양도한 상가건물을 직접 시공하였으므로 건설원가을 인정해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.9.7. ○○시 ○○구 ○○동 152-6번지 소재 근린생활시설 1층 246.82㎡, 2층 247.66㎡(이하 “쟁점상가”라 한다) 및 주택 3층을 신축하여 양도하고, 2006.10.31. 쟁점상가의 부속토지는 기준시가로, 쟁점상가(양도 248,422,535원, 취득 429,947,000원) 및 주택은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 주택 및 부속토지는 실지거래가액으로, 쟁점상가는 취득가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가(양도 152,136,008원, 취득 46,701,270원)로 양도차익을 산정하여 2007.4.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 41,536,950원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.2. 이의신청을 거쳐 2007.11.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점상가 착공당시 종합건축면허업자가 아니더라도 공사할 수 있는 상황이라 건축비를 절감할 목적으로 공사 시공자를 청구인으로 하고 무면허 건축업자인 ○○에게 골조공사를 맡겼고, 골조공사 후 마무리 및 인테리어공사는 안**가 시공하여 준공하였으므로 정상적인 공사도급계약서를 작성하지 아니하였으며, ○○ 및 ○○가 공사비를 요청하는 경우 청구인 및 청구인 가족명의 통장에서 인출하여 ○○ 및 ○○에게 지급한 바, 쟁점상가 건물 신축시 소요된 공사비용에 대한 공사확인서, 공사비 지급내역서, 금융기관 인출명세서, 공사비인수장부, 대금지급 사실내역서 등에 의하여 실지취득가액이 확인됨에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도자가 실지거래가액으로 신고한 가액이 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 산정하고, 신고를 하지 아니하였거나 신고를 하였더라도 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이므로 청구인이 쟁점건물 신축과 관련하여 제출한 대금지급내역서, 공사확인서 및 청구인 및 가족명의 예ㆍ적금거래내역서 금액이 쟁점상가 신축비용으로 사용되었다고 보기 어려우므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점상가의 취득 당시 실지거래가액을 인정할 수 있는 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득세의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2)소득세법시행령 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인한 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.9.7. ○○시 ○○구 ○○동 152-6번지 소재 쟁점상가 및 주택을 양도하고, 쟁점상가의 부속토지는 기준시가로, 쟁점상가 및 주택은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고하였고, 처분청은 주택 및 부속토지는 실지거래가액으로, 쟁점상가는 취득가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 경정ㆍ고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점상가를 신축하기 위하여 시공업자인 ○○와 공사계약을 체결하고 공사를 진행하였으나, 공사 지연 및 공사비 초과발생등으로 골조공사만 완료한 상태에서 계약을 해지하고, 공사대금을 지급하였고, 마무리 및 인테리어공사는 ○○가 시공하게 하고 공사대금을 지급하였다고 주장하면서 골조공사 관련 출금내역서, 마무리 및 인테리어공사 관련 현금인수장부, 공사비총괄표, 금융거래내역서 등을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점상가의 골조 및 마무리ㆍ인테리어공사를 시공하였다고 주장하는 ○○ 및 ○○는 건설업과 관련한 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점상가 신축과 관련하여 공사도급계약서의 체결 또는 제세를 신고한 사실이 없음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점상가의 골조공사에 대한 증빙으로 1996.7.18.부터 1996.11.18.까지의 기간 동안 청구인 및 ○○(배우자) 명의의 예금계좌에서 인출한 125,000천원에 대한 출금내역서 및 청구인이 작성한 건물공사비 요약표ㆍ공사확인서를 제시하고 있으나, 동 인출금액이 쟁점상가의 골조공사비를 지급되었다고 보기는 어렵고, 건물공사비 요약표ㆍ공사확인서는 임의 작성이 가능한 자료로 객관적인 증빙으로 보기에는 어려움이 있다. (다) 청구인이 쟁점상가의 마무리 및 인테리어공사 관련 증빙으로 시공자인 ○○에게 지급하였다고 한 공사대금 299,947천원에 대한 ○○의 자필 현금인수장부, 2007.11.2. ○○가 작성한 공사확인서, 1997.3.4. ○○가 작성한 공사비 총괄표, 청구인 및 가족 명의의 예금계좌에서 인출된 324,760천원에 대한 금융거래내역서를 제시하고 있으나, 쟁점상가의 마무리 및 인테리어 공사와 관련된 구체적인 계약조건 등이 없고, 위 증빙서류는 공사비용 299,947천원의 지출에 대한 객관적인 입증자료가 아니며, 인출금액 324,760천원이 동 공사대금으로 지급되었다고 보기는 어렵다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 자산양도차익을 계산함에 있어서는 기준시가를 원칙으로 하되, 신고기한내에 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것이나, 신고된 실지거래가액이 불분명한 경우에는 기준시가로 양도차익을 산정하는 것인 바, 청구인이 실제 쟁점상가 신축공사를 하였다고 주장하는 ○○ 및 ○○가 건설업과 관련된 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 청구인은 쟁점상가 신축과 관련한 공사도급계약서를 제시하지 못하고 있고 동 공사와 관련하여 제세 신고한 사실이 없는 점, 청구인 등의 예금계좌에서 골조공사비 상당액이 인출된 사실은 확인되나 ○○가 이를 지급받았다는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, ○○가 마무리 및 인테리어 공사를 하고 공사대금을 지급받았다고 하면서 작성한 현금인수장, 공사비 총괄표 등은 동 공사대금 지출에 대한 직접적이고 구체적인 증빙으로 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 신고한 424,947,000원을 쟁점상가의 실지 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 한편, 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 경우로서 취득당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에는 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 의 규정에 따라 추계결정하여야 적법하겠으나, 취득가액을 환산가액으로 하여 과세할 경우 양도차익이 이 건 과세에 의한 양도차익보다 많아 청구인에게 불이익을 초래하게 되므로, 이 건은 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 처분이 유지되어야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.