7,500만원으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 법리에 부합된다고 할 것이나(국심 2006서229, 2006.6.8. 같은 뜻임), 그러할 경우 청구인에게 불이익되므로 이 건 부과처분을 취소하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.