비농업인이 농지를 취득할수 없어 공동명의가 아닌 단독명의로 취득했다는 주장

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○○○학원주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)를 설립하기 위하여 청구인 명의로 취득한 ○○○○○ ○○ ○○○ 425번지 및 448-4번지, 448-5번지, 448-7번지, 449-3번지의 토지 8,589㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004. 6. 30. 청구외법인에게 1,820백만원에 양도한 후 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액 1,703,179,113원을 1,318,500,000원으로 확인하고 2007. 10. 1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 174,437,100원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 10. 24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구외법인의 설립당시 주주이었던 청구인, ○○○, ○○○, ○○○는 공동으로 자본금을 출자하고 2002년 초부터 쟁점토지를 매입하여 청구외법인을 설립하기로 하였으나, 당시 지목이 농지인 쟁점토지를 비농업법인이 취득할 수 없는 관계로 공동투자자들의 대표인 청구인 명의로 쟁점토지를 계약하고 계약금을 출자금으로, 잔금은 청구인 명의로 받은 대출금으로 지급하였으며, 청구외법인 설립 후인 2002. 4. 30. 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하였던 것인바, 청구인과 설립당시 주주들 3인이 작성한 2002.10.31.자의 ‘청구외법인 설립입금지출현황서’에 토지매입비 1,318백만원이 기재되고 주주들이 자필 사명한 점, 청구외법인 명의로 쟁점토지를 취득할 수 없어 청구인 명의로 취득하여 지목을 변경한 점, 주주 4인 명의로 쟁점토지를 소유권이전 등기할 경우 토지의 형질변경 및 대출에 불편함이 초래되어 청구인 명의로 소유권 이전등기한 점 등을 보면 청구인을 포함한 공동투자자들 4인이 쟁점토지를 공동으로 취득한 것으로 확인되는데도 청구인 혼자 쟁점토지를 취득하여 양도한 것으로 본 처분은 부당하므로 이에 대한 사실관계를 재조사하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 청구인 명의로 매수하여 양도하였고, 다른 주주들은 청구외법인에 투자를 한 것이지 법인 설립전 토지의 공동취득에 투자한 것이 아니라고 주장하고 있으며, 청구인 명의로 쟁점토지를 2년 4개월 동안 보유하다가 양도대금을 청구외법인의 가지급금으로 상계처리한 것으로 보아 쟁점토지를 청구인이 소유하였던 것이고, 만약 공동으로 취득한 토지라면 누가 얼마의 금액을 어떻게 지급하여 쟁점토지를 매수하였는지에 관해 밝혀야 하나 이에 대한 객관적 증빙이 없을 뿐만 아니라 공동으로 보유하다가 쟁점토지를 양도하였다면 다른 주주들에게도 매매대금을 지급하였을 것이나 지급된 사실이 없는 것으로 보아 청구인을 쟁점토지의 소유자로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 청구인 소유이었는지 아니면 청구외법인 설립에 공동투자한 다른 주주들과 공동소유인 상태에서 청구외법인에게 양도되었는지의 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 청구외법인에게 양도한 후 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액 1,703,179,113원은 사실과 다른 취득가액으로 실제의 취득가액이 1,318,500,000원이라는 점에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 쟁점토지의 취득 및 양도, 청구외법인의 설립 등에 관한 경위를 살펴보면 다음과 같다. (가) ○○○학원인 청구외법인을 설립하기 위하여 2001년 10월 ~ 2001년 11월 기간에 토지소유자들과 쟁점토지(지목이 농지로서 12필지)의 매수계약을 체결하면서 매수인은 청구인으로 하였으며, 이 중 일부 매매계약서 3매에 대해서는 매수인을 ‘청구인 외1’로 하였다. (나) 2002. 1. 29. 법인등기부상 자본금 2억원으로 청구외법인을 설립하면서 청구인이 대표이사(공동대표이사 2002.1.29.~2004.6.10., 단독 대표이사 2004.6.11. ~2005.5.13)로 취임하였다. 한편 청구외법인 설립과 관련하여 청구인 3억원, ○○○ 3억원, ○○○ 1억원, ○○○ 3억원을 출자(투자)한 사실에 대해서는 청구인도 이의를 제기하지 아니하고 있다. (다) 청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기(등기접수일 2002.2.18., 매매원인일 2002.2.15.)를 청구인 단독명의로 경료하였고, 농지인 쟁점토지에 대한 농지전용부담금을 2002년 3월에 납부하였으며, 2002.2.18. 쟁점토지에 채권최고액 12억 6,000만원의 근저당권을 설정하여 9억원을 대출받았다(청구인은 9억원을 쟁점토지의 잔금지급으로 사용하였음을 주장). (라) 2002.7.4. 청구외법인은 청구인의 2002.2.18.자 근저당 채무를 인수하였으며, 청구인은 2002년 7월~2004년 5월 기간동안 쟁점토지를 청구외법인에게 담보제공하여 쟁점토지에 채권최고액 23억 8,000만원의 근저당권을 설정토록 하였다. (마) 쟁점토지의 등기부상, 청구인은 쟁점토지를 2004.6.30. 청구외법인에게 양도하였다(대금수수는 없음). (바) 2004년 7월 ○○○ 및 ○○○은 청구외법인으로 9억원을 받고 퇴사하였다(사실상 지분양도). (사) 2004.9.15. 청구외법인은 쟁점토지를 18억 2,000만원에 매입한 것으로 회계원장에 계상하면서 대표이사인 청구인으로부터 가지급금 18억 7,900만원을 반제받은 것으로 계상하였다. (아) 청구인은 2005년 중에 청구외법인으로부터 4억원을 지급받고 퇴사하였다.

(2) 청구인은 농지인 쟁점토지를 비농업법인인 청구외법인 명의로 취득할 수 없는 관계로 청구인 명의로 소유권이전등기하였으나, 사실상 청구인과 공동출자자들이 함께 취득하였던 토지라며 아래와 같은 주장을 하고 있다. (가) 쟁점토지의 계약금 3억 2,550만원 중 ○○○ 자금으로 2억원, 나머지 1억 2,550만원은 청구인 자금으로 지급하였으며, 잔금으로 지급한 9억 9,300만원 중 2억 1,000만원은 ○○○의 자금으로, 나머지는 대출금으로 충당하였음을 주장하며 청구인 및 ○○○의 통장내역을 제시 하였다. (나) 2002.10.31.자로 청구인, ○○○, ○○○, ○○○ 4인이 공동으로 서명날인한 아래의 ‘청구외법인 설립 입금․지출현황서’에 학원부지매입비가 기재되어 있으므로 쟁점토지를 공동매입하였음이 입증된다고 주장한다. 입금 지출(결재)금액 출자금 10억원 대출금 14억원 학원부지 매입비 1,318,500,000원 ․ ․ 계 24억원 2,354,352,391원

(3) 청구외법인의 2002.4.30. 현재 개시대차대조표의 내역은 아래와 같다. <자 산>

• 현금과예금 50,000천원

• 토 지 1,590,000천원

• 건 물 400,000천원

• 구 축 물 400,000천원

• 차량운반구 등 260,000천원 <부 채>

• 장기차입금 25억원 <자 본>

• 자본금 2억원 27억원 27억원

(4) 청구외법인이 2004.9.15. 쟁점토지를 18억 2,000만원에 매입한 것으로 계상하면서 대표이사인 청구인으로부터 18억 7,900만원을 반제받은 것으로 처리한 가지급금과 관련하여 청구인은 그 간에 대여받은 가지급금의 사용용도 및 청구인 외의 다른 사람에게 귀속되었는지에 대해서는 아무런 의견을 제시하지 아니하고 있다.

(5) 2007년 7월 부산지방국세청장이 쟁점토지의 양도와 관련하여 징취한 확인서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 1,318,500천원에 취득하여 1,820,000천원에 양도하였음을 확인하였고, 공동출자자 ○○○, ○○○, ○○○는 쟁점토지를 매입함에 있어 본인들이 부담한 자금은 없다는 점을 확인하고 있다.

(6) 위 사실들을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 매수계약서 일부에 매수인이 ‘청구인 외1’로 기재되어 있고 청구인을 제외한 다른 공동출자자들의 자금 일부가 쟁점토지의 매입과 관련됨으로써 쟁점토지를 공동으로 취득하였던 것이라면 쟁점토지의 소유권자를 청구인 단독명의로 이전함에 있어 다른 공동출자자들의 반발이 예상되어 상호 이면합의서 등을 작성하는게 통상적인데도 이에 대해 다른 공동출자자들의 이견없이 청구인 개인명의로 소유권을 이전하고 있을 뿐 아니라 다른 공동출자자들이 청구외법인을 설립함에 있어 출자금만을 납입하였는지 아니면 쟁점토지의 취득단계부터 공동매입으로 참여하였는지를 구분하기가 어려운 점, 청구인이 제시하는 ‘청구외법인의 설립 입금․지출 현황서’ 내역상 쟁점토지의 매입비(13억 1,850만원)가 기재되어 있으나 이에 대응하는 금액은 출자금(10억원)만 있는 것이 아니라 대출금(14억원)도 함께 계상되어 있어 쟁점토지 매입비를 대출금으로 충당하였다고도 볼 수 있고 또한 청구외법인의 개시대차대조표상 자산란에 토지(15억 9,000만원), 건물 및 구축물․차량운반구(10억 6,000만원) 비용이 있는 것으로 보아 다른 공동출자자들의 출자금이 쟁점토지외의 다른 자산의 취득비용으로 지출되었다고도 볼 수 있는 점, 청구외법인 설립시부터 쟁점토지를 현물출자할 수 있었으며 법인설립 이후에도 쟁점토지를 법인에게 양도절차를 취할 수 있었는데도 청구인은 쟁점토지를 2년 4월여 동안 계속 청구인 명의로 보유하면서 청구외법인의 대출을 위해 담보제공을 하다가 쟁점토지의 양도가액과 청구인이 청구외법인으로부터 대여받은 가지급금과 상계처리하고 있는 점, 청구인이 당초 쟁점토지의 양도소득세 신고를 청구인 명의로 신고한 점 등을 고려해 보면 쟁점토지의 소유권은 청구인의 지배하에 있었다고 보는 것이 타당하다고 하겠으므로 쟁점토지의 소유권을 청구인 명의로 이전경료하였으나 실제로는 다른 공동투자자들과 공동취득하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.