양도일 이전에 용도 변경한 근린생활시설의 실제현황을 주택으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1995.2.21. ○○시 ○○구 ○○동 633-36 토지 169㎡를 아버지로부터 증여받아 1995.7.24. 동 지상에 주택 99.9㎡를 신축하고, 1996.12.19. 근린생활시설(피아노학원) 28.8㎡를 증축하여 사용하다가 2006.6.30. 주택 99.9㎡를 근린생활시설(학원)로 용도변경한 후 토지 169㎡ 및 건물 128.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.7.28. 재개발시공사인 ○○(주)에게 15억원에 양도하였다. 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 2006.10.2. 주택부분(면적 99.9㎡)은 실지거래가액(1세대1주택으로서 고가주택)으로, 기타부분(근린생활시 설로서 면적 28.8㎡)은 기준시가를 적용하여 양도가액 15억원, 취득가액 541,776,734원 으로 양도차익을 산정한 후 양도소득세 61,267,280원을 신고 납부하였 다가 2007.5.7. 주택부분을 기타건물로 보아 기준시가를 적용한 양도가액 91,733,300원, 취득가액 111,789,728원으로 양도차익을 산정하여 기납부한 양도소득세 60,267,280원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점부동산은 양도일 직전에 근린생활시설로 용도 변경되어 공부상 상가건물이나, 양도일 현재까지 상가로 사용된 사실이 없는 사실상 주택이라 하여 2007.7.9. 경정청구에 대하여 거부결정을 하면서 2007.9.1. 6억원을 초과하는 고가주택부분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익 을 산정하여 2006년도 귀속분 양도소득세 72,129,130원을 경정고지하였

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.28. 이의신청을 거쳐 2007.11.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도일 이전에 주택을 근린생활시설로 용도변경을 하였고, 양도일 현재는 주택이 없으므로 쟁점부동산의 양도차익은 기준시가로 산정하여야 함에도 처분청이 청구인의 경정청구를 기각하고 1세대1주택 고가주택이라 하여 6억원을 초과하는 부분에 대하여 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 추가 경정 고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산과 같은 근린생활시설의 용도변경은 건축법 제14조 및 같은법 시행령 제14조에 의하면 지방자치단체의 허가가 아닌 신고사항이어서 용도변경사실만으로는 청구인의 주장과 같이 주택부분이 근린 생활시설로 변경되었는지 확인하기 어렵다. 따라서 청구인이 용도 변 경후 쟁점부동산을 상가로 사용한 사실이 없는 것으로 확인되고, 주택면적 이 상가면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 6억원을 초과 하는 부분에 대하여 실지거래가액으로 이 건 과세한 처분은 정당하

• 가. 쟁점 양도일 이전에 상가로 용도 변경한 쟁점부동산의 양도당시 실제현황을 고가주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부 분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면 적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한

• 다. (3) 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1세대1주택 비과세 규정은 원칙적으로 양도일 현재 당해 건물이 주택인 경우에 적용하는 것인 바, 주택으로 사용하다 가 양도일에 점포 등으로 용도 변경하여 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 없는 것이고, 멸실이 확정된 공가 등은 주택으로 볼 수 없는 것임에도 처분청이 쟁점부동산을 상가가 아닌 주택으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 1층을 단독주택으로 사용하다가 2005.12.7. 현주소지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○ ○○동 ○○호로 이주한 후 쟁점부동산을 양도할 때까지 주택으로 사용한 사실이 없고, 공가인 상태에서 2006.6.30. 1층 단독주택을 제2종 근린생활시설(학원)로 용도변경한 후 2006.7.3. ○○(주)와 매매계약을 체결하고 2006.7.31. 잔금을 수령하였다고 주장하고 있다.

(3) 청구인은 용도 변경전 용도에 따라 주택부분은 고가주택(1세대1 주택)으로서 실지거래가액으로, 2층은 업무용시설로서 기준시가로 2006.9.30. 양도소득세 예정신고납부를 한 후 2007.3.15. 국세청 국세종합상담센터에 1세대1주택 비과세 양도소득에 해당하는지를 질의하였고, 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다는 답변을 받아 적법하게 양도소득세 확정신고를 하였 음 에도 이 건 과세한 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하고 있다.

(4) 처분청은 ○○(주)에 대한 울산광역시의 ‘주택건설사업계획승인통보서’를 보면, 2007.4.6. 쟁점부동산을 포함한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○외 214필지에 대한 주택건설사업계획이 승인되었고, 사업기간은 2007.4.~2010.3월이며, 당시 쟁점부동산은 건물이 이미 멸실되어 양도당시의 현황을 확인할 수가 없었으나, 청구인이 주택부분(99.9㎡)을 용도 변경한 날자가 2006.6.30.이고, 청구인이 ○○(주)로부터 2006.3.7. 계약금 5백만원을 수령하고 2006.7.28. 잔금 1,000백만원을 수령한 것으로 보아 재개발시행으로 인해 기존건물의 철거가 임박한 사실을 충분히 알고서 공부상 용도를 변경하였는 바, 주택외 다른 목적으로 사용할 이유가 없고, 쟁점부동산의 용도변경 후 상가로 사용한 사실이 없는 것으로 보아 양도당시 사실상 주택이라고 판단하였다. 따라서 처분청은 쟁점부동산의 양도일 현재 주택면적(99.9㎡)이 상가면적(28.8㎡)보다 크므로 소득세법시행령 제154조 제3항 에 따라 전체를 주택으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

(5) 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 용도가 근린생활시설임에도 처분청이 주택으로 보아 과세한 처분은 부당할 뿐 아니라 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장하고 있다. 그러나 양도소득세 부과에 있어서 쟁점부동산이 양도일 현재 주택이었는지 여부는 공부상 용도가 아닌 실제 현황에 의하여 판단하여야 하는 바, 청구인이 쟁점부동산 1층을 2005.12.7.까지 단독주택으로 사 용하다가 현주소지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○ ○○동 ○○호로 이주한 점, 청구인이 쟁점부동산을 동 소재지의 재개발 시공사인

○○ (주)에게 2006.7.3. 양도하는 계약을 체결하기 직전인 2006.6.30. 주택부분을 근린생활시설로 용도 변경하 여 양도일 현재까지 상 가로 사용한 사실이 없는 것으로 확인되는 점을 볼 때, 쟁점부동산이 양 도당시 거주불능상태가 아닌 이상 사실상 주택으로 봄이 타당하다고 하겠다. 나아가 청구인은 이 건 과세처분이 2007.3.15. 국세청 국세종합상담센터의 질의회신 내용에 위배되기 때문에 신의성실의 원칙을 적용하여 취소되어야 한다고 주장하나, 동 회신문에서 ‘법적효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없을 수 있습니다’고 명시하고 있으므로 이 부분 또한 이유가 없다고 하겠다. 따라서 쟁점부동산의 경우, 주택면적 이 상가면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 6억원을 초과 하는 부분에 대하여 실지거래가액으로 이 건 과세한 처분은 정당하 다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.