다세대주택의 구분 등기시 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1985.1.1 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호 (39평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득한 후 2002.6.11 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ 주택(지하1층, 지상2층, 연면적 224.83㎡, 이하 쟁점①주택“이라 한다)을 취득하여 2주택을 보유하게 되었고, 쟁점①주택이 2002.8.27 멸실되고 2003.3.31 재건축(사용승인)되었으며, 2003.4.16 혼인으로 인한 세대합가로 부인인 정○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점②아파트”라 한다)를 보유함으로써 청구인의 1세대는 3주택을 보유하게 되었다. 그 후 청구인은 1세대가 3주택을 보유한 상태에서 2003.6.13 쟁점아파트를 양도하였고, 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세 비과세 신청을 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인의 1세대가 3주택(쟁점아파트, 쟁점①주택, 쟁점②아파트)을 보유하고 있다 하여, 양도소득세 비과세를 배제하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2006.9.1 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 108,253,390원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법시행령 제155조 제5항 에서는 1주택을 보유한 자와 1주택을 보유한 자가 혼인으로 인한 세대합가로 2주택이 된 경우에는 혼인일로부터 2년 이내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있고, 소득세법기본통칙 제89-14호에서는 일시적인 2주택에 대하여 양도소득세 비과세 특례규정이 적용되는 경우에는 혼인으로 인하여 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세요건 판정에 영향을 미치지 아니한다(보유주택수 불산입)고 규정하고 있는 바, 청구인은 일시적인 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례규정에 따라 1주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(쟁점①주택)을 취득(재건축)한 2003.3.31(사용승인일)로부터 1년 이내인 2003.6.13 종전주택(쟁점아파트)을 양도하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다. 쟁점①주택의 취득당시 집합건축물대장에는 지상2층이 주택(64.6㎡)으로 등재되어 있으나, 이는 공부상 지목이 주택으로 등재되어 있었을 뿐, 지하1층과 지상1층은 근린생활시설이었고, 지상2층은 (주)○○이 임차하여 사무실로 사용중이었으며, 쟁점①주택을 양도한 전소유자 권○○도 쟁점①주택에서는 거주한 사실이 없는 바, 쟁점①주택은 주택이 아니라 실제로는 상업용건물(사무실)로서 1세대 1주택 비과세요건 판정시 보유주택수에 산입되지 아니하여야 한다. 또한, 멸실재건축후의 집합건축물대장에는 지하1층은 주차장 및 소매점, 지상1층은 상가, 지상2층~4층은 다세대주택 등으로 등재되어 있으나, 실질적으로는 상가 및 임대용으로 사용되었으므로 주택이라기보다는 상업용건물(사무실)로 보아야 하고, 설령, 주택으로 본다 하더라도 보유주택수를 1채로 보는 다가구주택(단독 주택)으로 보아 양도소득세 비과세 여부를 판정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인의 1세대는 3주택을 보유한 사실이 등기부등본, 집합건축물대장, 호적등본, 주민등록등본 등의 관련공부에 의하여 확인되고 있으므로, 쟁점아파트의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인의 1세대가 3주택을 보유하고 있다 하여, 쟁점아파트의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 Ｏ 소득세법 제89조 【 비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 Ｏ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성 하는 1세대(이하 “세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․ 평촌 ․ 산본 ․ 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서규정 생략) Ｏ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 되 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(후단규정 생략)

⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. Ｏ 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 재정경제부령이 정하는 다가구 주택“이라 함은 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당 하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. Ｏ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수 ․ 거래규모 및 거래 방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 Ｏ 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1985.1.1. 쟁점아파트를 취득한 후 2002.6.11 쟁점①주택을 취득하여 2주택을 보유하던 중 쟁점①주택이 멸실되고 2003.3.31 재건축되었으며, 2003.4.16 혼인으로 인한 세대합가로 부인인 정ＯＯ 소유의 쟁점②아파트를 보유함으로써 청구인의 1세대가 3주택을 보유하게 된 사실이 등기부등본, 집합건축물대장, 호적등본, 주민등록등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 그 후 청구인은 1세대가 3주택을 보유한 상태에서 2003.6.13 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세 비과세 신청을 한 사실이 양도소득세 신고서에 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인의 1세대가 3주택을 보유하고 있다 하여, 양도소득세 비과세를 배제하고 쟁점아파트의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2006.9.1 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 108,253,390원을 경정고지한 사실이 경정결의서 등 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 다음과 같은 이유로 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장하고 있다. (가) 일시적인 1세대2주택의 경우 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내에 비과세 요건을 충족한 종전주택을 양도하면 관련 법령에 따라 양도소득세가 비과세되는 것인 바,

1. 새로운 주택(쟁점①주택)의 취득일은 2003.3.31이고, 종전주택(쟁점아파트)의 양도일은 2003.6.13이므로 취득일부터 양도일까지의 기간이 1년 이내인 경우에 해당된다.

2. 또한, 종전주택(쟁점아파트)은 1985.1.1. 취득한 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있다.

3. 따라서, 쟁점아파트의 양도에 대하여는 마땅히 양도소득세가 비과세되어야 한다. (나) 전시 관련법령에 의하면, 일시적인 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용되는 경우라면, 혼인으로 인한 세대합가로 1세대가 3주택을 보유하게 된다 하더라도 보유주택수로 양도소득세 비과세 여부를 판정하여서는 아니된다. (다) 설령, 보유주택수로 양도소득세 비과세 여부를 판정하는 경우라 하더라도 다음과 같은 이유로 청구인의 1세대는 3주택을 보유한 것이 아니다.

1. 쟁점①주택의 취득당시 집합건축물대장에는 지상2층이 주택(64.6㎡)으로 등재되어 있으나, 이는 공부상 지목이 주택으로 등재되어 있었을 뿐, 지하1층과 지상1층은 근린생활시설이었고, 지상2층은 (주)ＯＯ이 임차하여 사무실로 사용중이었으며, 쟁점①주택을 양도한 전소유자 권ＯＯ도 쟁점①주택에서는 거주한 사실이 없는 바, 쟁점①주택은 주택이 아니라 실제로는 상업용건물(사무실)로서 1세대 1주택 비과세요건 판정시 보유주택수에 산입되지 아니하여야 한다.

2. 또한, 멸실재건축 후의 집합건축물대장에는 지하1층은 주차장 및 소매점, 지상1층은 상가, 지상2층~4층은 다세대주택 등으로 등재되어 있으나, 실질적으로는 상가 및 임대용으로 사용되었으므로 주택이 아닌 상업용 건물(사무실)로 보아야 하고, 설령, 주택으로 본다 하더라도 보유주택수를 1채로 보는 다가구주택(단독주택)으로 보아 양도소득세 비과세 여부를 판정하여야 한다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 일시적인 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례규정을 적용하여 이 건 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장하나, (가) 소득세법상 양도소득세 비과세 요건을 충족하는지 여부에 대한 판정은 양도하는 주택의 양도일 현재의 상황을 기준으로 하여야 하는 것인 바, (나) 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인의 1세대는 3주택을 보유한 사실이 관련공부 등에 의하여 객관적으로 확인되고, (다) 더 나아가 청구인이 쟁점아파트의 양도일 현재 보유하고 있는 쟁점①주택은 세대별로 구분등기가 가능하고 분할양도가 가능한 건축법상 공동주택인 다세대주택으로 집합건축물대장에 등재되어 있는 사실이 나타나며, (라) 특히, 쟁점①주택은 201호, 202호, 301호, 302호, 401호등 5세대가 청구인 명의로 소유권이 구분등기되어 있으므로 각각의 세대를 1주택으로 보아야 할 것이다(국심2002중547, 2002.6.10.외 다수, 같은 뜻). (마) 따라서, 이 건의 경우 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인의 1세대가 3주택 내지 그 이상의 주택을 보유하고 있는 경우에 해당된다 할 것이므로 일시적인 1세대 2주택의 경우로 보아 양도소득세 비과세 특례규정을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. (바) 따라서 쟁점아파트의 양도에 대하여 처분청이 전시 관련법령에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.